经营租赁下的企业财务核算问题

谢冰舒

随着国际化进程的不断深入，企业的经营环境和经营状况正在发生深刻的变化。全球范围内的运作和协调对信息技术提出了全新的要求。对传统的经营租赁发展带来更高的挑战，再加上国际会计准则与中国会计准则不断的接轨趋同，研究经营租赁行业的财务问题，探讨解决方法，对完善我国市场经济有深远影响。

一、经营租赁的基本概念

租赁经营是所有者或出租人将生产资料出租给承租人使用并收取租金的经营方式。是企业的所有者与经营者之间通过订立合同而实现企业经营管理权的转移。租赁经营的内容有企业中的固定资产，也包括企业生产资料的占有、使用和收益权以及对职工的管理指挥权。

二、财务问题

对于中小企业来说，财务问题的常有形式一般是以下几种：

（一）未按权责发生制列支收入问题

《企业会计准则》规定企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告，有些企业是根据收付实现制的方式列支收入，按收付实现制确认收入不仅违反《企业会计准则》同时也违反了《企业所得税实施条例》，多确认了收入同时也多缴纳了所得税，根据国税函[2010]79号国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知第一项根据《企业所得税实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，因此无论从准则还是税法上均应按权责发生制核算及计税。

（二）存在欠租未入账的问题

有些企业由于税务开票问题未将年底欠收的租金反映在财务账上，而是单独账外表格统计，属账外资产存在不同风险，一是根据《会计法》第十条规定，债权债务的发生和结算，应办理会计手续，进行会计核算，存在法律风险，二是根据《企业会计准则》及《国税函[2010]79号国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》中提到对签订的合同需按权责发生制确认收入，因此存在少确认收入的财务风险及少缴纳企业所得税的税务风险，建议每年对应收欠收的租户根据权责发生制进行账务处理，并制定应收账款催款计划，落实催款责任人，必要时聘请律师诉讼，账龄超过三年以上并无法联系到租户形成坏账的，按审批程序，进行坏账清理。

（三）财务收款核算主体与合同签订主体不一致问题

有些企业本部职工与该企业子公司签订房屋租赁合同，但却通过企业本部直接从该职工工资中代扣，账务处理未将代扣的租金代付到企业子公司而直接反应在了本部收入，由于合同签订的合同主体及房产所有权均是子公司，根据（关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告-2014年第39号）规定， “货物、劳务及应税服务流”、“资金流”、“发票流”必须都是同一受票方，因此签订合同提供租赁服务方是子公司，收款方也应是子公司。

（四）收取租金未核算在收入科目

有些企业收到承租方租金时，直接反应在费用科目，根据《企业会计准则21号-租赁》核算要求，存在财务风险。

（五）财务核算不及时问题

某些企业会通过招标方式招租，有意向的租户将会缴纳一定金额的投标保证金，一旦开标确定中标单位后如期退还投标保证金，最终与中标人再根据合同约定收取履约保证金即是押金，但不少企业对于中标的承租方，会采取投标保证金直接转为履约保证金的方式优化处理，但却不及时办理审批手续，导致财务账上一直列式在投标保证金科目，但是从及时性原则角度出发，会计事项必须于经济业务发生时及时记录，否则财务数据容易失真，时效性上大打折扣。签订合同一经生效本应及时按合同约定收取保证金，如与租户约定将投标保证金转入履约保证金应及时办理转入手续，该调表填表，该审批审批，不得拖拉。

（六）无证资产未入账问题

某些企业历史遗留问题部分租赁资产未取得产权证，未列支在财务账上，账实不符，但无证的资产基本都是在出租的状态，但根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定未依法取得房屋所有权证的，不得出租，如是因为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，会面临合同无效租赁风险，另《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿，存在房产征收时未能补偿的风险，应尽快办理产权登记证明，聘请第三方机构评估市值，以评估价格入账，可增加企业账面资产，改善企业资本结构，增强企业实力，有利于企业向外界融资。

（七）关联单位使用物业未缴纳租金问题

某些企业的物业提供给下属子公司使用，但未向其收取租金，存在税务风险，根据《企业所得税》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六章 “特别纳税调整”明确规定了关联企业间应当按照独立原则进行税务处理，双方均存在纳税调整风险，下属子公司应向产权方签订租赁协议，并且定期缴纳租金。

（八）私车公用问题

随着公务用车的改制，员工业务需要，一般使用私家车作为交通工具，再通过每月定额以油票报销，报销的附件简单粗暴，报销附件仅有支付单、燃油发票及报销名单，并未附上每人报销费用构成明细即里程数，出勤时间，往返地点，所办事由，证明人等信息，存在不同风险，一是根据企业所得税法第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、費用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除，如附件不齐全难以证实费用就是为”公用”发生的费用很有可能存在纳税调整风险，二是根据《违反党政机关厉行节约反对浪费的条例》规定第二十六条“党政机关应当从严配备实行定向化保障的公务用车，不得以特殊用途等理由变相超编制、超标准配备公务用车，不得以任何方式换用、借用、占用下属单位或者其他单位和个人的车辆，不得接受企事业单位和个人赠送的车辆。”以及第六十三条“…国有企业、国有金融企业、不参照公务员法管理的事业单位，参照本条例执行…”的规定执行，公用证据不足，很可能存在变相的虚开发票套取企业资金的行为，存在违纪风险;三是根据《国家税务总局关于个人因公务用车制度改革取得补贴收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2006〕245号）第一条的规定，因公务用车制度改革而以现金、报销等形式向职工个人支付的收入，均视为个人取得公务用车补贴收入，按照“工资薪金”项目计征个人所得税，以上通过报销的形式未缴纳个人所得税，存在税务风险。

三、解决措施

（一）建议优化合同签定，规范财务核算

合同的一些关键条款是财务核算的重要依据，合同标的、发票的开具时间、付款的方式及时间、递增方式、租赁期限、等不同条款签订方式都要与其相匹配的账务处理，对企业的涉税都将产生不同的影响，因此在合同评审时财务需要对相关合同条款进行评审，在对合同标的的评审时，需注意具体的标的内容，能够清晰反映业务的实质内容;在对租赁期限的审核时需要清晰标明租赁的时间范围，明确使用时间;在对发票的开具时间审核时，需要认识到开具发票意味着增值税涉税的时间，因此需明确体现何时开具发票;在对付款方式及时间审核时，需明确是按年还是按月，清晰体现具体的收款时间，不同的时间核算分录不尽相同;在对递增方式的审核时，需要明白递增的比例多少，关联到第二年度的租金上涨的幅度，缴纳的租金也会不一。因此财务对合同评审的严格把关，可以识别和控制不同的风险，防范企业的经营风险。

（二）强化财务管理建设

财务工作是一份业务性较强的工作，是对有关资金获得和使用的管理工作，财务管理的好坏，影响到企业的管理水平，因此加强财务的规范化管理建设及其重要。一是完善财务内控制度，让财会工作有章可循，有章必循，加强法制观念，促进廉洁奉公建设，提高法律意识;二是培养财务人员的责任意识，加强财务人员的素养、责任心、职业操守的养成;三是要加强财务人员的专业技能，提高业务能力及工作效率，建立梯队型人才队伍，使财务工作有序进行，不断记性人才的更新及补充，保证企业财务工作持续稳健的开展。同时加快财务转型，提升整体管理水平，进一步推动专业、高效、负责的财务团队建设。

（三）加强对租赁资产的管理

一是需要建立完善的资产管理制度，加强资产的有效管理，明确对购置、领用、出售、盘盈、盘亏，报废等流程的处理，规范资产管理，二是梳理资产状态，完善资产档案，资产管理部门定期联合财务部门盘点资产，财务部门若未参与监盘，可能导致租赁房屋资产账实不符、价值计量不准确，影响资产核算的完整性;尤其是未对闲置空置物业土地的盘点，会无法确定是否存在出租合同已到租户仍占用资产的情况，是否存在标注闲置实际出租，但租金未移交财务核算私自设置小金库情形。三是培养管理人员的创新思维，对积压闲置的资产，研究盘活方案，提高资产的使用率，增加企业的收益，使得资产管理能够持续有效运行。

（四）建立完善公务用车管理制度

依制度审核补贴、报销附件，制定相关的公务用车使用管理规定，确定公务用车的使用范围以及申请程序并建立相关的主管部门，明确责任主体以及用车人员的要求，对于违规用车行为，依法处置，并建立问责监督机制。

四、结语

总而言之，虽然我国的经營租赁企业财务核算制度还处于基础的实施阶段，在制度管理上均存在或多或少的问题。但是，却无法忽视企业财务核算制度对企业带来的帮助和好处。而且，更重要的是，对整个市场的竞争也起到了很大的掌控作用。本文通过建议优化合同签定、强化财务管理建设、加强对租赁资产的管理、建立完善公务用车管理制度这四个方面，积极的解决财务核算问题，以此来不断的保证企业发展的同时，也保证了国家的效益发展。

（作者单位：广州南沙现代农业产业集团公司）