铁路沿线土地综合开发的几种常见模式分析

何松

摘要：当前铁路基础设施建设的大刀阔斧推进，要求对沿线土地的综合开发投入高度的关注，从而抓住铁路建设发展机遇，带动区域经济的蓬勃发展。基于此，本文将围绕当前铁路沿线土地综合开发的几种较为常见的模式展开深入、细致的分析，以期更加全面深入阐释铁路沿线土地综合开发本质，共同探索综合开发的新思路、新模式。

关键词：铁路沿线;土地;综合开发

铁路基础设施建设，能够为人民群众日常出行与贸易往来流通带来巨大的便利。而实施铁路沿线土地综合开发，能够确保区域经济获得进一步提升，高效集约化利用土地，将有效解决土地闲置问题。为此，探寻土地综合开发的模式非常关键，是适应地区发展、增强地区经济的核心要素。

一、铁路沿线土地综合开发模式类型

铁路沿线土地综合开发存在诸多影响因素，比如开发重点不相同、经济水平良莠不齐、地域性质强、跨度大、分布广泛且分散，都属于铁路沿线最为明显的特征。因此，在选取开发模式方面同样存在众多的影响因素。同时，具备较成熟综合开发条件的土地都处于中型或大型城市，具备大规模的经济发展与众多的人口，有良好的交通运输空间和流动性。因此，能够用于综合开发的土地也较为集中。而小型城市或者县城、乡镇，在土地综合开发的空间、利用等方面有限，但是同样存在一定的特征与优势。总体来讲，必须要慎重考量铁路沿线土地开发模式的选取。通常根据旅客最高聚集数量，将站点划分为小、中、大、特大型。特大型站点，像广州、上海、北京等地，日客流量大约在2万以上;大型站点，日客流量大约在2万以下;中型站点日客流量大约在6 000左右;小型站点日客流量大约在2 000左右。对于不同类型的站点而言，其沿线土地的开发模式也各有特征。这些站点在资源、地理、经济等方面，存在极大的差异，因此，选取开发模式必须要展开针对性的设计。

二、特大型、大型站点综合开发模式

针对特大型、大型的铁路站点而言，多在中、大型的铁路枢纽当中建立，但是资源少、土地价格却很高。在土地开发模式方面，通常采取以下几种方式。

（一）综合交通枢纽模式

综合交通枢纽模式首先要制定相关的规划标准、规范，体现一体化规划设计理念。需要确立全国性的综合交通枢纽体系，强化城镇空间布局以及产业发展规划，从而促进各种交通模式之间有机衔接和融合发展，并且增强中心城市向周边地区的辐射与带动作用。进一步优化边境交通中的枢纽城市建设工作，切实有效践行对外开放的政策，健全我国交通网络体系。服务水平、运输效率高、物流成本低是该模式最为明显的优势，同时，还能起到节能环保、资源集中利用的目的，可以改善当下综合交通枢纽不统一设计规划、不顺畅连接方式、不协调的运行管理、不同步的建设时序等状况。

（二）TOD模式

此种模式是将公共交通作为导向的一种发展模式。其中，所谓的公共交通具体所指的是巴士干线、轻轨、地铁、机场、火车站等轨道交通。随后，将公交站点当作中心，以步行大约5至10分钟，即400至800米的路程当作半径，从而将城市中心与中心广场建立，将居住、教育、文化、商业、工作集中，成为混式用途是其最为明显的特征，确保雇员以及城市居民在不将汽车排除的情况下，能够对步行、自行车、公交等出行模式更加便利的运用。运用交通与土地利用，从而对城市发展当中所出现的用地不足、交通拥堵等问题做出协调，是TOD运用的主要方法。适用于组织紧凑的，具有公交支持的站点综合开发。将办公楼、住宅楼、商业楼在可以步行到达的公交站点区域当中进行设置。同时，将较为适宜的街道网络建设，对步行带来便利，同四周的住宅区衔接。将密度不同、价格不同、类型不同的居民住房混合，并且将高效率、高质量的公共空间建设，同时做好绿化工作。

（三）高铁新城模式

此种模式属于当下最新兴的一种城市发展模式，随着我国高铁的建设规模越来越大，从而在此基础上形成的一种综合开发模式。目前，我国在高铁规模方面已经成型，成为了各大城市发展中最为核心的支柱，对于高铁经济而言，能够将人工、技术、资本等生产要素、消费资料以及消费群体等因素进行融合，从而在沿线站点周边实现聚集发展与优化配置。然而，想要将该模式合理应用，必须要将市场以及产业规划的支撑工作做好，并且需要预留足够的空间，否则将会因过大规模开发，而造成综合配套设施不够健全、发展形式较为单一的情况发生，乃至形成“鬼城”。

三、中小型站点综合开发模式

针对于中小型的站点而言，通常该地区容积率比较高、优质土地资源较为紧张、人员较为密集、经济较为发达的地区建立，并且存在人均消费能力低、基础设施建设差、地域辽阔等特征。通常，对于该地区而言，具备众多的资源，例如旅游、农产品、物产品等，对于该类型站点的开发模式主要有以下几种。

（一）“綜合物流中心+创意产业园+货运型铁路”模式

此种模式在丰富矿产、物产以及城市近郊，或者是港口、工业发展区域当中最为适用。在选取该模式时，必须要将面积过大、建筑物、河流以及高山等部位避开，由于正处在近郊区域，具备发达的货运。物流具备广阔的物流服务范围、技能整合度强、公益性、独立专业性是此模式最为明显的特征。针对此模式对地区所带来的影响，首先，能够将地区经济的价值进一步提升，并且将扩充性的发展得以实现，可以将各自的职能建设优化。其次，能够将城市的长期发展做出保障，并且对交通的空间结构做出改善，缓解交通压力，并且将物流废弃物所带来的影响大幅度减轻。最后，可以实现物流资源的优化配置。

（二）“旅游综合体+旅游地产+轨道交通”模式

此种模式在优美的自然环境以及丰富的旅游资源的地区最为适用，能够无缝衔接轨道交通、房地产行业、旅游行业。此种模式可以适度开发住宅地产、度假地产、商业地产、旅游景区地产等业态。通常，会选取站点以及景点的中央地区，具备交通便利的优势，同时，与景点之间的距离也非常近，能形成完整的产业链。针对此模式对地区所带来的影响，能对城市形象做出改善，并且将区域的经济水平提升，对城市的长期发展带来有利的帮助。

（三）“休闲农业+地产+轨道交通”模式

此种模式在环境优美、丰富农产品的乡镇当中最为适用，归属于农业休闲的产业链，可以将农业观光园或者养老别墅等作为基底，从而实施综合开发。针对此模式对地区所带来的影响，可以有效提升地区的内涵，打造乡村旅游概念，从而大幅提升品牌价值，对区域经济的发展带来推动作用，进一步提高综合开发效益。

四、结语

综合上述分析来看，铁路沿线土地综合开发已经引起各级政府及相关部门的高度重视，不仅是推动铁路行业迅猛发展的核心，同样也是支撑我国区域经济持续增长的重要支柱。而地区的差异与站点类型的不同，在土地综合开发模式上也要因地制宜，选取更加符合地区特征的综合开发模式，从而推动铁路沿线土地综合开发走向更加完善、多样化、可持续的道路，进而促进铁路行业持续健康稳步发展。