浅谈《民法典》施行后因公证遗嘱效力调整对办理继承登记的影响和应对措施

雷飞 申振翔

【摘要】根据《继承法》规定，经公证的遗嘱较其他遗嘱具有优先效力。在具体实务中，登记部门也是直接依据申请人提供的公证遗嘱办理不动产登记。然而，自2021年1月1日《民法典》正式施行后，对于取消公证遗嘱优先效力的规定，将对登记部门办理公证遗嘱继承登记产生一定的影响。本文旨在结合因继承办理不动产转移登记实际业务，分析公证遗嘱效力调整后，对申请人提供公证遗嘱办理不动产登记的影响，并提出相关应对措施，以确保不动产登记实务操作与《民法典》的立法精神有机融合、有序衔接，降低不动产登记风险，切实保障权利人的合法权益。

【關键词】继承;不动产登记;民法典;公证遗嘱

1、背景

2020年5月28日，《民法典》经十三届全国人大三次会议审议通过，将于2021年1月1日起施行，标志着我国正式进入“民法典时代”，预示着它将对每位公民的社会生活产生一定影响。结合不动产登记实际工作，其中《民法典》第一千一百四十二条“立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准”，相较与《继承法》，删除了“公证遗嘱效力优先”规定，在判定各份遗嘱之间的效力时，以最后订立的遗嘱为准，立法目的是便利遗嘱人根据自身需要和实际情况订立、修改、撤回遗嘱，以达到充分保障遗嘱人的真实意愿。

目前在办理公证遗嘱继承登记中，登记部门可直接依据申请人提供的最后一份公证遗嘱材料办理不动产登记。在《民法典》取消公证遗嘱效力优先的规定后，在既有公证遗嘱的情况下，登记部门还需综合考量是否还有其他遗嘱的情形。

因此，为更好的将《民法典》的立法精神贯彻落实到不动产登记领域，充分尊重和保障公民的意思自治，确保不动产登记实务工作与公证遗嘱的相关法律规定紧密衔接，登记部门如何认定申请人所提供的公证遗嘱具有最终效力，并调整相应的登记程序，以确保尽到合理审慎的审查义务就显得尤为重要。

2、因继承办理不动产登记的发展和现状

2016年7月之前，根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字[1991]117号）要求，继承（受遗赠）房屋登记实行强制公证，即不论是法定继承还是遗嘱继承，继承人必须向公证部门申请办理无纠纷的继承权公证，根据公证机构的要求提供相关材料，由公证部门经过公证程序向继承人出具公证书，权利人提供继承权公证书等相关材料单方申请房屋所有权转移登记，后登记机构依据继承公证书等材料直接办理转移登记。

自2016年7月司法部废止房产继承必须强制公证的规定后，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定，目前在具体实务中，群众除通过法院裁判、公证继承办理不动产登记外，还可以通过非公证继承办理不动产登记。即申请人无需提交经公证的材料或者生效的法律文书，但需提供所有继承人与被继承人相关身份证明等继承材料，然后由登记部门依据《不动产登记操作规范》（试行）相关规定，经查验问询，受理、审核、公示后办理不动产登记。

3、办理公证遗嘱继承登记的实务操作

目前，在办理公证遗嘱继承的不动产登记中，只要申请人持公证的遗嘱等材料办理不动产转移登记，登记部门就可依据《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，直接依法定程序办理。

以南京市为例，申请人持公证遗嘱等材料办理不动产继承转移登记，需向登记部门提出登记申请，并提供不动产登记申请表、身份证明、遗嘱公证书、不动产权证等相关材料。

登记机构根据申请人提供的材料进行查验，符合法定形式，权属清楚，符合登记条件后，便依法将该登记事项记载于不动产登记簿并制、发证。

4、《民法典》施行后继续沿用该实务操作的风险

《民法典》施行后，取消了公证遗嘱效力优先的规定，公证遗嘱与其它形式遗嘱具有了等同的法律效力，如不进行适当调整完善，将存在隐患。

一是法定效力的不确定性。因公证遗嘱不再具有优先效力，如果申请人提供公证遗嘱办理不动产登记，可能存在着该公证遗嘱订立以后，还订立了合法有效的其他形式遗嘱的情形，登记部门如直接依据该公证遗嘱进行登记，因该公证遗嘱已不属于最终合法有效的遗嘱，该实务操作将与《民法典》中“以最终遗嘱为准”的立法旨意相违背，存在着重大登记瑕疵。

二是履行审慎审查义务的风险。目前实务操作中，因公证遗嘱效力优先，故一般只要通过共享平台等渠道核实是最后一份公证遗嘱，登记部门就已尽到合理审慎的审查义务。但《民法典》施行后，其它多种形式的合法遗嘱缺少相应明确的渠道核实，故在公证遗嘱后存在其他合法有效遗嘱的可能，若登记部门未能及时调整优化相应的登记流程直接采用该公证遗嘱，就存在未能尽到合理审慎审查义务的登记风险。

综合以上因素，在《民法典》施行后，登记部门在办理申请人持公证遗嘱办理不动产继承转移登记的过程中，如何认定申请人提供的公证遗嘱为最终遗嘱就显得尤为重要。

5、应对措施

针对以上情况，为降低不动产登记风险，尽到合理审慎的审查义务，切实保障继承人的合法权益，对于申请人提供公证遗嘱办理继承不动产登记的，建议建立公证遗嘱“公告”机制，并调整优化登记程序。

5.1公证遗嘱 “公告”机制

5.1.1基本意义

为落实《民法典》的立法精神，稳步有效地将遗嘱继承的相关规定与不动产实务工作紧密衔接、深度融合，充分尊重遗嘱人的意思表示，建立公证遗嘱公告机制，可以确保利害关系人的知情权，排除利害关系人对公证遗嘱效力的异议，切实保障继承人的合法权益，避免不动产登记风险。

5.1.2具体操作方法

对于申请人持公证遗嘱办理不动产转移登记时，登记部门在受理以后，审核之前，应该对该公证遗嘱是否为最终遗嘱进行公告。登记机构可在其门户网站或不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日，公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或异议不成立的，登记机构依据该公证遗嘱进行不动产登记;如有异议，则根据异议人提供的新的遗嘱进行认定，并按相应程序依法登记。

（1）公告事项

对于公证遗嘱效力公告，应明确载明：不动产坐落、被继承人、继承人、遗嘱订立时间、公证书编号、公告时间、提出异议的方式等事项。具体模板如下：

（2）公告方式

1.门户网站公告。各地区都应建立完善不动产登记门户网站，设置专栏实时更新并发布《持公证遗嘱申请不动产转移登记的公告》。

2.不动产所在地指定场所公告。鉴于群众对互联网网站公告信息关注度不够等情形，为方便利害关系人及时知悉不动产的相关情况，登记部门可以在不动产所在地进行现场公告，由工作人员到继承人不动产所在的楼幢单元门口或房屋门口等醒目位置张贴《持公证遗嘱申请不动产转移登记的公告》，并对公告拍照留存，现场照片应归档备案。

5.2登记业务流程

在《民法典》施行后，建议调整优化登记程序，新增公证遗嘱效力公告的环节。具体流程可参考如下：

小结：

在办理公证遗嘱的不动产继承转移登记中，通过公证机构订立的公证遗嘱，因具有专业人士指导，一般均符合法定形式，大大降低了法律风险，而通过除公证遗嘱外的其他形式订立的遗嘱，因当事人缺乏专业的法律知识和专人指导，存在着所立遗嘱不符合法定形式或遗嘱无效的情形，从而违反当事人的真实意愿，与《民法典》的立法旨意相违背。

尽管《民法典》取消了“公证遗嘱效力优先”，但鉴于公证遗嘱的规范化和专业化，以及订立公证遗嘱费用一般较低，且方便快捷的优势，建议群众在涉及重大财产处分时，尽量通过公证遗嘱的形式办理不动产继承登记，切实维护权利人的合法权益，提升不动产登记服务体验。