物业四问，业主该如何维权？

简欢　潘家永

2020年5月，歌手李荣浩一则吐槽自家物业公司的微博引起广大网友的共鸣：“我一直疑惑，物业这个机构到底是为了方便我们住户，还是难为我们住户而设立的。停水停电打电话没人接，车库蜘蛛网满天飞，墙上全是世界名画和各种脚印，拍恐怖片根本不用美术和打灯……什么时候效率最高呢？你晚点交物业费试试……”一个和业主相处甚欢的物业可以提高住户居住体验，但业主与物业产生纠纷的情况也频有发生。那么，遇到这些情况，业主和物业之间的责任应该如何划分呢？

1.业主家被偷，能否要求物业公司赔偿？

一天晚上11点，刘先生和妻子回到家中，发现家里的大门从里面反锁了，用钥匙无法打开。而从楼下看，家里的窗户是开着的。找开锁公司开锁后，刘先生和妻子进到家中后发现家里有被翻动过的痕迹。经检查，家中的珠宝首饰、现金、及笔记本电脑等贵重物品全部被盗，财物损失多达20万元。刘先生当即向公安机关报案。不久盗贼被抓捕归案，但是刘先生丢失的财物已被盗贼挥霍完，无法追回。刘先生认为物业公司也要负责任。该小区属于高档小区，物业费也比一般小区贵，物业公司在有监控、有保安巡逻、出入小区都要刷卡的情况下依然让业主被盗，这让刘先生无法接受。

经法院确认，该小区物业公司在安保问题上已做出安装监控、保安巡逻等相应措施。但在小区以外人员进出管控方面的确存在不到位的现象，以至于盗贼在没有小区门禁卡的情况下依然能进入小区行窃。故法院判定物业公司对刘先生的损失承担15%的赔偿责任。

2.公共设施未尽安全保障，业主可否要求物业公司赔偿？

一小区的物业公司对该小区的绿化设施进行维修保养时拆除了绿化区域的护栏围挡。居住在该小区的8岁女孩丽丽独自在绿化区域练习骑自行车，由于是初学，丽丽在重心不稳的情况下连人带车一起摔倒，恰巧跌在了因拆除护栏而留下的螺丝凸起处，导致胳膊外侧形成一条很长的划伤伤口。丽丽的父母认为，丽丽受伤是因为物业公司留下的安全隐患，物业公司在明知拆除不完善的同时没有尽快进行修复，属于严重工作失职，要求物业公司承担丽丽的全部医药费以及精神损失费。

法院经确认后认为，物业公司属于小区的管理部门，对小区内的一切公共设施安全有维护和保养的义务。物业公司在拆除绿化区域护栏后并未做到妥善处理，因此增加了丽丽的受伤风险，应对丽丽受伤承担一定的责任。而丽丽今年8岁，属于未成年人，丽丽的家长应对其承担看护职责。丽丽在单独练习骑自行车时，家长对其缺乏保护措施，因此对于丽丽受伤，家长也要承担一定责任。法院最终判决物业公司对丽丽的损失承担50%的赔偿。

3.交房后未装修入住，业主是否可以不交物业费？

2016年3月，李先生购买了一套商品住宅，交房后李先生与小区物业公司签订了物业管理服务协议。由于李先生在外地工作，一直没有装修入住，这套房子便处于空置状态。李先生自交房之日只缴纳了2016至2017年度一年的物业费，之后未再缴纳过物业管理费用。2019年，物业公司联系到李先生，要求李先生缴纳2019年物业费，并补齐之前未交的物业费。李先生以房子没入住为由拒绝缴纳物业管理费。物业公司索要未果，只能將李先生告上法庭。

法院审理认为，双方在李先生购买房屋时签订的物业管理服务协议是合法有效的，李先生应该按时缴纳物业管理费用。但是由于李先生自交房后一直未装修入住，物业公司的服务成本有所降低，而且该地区有未入住房屋可以减少一定比例服务费用的相关规定。故法院判决李先生应当以物业费用的80%进行补缴。

4.业主不交物业费，物业公司停用电梯是否合理？

李先生于2014年在某小区购买了一套期房，2015年开发商交房，李先生同时与该小区所在物业公司签订了物业管理协议。验房后，李先生发现其所在单元门门禁是坏的，李先生将此问题反映到物业公司，物业公司承诺予以维修，但迟迟没有下文。2017年李先生所在单元楼进户自来水管道堵塞，反映到物业公司处也没有得到解决。同年，物业公司来收取物业费时，李先生以单元门禁问题以及管道堵塞为由，拒绝支付该年物业管理费。物业公司索要物业费无果，遂将李先生门禁卡信息进行了处理，导致其无法乘坐电梯。李先生一气之下将物业公司告上法庭，要求赔偿其精神损失费，以及因无法乘坐电梯导致上班迟到的费用。

法院经审理认为，物业公司擅自修改李先生门禁卡信息属于侵权行为，应立刻恢复李先生对电梯的使用权利，同时在对公共设施的维护和保养方面，物业公司应承担义务。经双方协商后，李先生缴纳了当年物业费，与物业公司的赔偿达成一致。

律师说法：

近年来，物业纠纷和业主维权事件在数量上呈上升趋势，其主要原因是没有划清双方的职责、责任。我国《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”

物业公司的责任一般包括：对物业进行维修和技术管理;对物业设备、物业环境的管理;对小区的治安、车辆的管理等。业主的责任主要有：执行业主大会的决定和业主委员会作出的决定，负责房屋的室内部分及设施的维修，按时缴纳物业服务费等。其中，缴物业服务费是业主的一项重要义务。物业服务的目的是维护和保障物业的正常使用，在业主没有使用房屋的情况下物业及周边环境仍然需要维护。因此，业主从房屋交付时就要依据物业服务协议交纳物业费，而不论是否入住。当然，是全额交费还是交一定的比例，这要视当地的规定或者业主委员会与物业公司的约定。

业主往往以物业公司服务质量达不到要求，如环境卫生状况差、垃圾清理不及时、小区管理秩序混乱、物业公司改变公共设施的用途谋取利益等理由，拒交物业管理费，而被物业公司告上法庭。由于这种维权方式不当，故业主往往败诉。那么，业主究竟应当通过什么途径来维权呢？

一是业主在入住小区后，正常情况下应通过召开业主大会选举成立业主委员会，代表业主与物业公司签订物业服务合同，依法成立的物业服务合同对全体业主具有法律约束力。二是对物业服务方面的问题和意见，应首先向业主委员会反映，由业主委员会跟物业公司交涉，督促其严格履行合同，改善服务，及时解决存在的问题。三是物业公司拒不履行相关义务的，业主委员会在履行通知义务后，可自行或委托他人就单项问题进行改正完善，由此支出的合理费用与造成的损失，业主委员会有权向物业公司追偿。四是物业公司存在严重违约行为的，业主可通过业主大会或业主委员会向法院起诉追究其相关责任，并更换物业公司。