中日养老地产业的比较研究

摘要：日本社会老龄化情况严重，养老地产业发展迅速，具有完备的运营体系。在这方面中国的发展较为缓慢，没有形成特有的管理模式。本文根据实际情况分析中日两国养老地产业的发展情况，剖析存在的问题，总结归纳出存在差异的三个原因，即政策制度与法律法规、养老地产业类型及服务、企业经营模式的不同。

关键词：养老地产业;中国;日本

随着中国老年人口的不断增多，老龄化问题日趋严重，2019年中国已经成为增速最快的国家。但是庞大的老年人群体，急需充足的养老支持，为养老地产业提供了新的市场。而我国现行的养老地产业发展不完全，急切需求新的运营管理模式。

一、中日养老地产业的现状

（一）中国养老地产业的发展情况

中国的养老产业起步较晚，根基薄弱，缺少完备的基础设施建设。2017年6月6日，国务院发布了《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》，从实际出发，致力于，提高对老年人的服务意识，为老年人的服务照顾工作提供了指导思想。中国的养老体系主要由居家养老、社区养老、机构养老这三部分组成。据中国老龄科研中心的调查报告显示，有86%。左右的老人选择进行居家养老，有13%左右的老人选择在养老机构进行养老。居家养老能够满足老人的适应能力，但是房屋建筑时没有考虑老年人的实际行动能力，许多住宅没有电梯，在高层的老人上下楼困难。社区养老是一种新型的养老模式，它既减轻了家庭的负担，又为老人带来了相对的基础服务设施。但是在医疗方面建设不足，无法滿足老人的护理需求。中国养老产业的重中之重是养老院。但是由于监管力度不强，养老院鱼龙混杂，许多地方费用高昂，但是设备简陋环境恶劣，无法满足老人的正常生活需求。

（二）日本养老地产业的发展情况

日本的养老产业相对成熟，为不同情况的老人提供相对应的服务，类型丰富多样，设施完善。养老产业主要由机构设施和住宅两方面组成。主要由特别养护、护理疗养、护理保健、健康型住家、服务型住家等模式，根据老人的实际身体情况和经济能力，为其提供相对应的养老服务。

二、中日养老地产业存在差异的原因

（一）政策制度与法律法规

2016年12月23日，国务院发布了《关于全面放开养老服务市场，提升养老服务质量的若干意见》。提出了应该增强老年人的健康、文化、体育、医疗等援助服务，鼓励企业建设社区型养老院，满足老年人的就近居住需求，同时方便子女照顾[1]。法规的确立，完善了养老地产业的指导思想，但是在实际操作的过程中，缺乏对具体的住宅面积和基础设施配置的要求，导致部分企业偷工减料。政府应该进行严格把控，约束施工建设，完善配套的护工陪护体系，建立健全的护理保险制度，建立以居家为基础、社区为纽带、机构为支柱的完善养老产业体系。

日本在1963年就推出了《老年人福利法》，之后又相继推出了多次改革方案，完善对老年地产的要求。屋主按照建筑标准对房屋进行改造，满足老人的正常生活需求。设立《介护保险法》，老年人只需要支付10%的费用就可以得到相应的社会援助支持。

（二）养老地产业类型及服务

中国的养老产地项目由保险公司和开发商推出的养老机构组成。泰康之家养老社区是由泰康人寿保险公司旗下的泰康之家有限公司投资打造的养老产业。开发商推出的养老项目，由普通社区，综合性养老社区和高端社区三种模式组成，为老年人提供不同的居住选择。但是项目实施中延续了开发商固有的运作方式，注重商业模式的建设，缺少针对老年人的服务。例如，设置了跑步器，拉力机等健身设备，没有考虑到老年人的实际身体机能。同时，商业化的模式加重了企业的支出成本，阻碍了养老产业的扩大发展。企业应该有针对性的提供专业的配套服务，保持持续经营的能力，为老年人带来舒适便捷的居住环境。

日本的养老产业相对成熟，按照老年人的实际身体状况，经济能力及个人需求，设立多种居住模式。2011年，日本出台了《老年人居住法》，规定了每户住宅的面积不得小于25平方米，房间内必须具有完备的生活设施，监护人员对老人实施24小时的全方位看护管理，保障老人的健康安全。

（三）企业经营盈利模式

中国的养老地产依旧遵循固有的商业产业模式，大致分为出售、租赁、出售租赁相结合的三种方式。企业发挥住宅的地理位置优势，吸纳一定的客户群体，住户进入小区并享有配套的养老服务[2]。企业在房地产建设上前期投入较大，收益周期较长。同时，由于消费者的经济水平能力不足和对养老产业的认识不全，导致房地产养老项目发展缓慢，企业后期没有足够的经济支持，无法实现可持续性盈利。所以企业在进行养老地产运营时，应该提前做好风险评估，合理的对资金进行分配管理，创新原有的商业运营模式，深入探究老年人的居住需求，在保证自身获利的基础上，适当降低居住费用，吸引更多的老年人加入。政府应该为企业提供相对应的资源技术支持，构建良好的信息管理平台，引导企业拓宽老年养老产业的其他领域，形成养老产业链，拉动整体经济的发展。

日本政府为养老产业提供相应的补助和减免税收的支持，降低了企业投资者的运营风险，提高了经济效益。政府为其提供了经济补助，从而使企业降低了房租，拉动了老年人的居住率。因为日本的养老产业是由政府与企业共同推进的，这也就加强了政府对企业运营的把控程度，明确了各目的分工，减轻了企业运营的压力。

三、结论

综上所述，通过对比中日两国的养老地产可以看出，中国尚未形成完善的资金运营管理模式。要想发展养老地产，政府应该加强对养老服务业的管理约束，企业应该提高养老地产服务的针对性和专业性，进行改革创新运营模式，开拓出一条可持续发展道路。

参考文献：

[1]齐瑞颖.论我国养老产业研究之趋势——基于Citespace的可视化分析[J].价值工程，2020，39（10）：294-297：

[2]孙喆.河南省建设多元化养老产业及完善养老服务体系的对策研究[J].中国管理信息化，2020，23（07）：156-157.

作者简介：李婉婷（1983-），女，汉，长春人，最高学历：硕士，目前职称：助教，研究方向：日本语学，日本经济，东亚经济。