浅谈闲置工业建筑资产开发利用方案的制定

【摘 要】在生产型企业不断发展的进程中，因产业方向发生改变、生产规模扩大等原因，发生了生产场所迁移、厂房功能改变等不可避免的生产要素变革，原有的厂房、土地及附属设施等工业建筑资产由于生产条件受到局限导致长期闲置，这就需要考虑如何对此类闲置的工业建筑资产进行有效的开发利用。本文我将围绕闲置工业建筑资产开发利用方案的制定进行讨论，试以用多种形式对资产开发利用的可行性进行研究，进一步启发建筑资产开发工作的思路，更好的应用到自己的实际工作中去。

【关键词】工业建筑;闲置;开发利用;方案

1闲置工业建筑：

建筑是人们为了满足社会生活需要，利用所掌握的物质技术手段，并运用一定的科学规律、设计理念和美学法则创造的人工环境。广义的建筑是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物;狭义的建筑是指房屋，不包括构筑物，是指有基础墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。现代建筑相关专业多是指狭义的建筑涵义。

建筑按使用性质分为三类：一是居住建筑，如住宅、集体宿舍等;二是公共建筑，如商店、旅馆、影剧院、体育馆、展览馆、医院等;三是工业建筑，如厂房、仓库、配套设施等。本文主要探讨对闲置的工业建筑的开发和利用。

2闲置工业建筑的特征：

工业建筑建成之初就被要求配合生产工艺的复杂多样性，在设计建造、使用要求、室内采光、屋面排水等构造方面均有特定需求，随着生产力的提升和产能扩大等需求，工业建筑被改造以适应发展，但部分改造性价比低、规模拓展受限的工业建筑被逐步抛弃，形成闲置建筑。

2.1应用属性单一

早期的工业建筑，大多为计划经济时期的国有企业修建，其土地大多为划拨工业用地，且为专门产品打造，随着社会发展、社会供求发生改变，特定时期的产品已无法满足社会需求而逐步被取代，但其性质、状态、地理位置受到诸多限制，无法改变使用用途而形成了使用功能单一、改造成本高的闲置资产。

2.2空间利用率低

工业建筑中的生产设备多、体量大，并有多种起重运输设备通行，故通常具有较大的通敞空间，长宽高动辄几十上百米，加之其存在年限久远、承重能力差，除了继续作为生产空间以外的开发，都存在上层空间浪费、空间利用率低的问题。

2.3使用功能差

工业建筑为满足生产活动通风的需要，往往在屋顶上设有天窗，且墙面开窗面积大，多采用预制构件装配而成，屋面防水、配电走线、排水排废及各种设备管线的安装构造极为复杂，闲置后凸显出来密闭性能差、改造成本高等特性，大大降低了使用功能。

2.4建筑结构固化

单层的工业建筑由于面积跨度大，屋顶及吊车荷载较重，多采用钢筋砼排架结构承重;多层的工业建筑，由于荷载较大，广泛采用钢筋砼骨架结构承重;特别高大的工业建筑或地震烈度高的地区厂房采用钢骨架承重。若非大额资金投入，很难将此类工业建筑物的结构安全地进行改造用作他用。

3开发利用方案：

对于闲置工业建筑的开发，需从开发方式、难易程度、成本收益、可行性研究、风险防范等方面作系统性考虑，为闲置资产量体裁衣，打造一种性价比高、适应于资产本身属性的开发方案。

3.1租赁使用

在不改变原有资产状态的条件下，寻找合适的租户对其进行使用是可行性最强、最为容易的方式，例如租赁给规模较小的同类型生产企业，一来原有的附属设施可以得以继续使用为租户提供便利;二来对于资产持有方来说也避免了资源的浪费，进一步拓展收益。但其缺点在于，在租户从事生产劳作的过程中，资产持有方不可能对其进行实时监控，若出现安全生产风险恐会受到牵连，可考虑签订一份安全责任书来进行规避。

3.2合作使用

资产持有方可根据自身产业的发展需求，寻求产业投资的合作伙伴，将闲置工业建筑进行评估作价，以资产出资方式合作设立试点产业，此方案还需考虑留出5-10年的发展空间，不然又会处于生产要素追不上生产需求的被动局面。这种方式的局限性一方面在于投资回收期较长，收益规模和时间均不能确定;另一方面就是无法准确判断产业合同伙伴的实力与信用，可能面临投资损失的风险。

3.3文创产业园

近年来，随着文化产业的兴起，将老旧工业区打造成为文化创意产业园的做法受到了追捧，例如北京的798艺术区原为原国营798厂等电子工业的老厂区所在地，艺术家和文化机构成规模地租用和改造空置廠房后，逐渐发展成为画廊、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧等各种空间的聚合，成为了北京都市文化的新地标。这种方式不仅对原址原貌进行了保护利用，还塑造了集历史资源保护、文化创意、艺术交流等复合功能为一体的街区。但其风险在于投资规模大，对文化产业的吸引力具有不确定性。

3.4资产置换

随着城市化进程的不断推进，一些原本偏远的郊区也渐渐发展成为了中心地带，原本的工业生产园可能因对居民环境的影响而被迫停业。可考虑与政府住建部门、城市规划部门对接，寻求资产置换的可能性。一旦达成共识，对于政府来说，不仅可提升居民居住环境，还可将企业引入郊区产业园打造产业集群，而置换出来的土地又可进一步开发利用;对于企业来说，可获得搬迁补偿的同时，还将获得更大的用地以扩大企业规模。但此方案的可行性强烈依赖与当地政府的资金实力及发展规划，随主观意愿落地的可能性小。

3.5房地产开发

对于资产置换中政府有开发意愿但资金不足时，可考虑同房地产企业合作开发，房地产企业拿出资金用于迁置，规划部门负责协调土地出让，形成有钱出钱有力出力的局面。但此种方案对闲置的工业建筑群要求极高，需要具有合适的地理位置和一定的规模，房地产企业会根据住房楼间距、容积率等硬性条件估算其销售额来判断是否有利可图，一旦某方面的条件受到规制，合作开发就无法进行。

4方案的选择：

综上所述，对于闲置工业建筑的开发利用方案，每种方式都具有其独特的特点，首先需要对闲置资产进行细致分析，从资产规模、类型、用途、定位、地理位置、文化意义等方面全方位考虑，选定可行性强的方案。

通过分析可做以下几种匹配：一是对于资产规模小、地理位置分散的建筑可采取租赁使用的方式快速产生收益;二是对于自身企业有试点新产业发展需求的，可以采取与外部产业投资合作的方式开展业务;三是对文旅产业氛围较好、闲置建筑具历史保护意义的资产，可考虑采用打造文创园的方式;四是对于地理位置现处于居住中心区的资产来说，可以考虑与当地政府会商通过置换的方式共谋发展;五是对于地理环境优渥且具有一定规模的工业建筑园区，可以采用与房地产合作开发的方式。无论作何种方案的选择，因地制宜选择合适自身企业发展方式的开发利用才是重中之重。

参考文献：

[1]何晶.我国当前工业建筑设计面临的问题及对策[J].工业建筑. 2012，42（01）.

[2]邵海东.我国建筑工业化发展现状与思考探析[J].中国建材科技，2017，26（3）.

[3]于群，现代工业建筑发展趋势分析[J].沈阳大学学报，2006（2）.

作者简介：

郑小娅，1990年11月2日，女，汉族，贵州省，学位：硕士，主管，研究方向：建筑资产开发利用。