谈房地产企业融资的困境及出路

摘要：房地产企业属于资金密集型行业，其在开发、经营、管理过程中需要充足的资金支持。房地产企业融资，就是房地产企业及房地产项目直接或间接融资的综合。近年来，房地产企业融资方式呈现出多元化的发展趋势。房地产企业应运用多种融资方式筹集资金，并不断拓展融资渠道，以满足企业在开发经营过程中的资金需求，保障房地产行业的经济稳定性。基于此，本文讨论了房地产企业目前主要采用的融资方式，分析了其融资存在的问题，并针对存在的问题提出了解决思路。

关键词：房地产融资方式;预售经营;ABS融资模式

一、房地产企业的主要融资方式

（一）资本市场融资

资本市场融资是较好的融资方式之一，指企业以发行股票方式在金融市场上融通资金。在目前全球流动性过剩，证券市场繁荣的状况下，企业常通过非公开增发注入股东的优质资产，通过增发和配股在资本市场融资，并迅速扩大公司规模。我国房企股权融资在2010年到2014年曾一度被政府喊停，2014年下半年证监会放松审核后，上市房企再融资规模在2015-2016年得到爆发式增长，直至2016年四季度证监会又再次收紧了房企再融资的政策。上市融资含直接上市、间接上市两种方式。直接上市融资的优势是可快速获取资金，且不用还本付息，缺点是随着国家对房地产行业加强调控，上市发行股票难度非常大且上市周期长，存在不确定性。间接上市优点是上市的不确定性因素大大降低，时间成本较为固定，缺点是需大量现金流，成本较高。

值得关注的是，对于中小型房企，其上市融资前期需要投入大量资金成本，合规化审查过程相当漫长，因此发行股票融资对其并非是一个理性的选择。

（二）金融机构贷款

银行贷款是比较传统的融资方式，也是房地产企业最常见的融资渠道，主要分为抵押贷款与商业贷款。在前期开发阶段，用土地及在建工程向银行抵押融资较为常见，预售后商业银行按揭可极大缓解企业资金压力。

银行信贷虽然是房地产企业资金的主要来源，但部分地区房地产信贷投放过快，隐含潜在风险，为防止因房地产业波动导致国民经济发展波动起伏过大，政府部门出台调控措施，导致房地产企业获得银行贷款困难重重，国内银行只愿向信用高、经营稳定的大型房企放贷，且房地产企业还必須具备“四证齐全”的条件。被限制的部分企业只能转向其他融资渠道，比如国外银行贷款，其条件相对宽松，具备放款时间快、效率高的优势。

（三）预售经营融资

为了获取资金，很多房地产企业以预售经营方式展开销售，即在楼盘尚未完工或施工前预先销售楼盘以筹集资金。预售方式成为房地产企业获取资金的一项有效途径。该融资手段成本费用较低、操作简单，在缓解房企自身资金不足，降低其负债风险等方面具有积极意义。不过，其虽然可以享受不用还本付息的融资收益，但却存在将其市场风险转移给消费者的问题，有悖于市场经济的公平正义。这部分预售款其实是购房者提前交付的房款，对于购房者来说，预售房交易存在着不确定性，风险较大。我国已经出台规范预售经营的相关条例，如《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等，强化对消费者利益的保障，最大限度地降低了预售交易中的纠纷现象。

（四）资产证券化

在交易所、银行间发行ABS产品也是近两年房企的一个新的融资渠道。所谓ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。目前房企的ABS基础资产通常为购房尾款、物业收费权、商业房地产抵押贷款、信托受益权等。以购房尾款为例，国内首单购房尾款ABS是“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”，之后国内多家知名房产公司也在市场上发行过此类ABS。

二、现阶段房地产企业融资存在问题

（一）融资渠道集中

目前我国房地产业融资方式过多依赖间接融资，主要原因是我国相关政策对房地产行业融资控制较为严格，最突出的就是海外投融资审核程序严格且复杂。现阶段我国房地产企业主要的融资渠道是银行贷款，但如果银行存款的大部分都流向了房地产行业，那么经济波动导致的房地产泡沫破裂必然造成借款的违约，势必增加银行呆账、滞涨，从而引起挤兑风险，对经济造成剧烈影响。另一方面，银行贷款融资受到国家宏观调控的严格限制，审核越来越严厉，条件苛刻;如果宏观调控再度加强，企业将面临资金断裂困境。

（二）融资结构存在缺陷

目前我国房地产企业融资结构大致分为外源和内源两种结构。其中内源指企业经营盈利的留存收益，可以降低融资风险和成本，外源融资指对企业之外主体进行融资，分为直接融资和间接融资。同时，在外源融资方式中，一年以内企业需要还本付息的融资属于短期融资，一到十年需要还本付息的属于长期融资。我国现状是大部分房企依赖外源融资的间接融资，间接融资中又以短期融资为主。与长期融资相比，短期融资虽然偿还成本较低，但是偿还期短，该模式融资占比过高会使得企业偿债风险过高，易引起房地产企业财务风险。

（三）上市融资难度大

企业通过发行股票进行融资能够在短期内获得大量资金，上市融资属永久性融资，便于企业长期妥善利用资金，保障房地产企业长期持续稳定经营。但上市融资存在股票发行费用高，偿还阶段不能抵税的弊端，且在国家宏观政策调控下，股票市场准入及监管日渐严格，上市融资难度非常大，对于一些中小型企业尤其不适用。

（四）融资成本逐步上升

地产融资成本高企，极大地压缩了房企利润。其主要原因为监管层严控银行信贷和信托资金进入房地产市场，同时，部分中小房企时而出现违规经营等行为，对企业信用不重视，导致金融机构对中小房企信用评判较低，银行贷款向资信优良、偿债力强的大型房企、国有房企集中。

（五）资金运营机制不完善

从房地产企业运营特点来看，企业购买土地、开发建设、销售楼盘，资金周转期较长，且工程管理存在不确定性，很可能出现工程延期从而延误交楼时间导致预售滞后，严重影响资金回笼计划，出现资金周转问题。部分房地产企业在资金管理、资金审批和使用环节存在流程不规范、甚至超合同付款、融资成本超预算的问题，从而大幅降低了资金使用效率，致使企业遭受损失，面临财务风险。

三、新形势下解决房地产企业融资问题的建议

（一）加强企业经营治理，提升中小企业信用

对于中小房企来说，提高其规范程度、提升信用等级至关重要，中小房企应建立信用平台，建立合法经营、自我约束的企业形象，遵守国家各项法律法规，避免出现违规不法行为。企业间实现平台上的信用监督和评价，形成信用资源信息共享。同时，逐步按照公司合理的治理结构建立科学内部控制体系，特别是应强化财务内部管理和监督制度，只有加强了企业内控建设和提升信用等级，广大投资者才能够对房企增强信心，进而选择甚至增加对房企的投资。

（二）开拓多元化融资渠道，保障企业资金需求

房地产企业在重点谋求上市融资以快速募集资金、提升信用等级获取金融机构融资的同时，应提升企业内部管理能力，拓宽思路，借助新的融资产品，如加强房地产基金等私募基金实力、联合ABS融资中的购房尾款抵押进行资产证券化等，积极拓展融资渠道，缓解融资困境。对于中小型房企，可以结合自身开发经营不同阶段的特点，采取不同的融资模式。例如，前期阶段可以利用内部融资的自有资金或吸收股权投入;开发阶段借用银行贷款、资产并购;预售期间可收取预收款，同时利用与销售中介合作包销方式快速回笼资金。

其中合理应用资产证券化值得关注，证券化融资是增强企业经营效益与实力的主要方式，而房地产信托投资基金是将具备发展优势的項目作投资产品，对于投资人的回报是获得租金收入。目前，我国房地产信托基金还处在摸索阶段，但该融资方式是拓宽企业投融资渠道主要方式，对于优化资金结构、增强抗通胀能力具有重大意义。

（三）运用互联网金融平台

近年来，互联网金融开启了房地产融资新模式，互联网平台是一个新兴产业，互联网金融具有解决中小企业融资难的固有优势，应当成为中小企业融资的重要渠道，国家印发《促进互联网金融健康发展的指导意见》，鼓励金融平台完善运营机制、促进跨界融合，以推动其快速健康持续发展。比如艾拉丁金融平台、陆金所融资平台使融资、理财、投资购房一体化。房地产企业应充分利用互联网这个广阔的平台缓解融资难的问题，以降低融资成本，省去人财物的投入，同时推动金融环境的更新。

（四）建立集团管控模式，成立财务公司

该模式是由集团公司出资建立一个非银行金融机构，帮助集团公司进行内部资金管理，根据银监会颁布的相关管理办法，财务公司可以协助成员单位办理包括交易款项的收付、担保、吸收存款及委托贷款等业务。经银监会批准，还可以为成员企业发行债券。财务公司作为独立的法人主体， 其专业性更强，金融功能更为突出，无论是对公司内部管理还是外部业务管理来说都具有一定的灵活性，这样的模式有助于规范资金运作，降低违约风险。财务公司近年来顺应融资形势，迅速发展起来，如浙江省能源集团财务有限责任公司，成立于2006年，控股股东为浙江省能源集团有限公司，它是新《企业集团财务公司管理办法》颁布以来成立的全国第一家财务公司，以加强集团资金集约化管理和提高集团资金使用效率为目的。建立后，其不断优化配置集团内部资金，拓宽服务领域和融资渠道，提升了资金综合使用效率，为房地产开发各成员企业打造了高效、规范、安全的资金融通和资本运营平台。

四、结语

要改变房地产企业的融资现状，解决融资中出现的各种问题，需要国家政府、金融机构、房地产企业的共同努力。政府要加强对房地产企业的宏观调控、出台有利的政治经济政策;金融机构要不断地研发和创新金融产品，为房地产企业实现融资方式多元化提供强有力的支持;而房地产企业在当今形势多变的情况下，需提高自身竞争力，拓宽融资渠道，加强风险管控。只有不断突破融资方式、探索融资渠道，加强内部经营管理、提升信用等级，增强企业综合竞争力，才能确保房地产企业的长久发展。

参考文献：

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[2]郭伟.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会通讯，2016（23）：94-97.

[3]许汉友，刘梦艺，卢妍霖.基于财务共享的集团企业风险管理[J].财会月刊，2019（08）：58-65.

作者简介：

吴巧芬，广州华侨房产开发有限公司。