铁路沿线土地综合开发的几种常见模式探讨

罗玉荣

摘 要：現阶段铁路基础设施建设正如火如荼地进行着，要求对沿线土地的综合开发投入引起必要的重视，继而紧抓铁路建设发展机遇，促进区域经济的可持续发展。对此，本文首先从综合交通枢纽模式、TOD模式、高铁新城模式这几个方面阐述了特大型、大型站点综合开发模式，然后从旅游综合体+旅游地产+轨道交通”模式、“休闲农业+地产+轨道交通”模式、综合物流中心+创意产业园+货运型铁路”模式这几个方面阐述了中小型站点综合开发模式，旨在推动区域经济的健康发展。

关键词：铁路沿线;土地;综合开发

引言

铁路基础设施建设，可以在很大程度上为人们出行和贸易往来提供应有的方便。而进行铁路沿线土地综合开发，可以提高区域经济水平，高效集约化利用土地，使土地闲置问题得到有效解决。由此可见，积极探究土地综合开发的模式十分关键，是满足地区发展的重要因素。对此，本文以此为出发点，展开进一步的论述。

一、特大型、大型站点综合开发模式

结合相关实践调查可以发现，不管是针对特大型铁路站点来说，还是就大型的铁路站点而言，通常在以下几个地区建立：一是中性的铁路枢纽;二是大型的铁路枢纽，然而资源不多、土地价格却十分昂贵。所以，对于土地开放模式方面，一般使用以下三种方式：第一种是综合交通枢纽模式;第二种是TOD模式;第三种是高铁新城模式，具体内容如下：

1.综合交通枢纽模式

针对这种模式来说，其第一件事情就是要制定出切实可行的规划标准，彰显一体化规划设计理念。同时，还要对综合交通枢纽体系加以明确，令城镇空间布局与相关产业发展规划得到进一步的强化，确保每一种交通模式都能达到互相融合的目的。对枢纽城市建设工作加以完善，严格实施对外开放的政策，完善与优化我国交通网络体系。以下几点均属于综合交通枢纽模式的显著特点：一是服务水平高;二是物流成本低;三是运输水平高等，除了上述优点之外，还可以实现节能环保的效果，能够在无形当中令以下几种情况均能得到改善：一是综合交通枢纽不统一设计规划;二是不协调的运行管理;三是不顺畅连接方式;四是不同步的建设时序等。

2.TOD模式

对TOD模式进行剖析后可知，其简单地说是把公共交通当作发展方向的一种模式。这里所提及到的公共交通，实际上是像巴士干线、机场等相关轨道交通。紧接着把公交站点作为一个标志，然后朝着外边扩散到一定范围时构建城市中心以及中心广场，并在此基础上把居住、文化等汇集在一起，演变成混合式用途是其最为显著的特点，在充分保障广大人民群众在不排除汽车的状态下，尽量将以下设施当作主要出行方式：一是步行;二是公交;三是自行车。对交通以及土地进行合理运用，以便可以在无形当中就用地不够、交通堵塞等方面加以优化，是TOD使用的关键手段。针对该模式来说，其在以下站点比较适用：一是组织紧凑的;二是具有公交支持的。办公楼、商业楼等相关场地在能够步行达到的公交站点地区之中做好相应的设置工作。不只是这样，还应当把相应的街道网络建设和周围的住宅区连接起来。把密度不一样的居民住房、种类不一样的居民住房混合在一起，并在此基础上对高质量的公共空间建设加大绿化力度。

3.高铁新城模式

针对高铁新城模式来说，其属于现阶段非常受欢迎的发展模式之一，基于我国高铁建设规模日益扩大的背景下而逐渐演变出来的一种综合开发模式。从当前的发展趋势来看，我国在高铁规模方面已经趋于成熟化，同时也快速演变成了不可或缺的支柱，从高铁经济的角度出发来讲，其可以把以下几种因素加以融合：一是生产要素，像人工、资本等;二是消费资料;三是消费群体等，为可以早日实现聚集发展打下扎实的基础。但是话又说回来，倘若想要实现对高铁新城模式的充分利用，那么还要做好以下几项工作：一是做好市场的支撑工作;二是做好产业规划的支撑工作，同时还要将一定的空间提前留出来，要不然就会由于盲目开发而衍生出以下几种情况：一是综合配套设备不完善;二是发展模式过于单一化等。

二、中小型站点综合开发模式

从中型站点以及小型站点的角度出发来讲，一般会在以下几个地区建立：一是容积率高;二是人员较为密集;三是优质土地资源匮乏;四是经济较为发达等。一般而言，针对这种地区来说，拥有着数之不尽的资源，像购物产品、旅游等，针对中小型站点的综合开发模式通常涵盖以下三种：第一种是“旅游综合体+旅游地产+轨道交通”模式;第二种是“休闲农业+地产+轨道交通”模式;第三种是综合物流中心+创意产业园+货运型铁路”模式，具体内容如下：

1.“旅游综合体+旅游地产+轨道交通”模式

对“旅游综合体+旅游地产+轨道交通”这一模式进行深度剖析后，可以得知：该模式在以下地区较为适用：一是优美的自然环境;二是丰富的旅游资源，同时还能和以下行业达到有效衔接的目的：一是旅游行业;二是轨道交通行业;三是房地产行业。从客观的角度出发来讲，该模式能够适度开发以下几种业态：一是住宅地产;二是商业地产;三是度假地产;四是旅游景区地产等。一般而言，会选择景点与站点的中央地区，因为这些地区交通发达，并且不需要花费太长的时间就能够达到景点位置，可以演变成与之相匹配的产业链。就“旅游综合体+旅游地产+轨道交通”模式而言，其对区域经济所形成的影响，可以起到优化城市形象的作用，还能加快城市发展的脚步。

2.“休闲农业+地产+轨道交通”模式

从客观的立场出发来讲，这种模式在以下几个地区比较适用：一是环境优美的乡镇;二是丰富农产品的乡镇，能够把农业观光当作基底亦或是把养老别墅等当作基底，以此来进行综合开发。对“休闲农业+地产+轨道交通”模式来说，其对地区所产生的干扰能够将地区的内涵加以提高，令品牌价值得到进一步的强化，对区域经济的发展起到了一定的促进作用，继而促使综合开发效益可以上升到一个新的高度。

3.综合物流中心+创意产业园+货运型铁路”模式

针对综合物流中心+创意产业园 + 货运型铁路”模式来说，其在以下几个地区较为适用：一是丰富矿产;二是城市近郊;三是工业发展;港口发展等。在对这一模式进行选择的过程中，尽可能避开那些面积过大、河流等相关位置，之所以这样说是因为正处于近郊区域，拥有发达的货运。针对物流来说，其存在着以下几种特点：一是服务广;二是技能整合度强;三是独立专业性;四是公益性。就这种模式对区域经济所产生的干扰而言，第一件事情就是采取有效措施提高地区经济的价值，同时还要早日实现扩张性的发展，继而把各自的职能建设优化。不只是这样，这种模式可以把城市的可持续发展进行充分保障，同时还能不断优化交通的空间结构，把物流废弃物所衍生出来的干扰降到最低。

结语

针对铁路沿线土地综合开发来说，其早已吸引了政府与相关部门的广泛关注，不单单是促进铁路事业快速发展的核心任务，还是确保我国区域经济水平不断提高的中流砥柱。从客观的立场出发来讲，因为地区的区别以及站点种类的不同，基于土地综合开发形式上也应当坚持因地制宜的原则不动摇，结合实际状况选择最为适宜的综合开发形式，促进铁路沿线综合开发可以朝着更好的方向前进，继而为我国的经济建设做出应有的贡献。

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