流通性减弱环境下房地产经济发展趋势分析

杜丽华

摘  要;近年来，随着我国城市化建设工作的开展，房地产经济得到了快速发展，对我国经济发展有重要的推动作用。住房关系到人民生活和社会的稳定，然而房地产经济的过度增长也造成了房价虚高、市场发展和监管不当、经济泡沫等不良现象，极大减弱了房地产经济的流通性，对房地产经济的发展十分不利。文中以现阶段房地产流通性减弱情况为背景，分析房地产市场的日后发展趋势，并提出在此背景下房地产经济发展的应对措施。

关键词： 流通性减弱;房地产经济;发展趋势分析

一、引言

我国经济发展的重要构成部分之一即为房地产行业，但由于该行业自身发展特点，在某种程度上也容易影响其他行业。房地产行业具有投资金额大、经济获利周期长等特点，项目发展过程中容易出现波动情况。本文依据现阶段市场发展趋势情况，科学并合理地分析房地产流通性减弱的影响因素，讨论研究未来我国房地产经济发展趋势，同时基于流通性减弱环境提出房地产经济持续发展的应对策略，有效促进地方经济的稳定发展[1-2]。

二、我国房地产经济现阶段发展现状

在房地产经历“过山车”式的发展后，出现了供需结构不合理、行业内发展不完善、房价涨幅超速等问题，上述情况集中体现了房地产经济发展不够健康，出现了房地产泡沫经济，致使房屋流通性持续减弱的现状。而现阶段房屋流通性减弱的变化与多方面因素存在不可分割的联系。

（一）政策因素影响

在我国，各行各业都要受国家经济政策的调控与管理，根据不同行业的性质实现微调经营，保证行业的正常有序发展。从房地产行业发展角度看，国家政策调控影响幅度较大，对地产的产业政策和区域范围内发展等方面都会进行管理，对行业建设与发展都产生直接影响。近些年来，地产业的经济发展出现严重泡沫现象，因此国家需要宏观干预，通过政策调控稳定行业发展，在一定程度上影响了房地产的流通性。

（二）经济因素影响

地产经济发展过程中，经济因素对其产生影响幅度较大。一般情况下，银行利率、物价水平以及该地区人均收入水平都会对其产生影响。例如，在银行利率增加的情况下，地产开发商的投资需求及经济利益都会受到影响，同时消费者的购买意愿也不强烈，使地产业的流通性变弱。

（三）市场因素影响

由于我国地产行业的市场准入标准较低，致使市场的供需不稳定，行业内存在一定的泡沫经济现象。超高的房产价格，使高端房产供过于求，相对来说经济型商品房及保障性住房供给不足。地产供需结构的不合理，使房价超额上涨，人们购买意愿下降，对购房都持观望态度，因此使房地产业出现了流通性减弱的情况。

三、流通性减弱背景下我国房地产经济未来发展趋势

（一）房地产市场发展逐渐成熟

尽管我国房地产市场发展存在某些问题，但是地产经济的发展越来越受到政府部门的关注，国家通过多种调控措施管理房地产行业中出现的多种问题，以达到地产行业健康成熟发展的目的。从全国地产行业角度分析，国内房地产市场正处于上升发展时期，按照我国政府部门的相关调控措施发展，未来房地产经济发展也会趋于成熟和稳定，不仅为国民经济发展提供推动力，也为国民生活水平的提高贡献力量，达到行业发展与社会发展相协调的目的。

（二）房价逐渐趋向于稳定

目前我国房价出现增速过快的现象，出现上述现象必然使地产行业发展过程中存在问题，不但对地产经济的健康发展产生负面影响，还对国民正常生活产生负面效应，甚至于国民群体间也出现了不和谐以及不利于社会稳定发展的不良氛围。在此背景下，各地区政府部门渐渐意识到上述不良问题可能带来的风险，对区域内的房价进行调控，以达到稳定房价，引导房地产业良性发展的目的。目前各地区运用各类调控政策后，房价得到了稳定，在后续发展中我国的房地产业也会保持健康发展的势头。

（三）低收入群体的住房问题得到有效解决

房价增长过速的情况下，大部分低收入群体还不具有购房能力，即便是采用贷款方式减小了资金压力，但也不具备承受过高房价的能力，这就导致部分人买不起房。对此，我国政府增加了对低收入群體的住房政策倾斜力度，同时多种类型的保障住房也层出不穷。例如，公租房及产权共有性保障房等。未来房地产行业发展过程中，国家会逐渐针对上述人群的住房问题加大政策扶持力度，保障我国社会经济的稳固发展。

（四）房地产逐渐趋向于绿色环保

城市化建设不断推进的过程中，人们对环境保护问题的关注度也越来越高，对房地产行业环保问题也提出了相应的要求，在房地产市场中全面推行绿色环保措施，以减少地产建设过程中的污染，为国民拥有健康生活环境提供有效保障[3]。与此同时，为将绿色环保理念有效融入实施措施中，采用了不同方法减少资源浪费，并降低对环境的污染程度。例如，地产开发公司可在房屋建设时，在保证质量及降低成本同时，运用绿色环保材料施工，可为构建绿色建设工程提供环保基础。通过上述措施的实施，未来发展过程中，我国房地产业必然会向绿色环保趋势发展。

四、流通性减弱背景下促进我国房地产经济稳定发展的应对措施

（一）努力保持商品房市场相对稳定

房地产市场经过调整，可运用协同市场规律的方法降低地产经济下降幅度，尽可能保证缓慢但持续发展的态势。主要可从以下方面分析：

第一，在住房信贷政策方面持续实施差异化措施。商业银行等金融机构在政策导向角度，要支持消费者的自住性及改善性需求，尤其是对于首次购买房产的需求者，积极按照国家规定首付款比例及贷款比例完成房屋购买过程，严禁增加各类形式的额外附加贷款条件。

第二，维护健康稳定的房屋交易环境。地产开发商及房屋中介应该对结构合理的调控应对措施予以支持，以降价促销及提供优质服务为策略稳定购房者需求，严防欺诈客户及抽逃资金等不法情况的出现;通过法律手段治理“房闹”现象，对于因降低房价而出现的退房及砸闹售楼处的行为，要积极采取应对措施进行疏导和管理。

第三，对保障性住房供给方式做出合理调整。按照各个城市的实际需求状况，对公租房、经济适用房以及限价房等房产，除直接投资建设的方式外，也可通过购买商品房的方式，将购买与建设结合起来施惠于购房者，刺激房地产经济的稳定发展。

（二）采取措施促进房地产投资增长

政府部门实施的政策应该提升其引导和支持力度，谨防地产投资幅度大幅下降，防止出现负增长状况。为保证房地产投资稳步增长，可从以下几个方面分析。

第一，对各地区的保障性住房工程尤其是棚户区改造工程要持有积极的持续推进态度，拓展资金筹集渠道，保证土地良好供应，健全工程运营及管理制度，加强保障性住房投资建设的安全性及稳定性。

第二，以“十三五”时期公布的住房建设相关规划为依据，确定房地产行业未来中长期发展的重点方向，稳固市场预期，提升地产开发商的发展信心，引导地产行业的健康投资。

第三，稳固提升住房建设用地面积，有效落实用地供应情况，积极与政府协商土地出让的底价，降低土地流拍率，提升闲置用地的利用率。

第四，政府对房地产开发性贷款及融资款项要提供合理的支持，要引导商业银行对地产开发商的普通商品房建设贷款采取积极的支持态度，对于符合开发条件的地产商提高直接融资规模。

第五，提升对商品房建设规划及工程开题的支持力度，尽量减少不必要的审批项目，进一步调整住房供给结构，提高中小型及中低价位的普通商品房供给数量。

第六，积极推进全国各地区的房地产企业的兼并与重组，对于部分存在资金链断裂及资不抵债现象的中小型企业，要通过多项优惠政策，例如财税政策、金融政策及土地政策等，推动其与大型企业合并，支持大型开发商收购其现有资产及在建项目，最大限度地减少烂尾楼情况的出现[4]。

（三）适时推进商品房预售制度调整改革

目前我国商品房销售面积中，期房占比达到76%以上，现房占比不足24%。商品房预售制度是住房市场相对短缺的产物，存在着内在弊端和风险，现在市场供求关系发生了根本性变化，已形成推进这项制度调整改革的有利时机。主要思路如下：

第一，目前市场进入调整初期，可适当提高商品房预售规定的門槛，降低期房供给数量和比重。

第二，当市场出现大幅下行时，可积极推进商品房预售制度改革，逐步或完全取消期房上市的安排，只允许现房上市交易。这对于短期内缓和市场过剩矛盾有一定作用，而且没有明显的负面影响。应当要求相关部门抓紧研究这项制度调整改革的可行性、实施步骤和可能效果，做好政策储备。

（作者单位为江苏骅东房地产开发有限公司）

参考文献

[1] 王万霞.我国房地产市场调控政策研究[J].法制与经济，2018（02）：121-123.

[2] 赵志君，罗红云.我国房地产市场的特征与定价机制剖析[J].财会月刊，2019，000（012）：106-112.

[3] 王天雨.助推房地产市场绿色转型[J].中国金融，2019（04）：70-71.

[4] 李莹. 2019年房地产投资对经济增长影响分析[J].中国市场，2020（1）.