小产权房何去何从

王春香

1“小产权房”的内涵和历史背景

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。与国家发证的大产权房形成呼应，大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。

“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即"宅基地"上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

“小产权房”的产生和持续存在是诸多因素催生的结果，诸如过高的城市房价、不合理的农地制度等。

2“小产权房”买卖合同的法律效力问题

在2019年8月26日，十三届全国人大常务会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》的决定，新《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。北京大兴区作为全国首例发布公告宣布集体建设用地入市的地区，北京大兴区瀛海镇3宗集体建设用地出让并将建设共有产权住房。农村集体建设用地可转让也是有限制的，只能用于工业、商业用途，也就是说顶多盖厂房，办公楼和租赁住房，共有产权，却不能直接盖商品房住宅，所以，对于房价，有可能会分散购房需求，平抑房价。因为这次改革主要针对的是商业和工业用地，而非住宅的这个原因，所以大家目前关心的小产权房有没有可能转正的问题，我也明确告知：不能。集体土地不经过“政府征收”，直接建成房子，而且不是农民自用。这种房子，我们之前称为“小产权房”，小产权房可以转为租赁，但是不会获得商品房产权证的。“小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

（1）对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

（2）对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

（3）对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

3“小产权房”的未来走向

在2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农地建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，“小产权房”是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说“小產权房”不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

在2014年6月，国土资源部、住建部两部委联合下发紧急通知，要求坚决叫停违法建设、销售小产权房，并对其依法查处。

历次改革涉及的“小产权房”政策，可以归结如下：

一要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见。二要对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。三要加强宣传引导。向社会警示购买“小产权房”的风险，切实维护人民群众合法权益。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确要求，严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于没有权属来源证明的宅基地和集体建设用地，要求查明土地历史使用情况和使用现状，认定合法后，方可走程序并确权登记发证。对于违法违规登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

未来对于“小产权房”的处理趋势必然是采取分而治之的办法，笔者认为未来可能采取的主要办法，就是把部分符合一定条件的存量小产权房，通过补办相关手续，缴纳相应的税费之后，纳入廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等保障房系列内;而对一些严重违反城市规划和土地利用规划，非法占用耕地和基本农田的，建筑设计施工质量存在严重问题的"小产权房"，则采取改建或者拆除的强制办法。