论新形势下房地产交易市场资金监管的困境及完善对策

孔红娟

中图分类号：F299.23 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2020）06-098-02

摘 要 近年来，随着我国经济的迅速增长，信息化水平逐渐提高，在当今的新形势下，我国的房地产交易市场资金管理工作也随之出现了一些问题。对房地产行业采用一定的交易资金监管措施是必不可少的重要举措，对房地产企业采取合理的资金监管不仅可以控制交易市场的稳定，还可以帮助房地产企业更好地进行资金规划。目前新形势下，我国的房地产交易资金监管在预算监督、资金管理体系、融资形式等方面，还存在着或多或少的问题，所以这就要求房地产企业采取科学、合理的监管措施应对这些问题。

关键词 新形势 房地产交易 资金监管 对策

随着近年来我国信息化水平的逐渐提高，以及中国特色社会主义建设的逐渐落实，我国的经济水平迅速提高，房地产企业在我国的国民经济中逐渐呈现出重要的地位，但也随之暴露了一些问题，作为一种资金密集型行业，必须要有健全的监管体系，才可称之为资金密集型行业的典型代表。在当今的新形势下，对每一个现代化企业来说，能否控制合理的资金支出监管，严重影响到了此房地产企业的未来，一个企业若是想长期的生存和发展，就必须建立严格的资金管理条例，因为资金监管工作反映了企业的财务管理是否成功。

一、房地产交易市场资金监管存在的问题

如今，房地产企业已成为我国的重要经济支柱之一，其经营过程中涉及的交易资金量十分巨大，也就代表着将会面临许多资金风险问题，这就要求着我们要加强房地产交易市场资金监管工作，对每一笔资金的变动进行记录，不断优化资金的使用，做到不浪费，充分提高资金的使用率。在如今的新形势下，越来越多的房地产交易市场资金监管问题暴露了出来[1]。

（一）融资形式单一

目前看来，在如今新形势下，房地产行业的交易市场资金流通速度较为缓慢，房地产项目的经营周期也与其他行业相比较长，其中涉及的资金总量较大，但房地产企业本身具有的资金存储又较少，导致其很难维持正常的经营和发展，陷入企业生存困境。不仅如此，由于国家对房地产企业的股权融资方面的严格把控，导致企业更难生存立足，使得一些企业不得不利用负债融资来解决资金流通问题，企业的负债资金越来越多，负债率居高不下，企业人员面临着巨大的压力，导致房地产企业的负债水平远远高于其他企业。

经调查，我国目前的房地产企业负债率远高于前些年，房地产企业主要通过向银行贷款或者向其他的金融企业贷款等方式，来弥补资金空缺，但是这种方法不仅利息较高，而且也会带来很大的风险。如果出现房地产企业某一季度的收入较低，将会导致无法按时还上贷款，给企业的资金回笼带来资金危机和信用危机，这种危机的出现，不仅会降低企业的偿债能力，降低信用系数，还会拉低整体的国民经济水平，引起金融体系动荡。

（二）缺乏资金预算监管

各行各业所具有的影响因素不同，对于房地产企业来说，因为房地产企业在具体的经营过程中资金流通量较大、持续时间长，所以企业更容易受到外界因素的影响。经调查，房地产投资与收益受很多因素的影响，例如前期的土地投资和选择、中期的综合开发建设以及后期的销售，都会对房地产的企业收入带来影响，其中一个环节出现问题，都会影响企业的最终收益，只有充分做好上述步骤，确保上述步骤的顺利进行，才会保证房地产的投入和收入成正比[2]。

目前来说，国内的房地产企业在如今的新形势下，企业的资金预算监管问题逐渐暴露，由于缺乏健全的资金预算监管，导致缺乏合理的资金管理制度，由于以上的缺失，使得企业在资金运行流水线上的投资、开发、建设、销售等环节都缺乏完整的监管措施，进而导致在实际的经营中会出现负债率高、成本费用超支等问题，使得本就已经较长的建设周期变得更长，降低了企业的资金回笼速度和销售效率，也降低了企业的经济效益。

（三）资金监管意识淡薄

近年来，随着城市化进程的逐渐推进，房地产企业在我国也得到了发展，且发展势头较为强劲，由于房地产企业的主要销售对象是居民用户，所以中小型房地产企业也逐渐发展。这迅速的发展不仅给企业带来较大的利润，还逐渐加快了城市化进程，但是企业内部的问题仍然难以解决，企业内部资金监管仍在起步阶段，并且企业的内部人员也存在着一些缺乏专业知识的现象，导致他们的资金监管意识淡薄。一些人员唯利是图，却忽略了自身所需的专业素养水平，没有深入了解资金流通中可能存在的风险问题，没有制定合理的风险防范方案，甚至对资金监管的概念理解都不到位，严重缺乏综合素质教育和应有的监管意识[3]。

同时，房地产企业涉及的地域范围较广，常常涉及多个地区，并且可能还会涉及多个省份，这些地区之间具有一定的联系，但是资金投入会相对分散，如果企業没有合理的监管意识，将会导致这些区域之间缺乏足够的沟通合作，甚至可能会带来更大的风险问题。

二、优化房地产交易资金监管的对策

（一）制定合理的预算计划

一个企业若是想优化房地产交易资金监管，就必须制定合理的预算计划，并且把提前的资金预算放在资金监管的首位，资金预算作为资金监管的重要依据，可以和企业的风险防范方案进行配套，并在防范风险的同时，提高资金的利用效率。在预算计划制定前，相关工作人员应该结合近年来企业的实际情况和案例分析，科学地进行大数据分析，或者虚拟软件的模拟计算，对现实进行合理预测，从而编制合理的资金预算计划。要求工作人员必须结合当前的实际情况，将每一笔预算资金的使用落实到位，不可随意规划，应做到在保证资金的使用效果的同时，完美的提升企业的效益。在制定计划之后，如果遇到了违反资金预算的情况，应该对现实进行合理的分析，再及时地采取措施调整，尽量减少风险的发生，把资金风险降到最低。不仅如此，相关的财务人员在进行预算监管时，要求严格的对待每一笔预算，做到有理有据，并且时刻遵守资金预算管理计划的各项要求，把每一项工作都落实到每一位工作人员身上，并且把具体的工作内容分配落实，强化资金的使用效率和资金的管理力度[4]。

（二）拓展融资渠道

近年来，我国的房地产行业发展速度较快，不仅做到优惠民众的同时，还为国家的国民经济做出了贡献，但是企业的资金来源较少，所以这就要求企业采取合理的方式，拓展融资渠道。目前企业的主要资金来源为以下几方面：银行贷款、其他金融企业贷款、按揭贷款、购房定金等，但是贷款带来的风险较大，购房定金又远远不能满足需求。所以导致我国的房地产企业的主要缺点是过于依赖贷款，根据上文所述，贷款也不是完全的安全，所以，这就要求企业优化交易资金监管程度，通过合理的方式拓展融资渠道，获得更多的资金来源。以下列举了几点拓展资金渠道的方式：

1.社会募捐。社会募捐是指在国家和政府的支持下，呼吁投资者对房地产企业进行入股，公开地向社会进行募捐资金，并且保证在项目得到收益时，向投资者进行分红并兑现所签合同上的收益[5]。

2.发行债券。发行债券是指企业通过投资信托，对自身的房地产项目进行担保，在符合现实的前提下，与社会各界达成相应的兑付协议，并且签订合同，在合同到期时承诺回报。

3.联合开发。联合开发是指在项目正式开始建设之前，企业与其他大企业进行利益合作，积极地向各大企业介绍项目将会获得的收益，采取联合开发的形式，与其他大企业共同承担风险，并且在获得收益的时候与大企业共同分配，降低房地产企业的压力。

（三）强化日常监督

考虑到一些监管人员缺乏所在职位的专业素养能力，对此企业应该加强对这些人员的培训。因为科学的资金监管离不开内部人员的共同合作，共同合作也代表共同监管，只有每一位监管人员都在其位谋其政，才能保证日常监督机制的有效执行。所以，资金的监管系统需要以每一位涉及的监管人员作为研究对象，实时监控他们的工作，监控内部资金流动，并制定相关的惩罚机制，企业通过对资金流通的次数、时间、掌管人员进行制表，整理集合，并导入企业的数据系统，在需要时可以做到随时查看。通过对内部人员的监管，尽可能地提升他们的专业素养能力和综合素质能力，提升他们的专业水平，引导他们积极地参与资金监管工作，并定期地对他们进行培训和考察，对不满足培训结果的员工进行惩罚。同时，企业的监管人员应该定期地对资金流通情况进行核查，通过对数据的检查、核查过程，不可以仅局限于下级上报的书面信息，还要更多地了解实施情况，防止下级的漏报、瞒报问题[6]。并且监管人员应该重视每一笔资金账目信息变动，及时地进行核算，尽可能地提高资金的利用率。不仅如此，企业还应对内部的资金流通保持严格监管的态度，仔细审查每一笔资金流通的真实性，对资金占用情况进行严格把控，防止“内鬼”的出现。

三、结语

房地产企业作为我国国民经济的重要组成成分，涉及的资金流通量较大，所以应该得到国家和政府的重视，企业也应该通过合理的、完善的措施处理好房地产企业的资金监管问题，要求每一个企业都充分了解如今的新形势和房地产交易市场资金监管措施的重要性，要求企业根据自身情况，制定科学、合理的监管机制，优化资金结构，提升内部人员的专业水平，提高资金的利用率，保证资金的安全流通，从而提升企业的经济效益，促进社会的繁荣稳定，提升房地产企业在我国的地位。

參考文献：

[1]曹炜.推行二手房资金监管的对策建议[J].上海房地，2019（07）：41-42.

[2]刘娅妮.对房地产交易资金监管的思考[J].现代经济信息，2019（13）：358-359.

[3]沈文华.建立包含在建工程抵押贷款的资金监管制度[J].中国房地产，2017（13）：23-24.

[4]陈丽丽.关于加强房地产企业资金管理的思考[J].中国乡镇企业会计，2020（02）：58-59.

[5]杨扬.天津市存量房交易资金监管问题研究[D].天津师范大学，2015.

[6]韩斗泉，许良霞.房地产交易结算资金监管的地方实践方案[J].现代物业（上旬刊），2011，10（11）：92-94.