论房地产企业土地增值税的纳税筹划措施

摘要：随着我国社会经济的高速发展，房地产企业也在快速发展。土地增值税是房地产企业的主要税种之一，通过对房地产企业的土地增值税进行税务筹划，能够有效提高企业的税后经济效益，降低企业的税负成本。本文首先通过对房地产企业土地增值税税务筹划的必要性进行研究，并探讨了开展土地增值税纳税筹划中的对策，以期降低房地产企业的税务成本，促进企业实现可持续发展。

关键词：房地产企业;土地增值税;纳税筹划

一、土地增值税筹划的必要性

房地产项目周期较长，在取得收入时难以准确对应成本，土地增值税额核算复杂。为确保土地增值税的缴纳，土地增值税实行了清算制度，做好土地增值税的纳税筹划工作，对企业的内部控制与效益改善有着重要作用。目前大部分房地产企业没有认识到土地增值税税务筹划的重要性，对于税收政策的理解不到位，税务筹划过程中缺乏风险意识。

（一）降低房地产企业税负

土地增值税是房地产企业的重要税种，在企业总税额中占比较高，同时土地增值税设置较为简单，但是核算较为复杂，清算周期较长，税负较高。目前我国土地增值税税额在逐年增长，在国家宏观调控的背景下，房地产企业的总体利润在逐步缩减，增大税务筹划对提升房地产企业的经济效益有着重要的意义，从提高房地产企业竞争力的角度进行税务筹划尤为重要。

（二）提高企业财务管理水平

土地增值税的税务策划是在法律法规允许的范围内，开展合理的税务筹划，从而降低企业的税负成本，提升税后效益，使企业成本最小化，效益最大化。要开展税务筹划工作，就必须健全企业自身的财务管理流程，提升财务管理水平，通过规范核算工作等措施，促使企业的各项纳税工作符合国家的规定，和偷税漏税行为划清界限，全面提升财务管理的有效性。目前为了落实“房住不炒”的理念，国家出台了一系列宏观调控政策，税务部门对房地产企业的监督力度也在逐渐提高，随着外部压力的逐渐扩大，土地增值税的税务筹划工作也显得尤为重要。

（三）营改增后土地增值税筹划重要性进一步提升

房地产行业作为营改增的四大行业之一，营改增为企业纳税筹划提供了广阔的空间。国家为了减轻企业的税务负担，出台了一系列税收优惠政策。随着法律体系逐渐完善，为房地产企业税务筹划提供了保障。一方面，营改增规定房地产企业销售自行开发的房产项目，在取得价款和价外费用之后扣除当期项目对应的土地价款后的余额为销售额，增值税的计算方法分为简易计税法和一般计税法，企业在选择纳税人身份时，可以根据实际情况进行选择，降低自身的税负。另一方面，营改增前，营业税作为营业税金及附加，可以列入土地增值税扣除项目中的“与转让房地产有关的税金”;营改增后，增值税因属价外税，增值税不能作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除。因此只有重视土地增值税纳税筹划，才能有效地保证企业的健康发展。

二、房地产企业做好土地增值税纳税筹划的思路

（一）加大纳税筹划专业人才的培养

土地增值税税务筹划的专业性较强，相關人员不仅需要了解房地产行业的知识，还需要熟悉财务、税务方面的知识。只有确保财务人员具有专业的素养，土地增值税的纳税筹划工作才能够有序开展。一方面，房地产企业要加强对财务人才的选拔，通过科学的招聘方式选择具备专业素养的人才。在财务人员任职期间，定期开展对财务人员的培训，定期讲解土地增值税相关的政策与条例。另一方面，对于有条件的企业应该建立专门的税务筹划团队，税务筹划团队的人员根据企业的实际开发情况结合各项法律法规进行筹划，分析土地增值税的纳税风险和筹划关键点，从而提高税务筹划水平。

（二）加强对税收法规和优惠政策的研究

房地产企业的相关政策更新频繁，企业的税务策划人员在日常工作中要熟悉各项法律法规，在充分掌握法律法规的前提下开展税务筹划工作，和偷税漏税划清界限，各项纳税工作与会计核算程序都必须合理合法，收集最新的优惠政策，并对优惠政策的变化进行分析与判断，根据优惠政策制定最为合适的税务筹划方案。例如，“普通标准住宅增值率低于20%免征土地增值税”这一政策，是房地产企业在土地增值税税务筹划过程中经常使用到的，在销售时要综合考虑各方面的税负情况，在降低增值税税基的同时，减少土地增值税税额，计算出销售收入的降低额和免缴之间的平衡点，将普宅与其他项目分开核算，充分享受各项优惠。

（三）开发阶段的纳税筹划

一方面，土地增值税适用四级超率累进税率，增值率决定了税负高低，因此在项目开发之前应该根据合理的判断，预测收入与利润水平。例如，成立合营企业，分别用土地使用权和货币入股，企业项目开发完成后，按一定比例自用的可免征土地增值税;另一方面，在项目的开发过程中发票是否合规，对土地增值税清算工作时相应成本费用是否能够扣除有着较大影响。在做清算工作时，合法真实的票据才能进行扣除，在项目开发阶段要加强对票据的审核。成本费用在扣除时要提供真实有效的票据，并且要求使用发票原件，同时还需要发票附带建筑合同结算确认书，确保所列支的成本费用能够全额扣除。

（四）销售阶段的纳税筹划

房地产企业在销售阶段需要灵活运用定价政策，了解目前土地增值税的纳税临界点，综合考虑销售定价和税收成本，权衡二者之间的关系，选择使企业利润最大化的定价策略。例如，房价中包含的代收费用会影响增值率，筹划时要对代收费用加以考虑。在有车库销售时，要对车库收入和住宅收入进行区分，对普通住宅和车位分别对待，方便土地增值税清算工作的开展。

（五）合理增加扣除项目

房地产企业在土地增值税策划的过程中，需要合理制定筹划方案，适当增加可扣除项目。首先，可以在消费者接受的范围内提高相应公共设施配套的品质，提高装修的品质，改善小区的环境，以此来增加各项可扣除项目的金额。其次，房地产企业在项目开发过程中需要大量的资金，因此也会产生一定的利息，若能提供完整的金融记录证明，并且在开发项目时进行合理的计算分摊，可以按照不超过商业银行贷款利率的金额据实扣除。税法规定，第一种方式是在同期利率的限额内据实扣除，另一种方式是按照项目开发成本的5%计算扣除，因此企业要根据自身的实际情况，合理地进行债务融资，从而提高土地增值税清算时的可扣除项目。

（六）做好会计核算和财务管理工作

会计核算与财务管理是企业土地增值税税务筹划的基础，税务筹划工作之所以合理合法，是因为其具有完善的会计资料为基础，在经济业务发生的过程中，要对相应的票据、证明、资料等进行保存，为土地增值税的清算做好准备。同时，要按照法律规定规范设置各项科目，对该分开核算的应分开核算，要合理确定土地增值税的清算时间，在筹划清算时间时，事先确定预征额与清算额相等的平衡点，如果企业的应纳税额高于预征额，那么应该尽量延迟清算时间以缓解资金压力，反之应及早清算。

三、结语

房地产企业的土地增值税税务筹划过程中涉及的法律法规较多，税务筹划过程较为复杂，同时土地增值税作为房地产企业的三大税种之一，企业必须予以一定的重视，以成本效益原则为基础，结合企业的实际情况，充分利用国家的各项政策，在合理合法的前提下开展税务筹划工作，规避税务筹划过程中的各项风险，提升税后经济效益。

参考文献：

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[2]杨丹，王艳红.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究[J].时代金融，2017（18）.

[3]杨睿.浅议房地产开发企业土地增值税筹划[J].纳税，2020（9）.

作者简介：曾健民（1981—），男，湖南邵阳人，中级会计师，本科，主要从事房地产行业全过程成本控制、税务筹划、风险管控研究。