房地产公司土地增值税税收筹划优化策略分析

兰涛

摘 要：本文以房地产企业土地增值税税收筹划为分析对象，首先介绍房地产企业土地增值税税收筹划概述，接着分析房地产企业土地增值税税收筹划主要思路，最后论述房地产企业税收筹划风险防范，以便帮助房地产企业做好税收筹划，促进房地产企业向前发展。

关键词：房地产公司;土地增值税;税收筹划

一、土地增值税纳税筹划概述

土地增值税是对土地增值性收入征收的税种，其征税对象是土地及其土地上的各类建筑物，即纳税人在出售该土地附着物所有权时，除去成本后获得的利润。税收筹划是指納税人在国家法律规定之下，以节约缴纳税收为目标，事前选择对自身利益最大的纳税方案，并以此来组织企业的各项生产经营活动。土地增值税的税收筹划有助于降低企业经营成本，同时还可以提高企业利润，有助于充分挖掘企业潜力，提高资源使用效率，有助于树立起良好的社会形象，推动企业又好又快的向前发展。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划主要思路

（一）利用土地增值税的征税范围进行筹划

一般而言，土地增值税征税范围为国有土地使用权，同时也包含有国有土地上的建筑物及其其他附着物的所有权。但是，根据我国土地增值税征税范围规定，房地产企业在开发房地产之时可以从以下方面开展税收筹划，以达到节税目的。

第一，转变传统销售模式，采用出租或者投资联营方式，以达到节税目的。在房地产开发过程之中，房地产企业可以将房屋用于出租，取得租金。此时，房地产企业只需要缴纳房产税，不需要缴纳土地增值税。在这一过程之中，由于房地产产权并没有发生转变，故并不需要向政府部门缴纳土地增值税。假如将房地产用于投资，投资一方可以以房地产作为投资方式入股，达到暂免征收土地增值税，充分利用了政策优势。

第二，充分利用合作建房节税。在房地产开发之前，房地产企业首先做好协商工作，由一方提供土地，另一方提供资金，双方合作共同开发房地产。在房屋建成之后，双方可以按照比例分得房子，达到暂免征收土地增值税的目的。在房屋建成之后，如果房屋转让则需要征收土地增值税。为此，房地产企业可以充分利用该政策与其他企业开展合作，达成战略合作协议，但是并不发生产权转让，以此来达到合理避税目标。

第三，通过代建房屋来合理避税。在房屋开发之时，房地产企业可以和客户展开合作，可以以委托名义开展房地产开发工作，在房地产开发完成之后只需要向客户收取代建费用即可。在这一过程之中，由于房地产权并没有发生转移，房地产开发企业收取的代建费用属于劳务费用，并不需要缴纳土地增值税。

（二）通过降低适用税率进行筹划

土地增值税常常是以转让房地产所获得的收入作为计税依据，国家规定了四级累进税率。为了合理做好税收筹划，房地产商可以充分利用国家对普通住宅的税收汇率开展合理避税。例如，普通住宅新项目的正常征税额仅仅略高于20%，房地产企业可以通过降低售价方式使征税率低于20%，以此获得免税待遇。与此同时，一些房地产企业为了提高销售速度常常会降价促销，节约贷款利息。例如，某一项目正常售价为1.21亿，项目总金额为1亿元，因此增值额度为0.21元，该项目增值率为21%。根据我国法律法规规定，该项项目增值额度需要缴纳30%税款，其税后利润为0.147亿元。现在，房地产企业开展低价销售模式，销售收入降到1.19亿元，该笔项目增值率仅为19%，按照法律法规规定可以免征增值税，0.19亿元就是该项目全部净利润。

三、房地产企业纳税筹划风险防范措施

对于房地产开发企业来说，增值税筹划工作包含有许多复杂因素，因此在税收筹划之时可能会面临一定风险，为此企业需要把握好各个细节，正确处理好各项风险，这样才能够化险为夷。

第一，树立起依法纳税意识。房地产企业开展税收筹划并不是为了逃避纳税，而是为了合理降低企业纳税金额，增加企业利润，促进自身利益最大化。为此，房地产企业管理人员必须加强纳税意识，良好的纳税意识是成功税收筹划的关键一步。房地产企业只有遵循法律法规才能够做好税收筹划，才能够确保各项经营工作有序开展。为此，企业需要引导财务人员学习各项知识尤其是法律知识，树立起正确的纳税意识，不断规划各项税收筹划工作，确保财务工作有序推进。

第二，及时关注国家的各项税收政策。房地产行业所涉及的税收种类非常多，而国家税收政策都在不断变化之中，为此房地产公司需要及时了解国家政策变化趋势，准确把握国家税收政策，合理做好税收筹划。为此，房地产企业需要了解最新市场动向，及时调整自身纳税政策，寻找最佳纳税方案。

第三，不断完善会计审计工作。房地产企业需要重视财会制度建设，需要细化各项实施细则，建立完善的财会处理方式，做好细节统筹规划，为税收筹划提供良好依据，同时也便于税务部门检查。与此同时，财务人员也需要加强自身专业素养，严格按照规章制度进行操作，做好自身本职工作，为税收筹划决策提供数据依据，避免可能存在的不当风险。

四、结语

综上所述，纳税筹划可以帮助房地产企业减少不必要的税收成本，同时有助于增加房地产企业利润。为此，房地产企业需要重视税收筹划，需要树立起依法纳税意识，需要及时关注税收政策变动，同时还需要不断完善企业内部会计审计工作，以便提升企业税收筹划效果。

参考文献：

[1]路丽莎.房地产公司土地增值税的税收筹划[J].中国国际财经（中英文），2017（08）：247-248.

[2]詹炜.房地产企业土地增值税筹划的有关探讨[J].行政事业资产与财务，2019（14）：24-25.