投资性房地产公允价值计量对企业财务绩效的影响

李芳菲

【摘  要】论文通过分析上海贝岭股份有限公司投资性房地产计量模式转变对财务绩效的影响，发现公允价值模式对企业的财务报表起到美化的作用。为了防范企业通过变更投资性房地产的计量模式进行过度盈余管理，论文对投资性房地产公允价值计量模式提出了改进建议。

【Abstract】By analyzing the influence of the change of measurement mode of investment properties on financial performance of Shanghai Belling Company Limited， the paper finds that the fair value mode can beautify the financial statements of enterprises. In order to prevent enterprises from excessive earnings management by changing the measurement mode of investment properties， the paper puts forward suggestions for improving the fair value measurement mode of investment properties.

【關键词】投资性房地产;计量模式选择;公允价值计量

【Keywords】investment properties; measurement mode selection; fair value measurement

【中图分类号】F275;F299.23                               【文献标志码】A                                   【文章编号】1673-1069（2020）06-0070-02

1 投资性房地产计量模式对企业财务状况的影响

1.1 投资性房地产计量模式

我国投资性房地产的计量模式分为成本模式和公允价值模式。当企业以投资性房地产的历史成本入账时，即采用成本计量模式，企业按期计提折旧、摊销，并在期末进行减值测试，计提减值准备。在公允价值模式下，企业依照公允价值调整账面价值，公允价值变动直接计入当期损益，不再计提折旧、摊销，反映投资性房地产的实时价值。

1.2 不同计量模式对企业财务状况的影响

我国房屋的市场价值普遍高于历史成本，所以选择不同的计量模式会对企业财务产生不同的效果。

首先，变更计量模式会影响资产负债表。我国房屋的市场价通常高于其历史成本，因此，采用公允价值模式会使投资性房地产的账面价值更高，企业的账面资产规模也就更大。采用公允价值模式会增加企业的总资产规模，降低资产负债率，从而改善企业的资本结构，达到美化资产负债表的效果。其次，变更计量模式会影响利润表。我国当前房价不断攀升，在公允价值模式下，公允价值变动损益随房价的攀升而增加，进而增加利润总额，达到美化利润表的效果。

2 上海贝岭股份有限公司计量模式转变的影响

上海贝岭股份有限公司于1998年在上海证券交易所挂牌上市，产品的主要客户群体为电表行业，主要为电表提供计量芯片、RS485接口芯片、时钟芯片、液晶驱动等。为了更加客观地反映公司持有的投资性房地产的真实价值，增强公司财务信息的准确性。自2019年1月1日起，公司将投资性房地产计量由成本模式转变为公允价值模式，并采用追溯调整法对2018年度财务报表进行调整。

2.1 投资性房地产计量模式变更对资产负债表的影响

投资性房地产追溯调整前为177366270.89元，追溯调整后为508650000.00元，增加了331283729.11元。这是由于我国房屋的市场价格普遍高于历史成本，故公允价值模式下投资性房地产的账面价值更高，进而增加企业总资产的账面价值。

未分配利润追溯调整前为498648652.72元，追溯调整后为752080705.49元，增加了253432052.77元。归属于母公司所有者权益追溯调整前为2515641442.41元，追溯调整后为2797232612.15元，增加了281591169.74元。所有者权益追溯调整前为2544679509.16元，追溯调整后为2826270678.90元，增加了281591169.74元。由于投资性房地产采用公允价值计量模式时，房屋的公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。在我国房价不断攀升的背景下，公允价值变动损益随房价的攀升而不断增加，使得利润总额增加，从而增加企业的留存收益，进而增加企业所有者权益的规模。因此，变更投资性房地产的计量模式可以使投资性房地产的账面价值增加，使得总资产的规模增加，同时，会增加所有者权益，在负债相对稳定的情况下，可以降低资产负债率，从而改善企业资本结构，发挥美化资产负债表的作用。

2.2 投资性房地产计量模式变更对利润表的影响

公允价值变动损益追溯调整前为287346.52元，追溯调整后为44157346.52元，增加了43870000.00元。营业成本追溯调整前为583457717.20元，追溯调整后为576678252.03元，减少了6779465.17元。由于投资性房地产采用公允价值计量模式时，房屋的公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。在我国房价不断攀升的背景下，公允价值变动损益随房价的攀升而大幅度增加。在公允价值变动损益大幅度增加、营业成本减少的情况下，企业的利润总额会大幅增加。

所得税费用追溯调整前为1313558.75元，追溯调整后为8910978.53元，增加了7597419.78元。这是由于投资性房地产后续计量由成本法模式变更为公允价值计量时，公允价值变动损益的增加使得利润总额大幅增加，导致所得税费用增加。同时，在历史成本模式计量下，企业在每年年末对投资性房地产计提折旧和摊销，折旧和摊销允许在税前全部或部分扣除，而在公允价值计量模式下，企业不再计提折旧或者摊销，这使企业不能享受折旧减轻税负的权利。因此，转变为公允价值模式后，企业的所得税费用有所增加。

净利润追溯调整前为103345273.01元，追溯调整后为146397318.40元，增加了43052045.39元。歸属于母公司所有者的净利润在追溯调整前是102037124.54元，追溯调整后为145089169.93元，增加了43052045.39元。因此，企业投资性房地产转变为公允价值模式后，会使净利润增加。

因此，变更投资性房地产的计量模式会影响公司的利润总额。在我国房屋市场价格不断上涨的情况下，采用公允价值模式会使公允价值变动损益增加，进而增加利润总额，发挥美化利润表的作用。

3 投资性房地产公允价值计量模式的改进建议

在对上海贝岭股份有限公司进行分析后可以得出结论，投资性房地产转变为采用公允价值计量模式能够对财务报表起到美化的作用。对于资产负债表而言，选择公允价值计量模式能够使企业的总资产规模增加，降低资产负债率，从而可以改善上市公司的资本结构，传递出积极的信号给投资者。对于利润表来说，选择公允价值计量模式会增加企业的利润总额，利用投资性房地产后续计量的政策，便于公司进行盈余管理。但要注意的是，变更计量模式只是改变企业的账面价值，而资产规模与经营状况并未发生实质性的转变，利润的增加也没有相应的现金流量作支撑，这种美化的财务报表可能会对投资者产生误导。为了全面发挥公允价值计量模式的优势，避免企业通过投资性房地产计量模式的变更进行过度盈余管理，现提出如下改进建议。

3.1 改进会计处理方式

为了避免企业通过变更投资性房地产的计量模式操纵利润，可以改进会计处理方式，单独列示投资性房地产公允价值变动损益。建议在“公允价值变动损益”科目下，设置一个独立的二级科目“投资性房地产公允价值变动损益”。在利润表中增加“投资性房地产公允价值变动损益”的报表项目。这样处理后，报表使用者就不会将企业实际经营产生的利润，与投资性房地产公允价值变动损益对利润的影响进行混淆，从而将投资性房地产公允价值变动损益对利润表的影响剔除，避免报表使用者被美化的利润表所误导，防止企业利用变更投资性房地产计量模式的方式进行过度盈余管理。

3.2 完善市场环境

为了方便企业获取投资性房地产的公允价值，政府应该建立开放、公平的市场环境。政府需要不断完善市场经济体制，建立公平竞争、公开价格的市场体系，为公允价值模式的推广使用提供合适的市场条件，降低企业获取公允价值的成本，推动投资性房地产公允价值模式在企业中广泛应用，为投资者提供真实、准确的决策依据。

3.3 加大监管力度

为避免企业通过变更投资性房地产的计量模式进行过度的盈余管理，应该加大监管力度。首先，证监会、银保监会等监督机构要将企业的欺诈成本提高，严格落实处罚制度;其次，充分发挥会计师事务所的第三方监督作用，提高注册会计师审计的独立性。审计师应着重关注投资性房地产的公允价值计量，加强自身识别风险和舞弊的能力。通过内外部齐抓共管，为企业投资性房地产创造良好的发展环境。

【参考文献】

【1】付代红.基于公允价值计量的我国会计计量改革探究[J].财会通讯，2019（04）：22-26.