前期物业管理中物业服务企业的法律地位

摘要：前期物业服务，是整个物业服务及管理中，重要的管理内容和组成部分。对其进行整体的内容划分，并明确物业服务企业的法律地位，是十分必要的。尤其是在前期物业服务中，明确物业的管理规定以及物业和业主的法律关系，有助于进一步的确定物业服务企业的法律地位。本文从这两点入手，进一步阐述物业公司在与业主、建设单位签署前期物业管理合同中的法律地位。对明确三方权利，签订委托合同，提出相关建议。

关键词：前期物业;物业管理;法律地位

一、前期物业管理概述

前期物业管理，是在业主或业主大会选择物业服务企业之前，由建筑单位首先选择物业服务企业，并签订相关物业管理合同，完成物业管理服务的过程。在前期物业管理中，物业服务企业要通过正式书面的合同确定提供的服务内容，并进一步明确物业费用的标准，以及企业具有的权利、需要完成的义务。从法律地位方面来看，前期物业管理中，物业企业要明确物业管理的规定，并确定与业主的法律关系，并进一步通过与建筑单位和业主之间的法律合同，确定自身的法律地位，维护企业的合法权益。

二、前期物业管理的规定

前期物业管理规定，明确了业主在购买物业以前，物业管理由建设者选聘的物业管理企业完成，并签订相关的服务合同，完成物业服务及管理。前期物业管理规定，明确了法律关系的中，建筑单位、物业服务公司以及业主，三者之间的法律关系。并相应的确定了，前期物业服务合同，是在业主或业主大会选聘物业管理之前，建筑单位和其委托的物业服务企业签订的。这份前期物业服务合同，是临时的公约性合同，具有临时性特征。合同的甲方，为项目建设单位，即开发商。合同的乙方，为建筑单位委托的物业服务企业。前期物业管理规定，要求签订的合同，内容方面必须包括物业的使用范围、维护区域及内容、管理项目等。同时还需要包括业主的利益和履行的义务。尤其是三方需要承担的责任等法律事项，要有明确的公示。

三、前期物业管理中物业服务企业与业主的法律关系

前期物业管理中，最重要的法律关系，就是物业服务企业与业主之间的法律关系。在前期物业管理的合同签订中，签订双方分别是建设单位以及物业服务企业，但是，合同的相应权利和义务是由业主承受的。因此需要重点关注，前期物业管理中物业服务企业与业主之间的法律关系，进一步确定物业服务企业的法律地位。

在对前期物业管理进行法律关系的确定过程中，由于物业服务企业与业主之间的法律关系是由临时性合同进行建立的，因此，两者之间的法律关系有多种解释形式。第一种解释认为，建筑单位作为房屋的第一产权人，其在业主购买房屋之前，进行的房屋物业管理方面设定，是对于房屋的所有权管理。而业主在购买房屋后所取得的房屋所有权是有一定边界的。这就解释了，業主承担的前期物业服务合同义务的问题，但是，这一解释，不能够解决前期物业管理中的问题。例如，前期物业合同不公平，物业管理企业不履行合同，业主不能解除合同的问题。第二种解释认为前期物业管理合同是一种涉他合同，其能够突破合同的相对性原则，能够针对合同中的第三方，也就是业主，进行权利或义乌的约定。这种解释能够直接解决，第三方设立义务的难题，能够实践解决业主享受物业服务，却不缴纳物业管理费的现实问题。但是对于业主具有相应的合同权利问题，存在部分与涉他合同原理相悖情况。第三种解释是指，前期物业管理合同是一种买卖的合同转让，通过业主购买房产完成买卖过程，前期物业管理作为买卖的一部分，进行了转让。业主获得了承担物业服务管理的法律地位，转接了原有建筑单位的权利和义务，承受了相应的合同内容。这一解释，能够更全面的确立业主与物业服务公司之间的合同关系。同时能够更进一步的确认，物业服务企业自身的法律地位。

四、前期物业管理中物业服务企业的法律地位

1.物业服务企业在与建设单位签署前期物业管理合同中的法律地位

物业服务企业签订相应的前期物业服务管理合同的甲方，一般是和企业合作较为密切的建设单位。在这一合同中，物业服务费的设定内容，管理条款，是十分明确的。签订这一合同的过程中，建筑单位尚未出售物业的所有权，享受物业服务的权利和履行相应的义务的承担者，是建设单位，这一主体可以十分明确的确定。因此，物业服务企业与建筑单位，签署前期物业管理合同中的法律地位是较为明确的，其费用由建设单位承担，极少出现偿付的情况。在这种情况下，没有签订物业买卖合同，也就没有出现业主的法律关系参与。此时如果出现业主拖欠物业服务费的情况，物业服务企业直接起诉业主，是无法获得法院受理的。只有在建筑单位出售物业，与业主签订了物业服务的合同，才能够履行物业服务的义务。这时物业服务企业在进行索偿时，可以与建筑单位作为共同原告，起诉业主，要求偿付物业服务费。

2.物业服务企业在与业主签署前期物业管理合同中的法律地位

当建设单位将房屋物业售出时，建设单位与物业服务企业签订的前期物业管理合同，就进行了转让。一般是购房者直接与物业服务企业签订了业主的前期物业服务合同。该合同是在售房期间签订的合同，多数是在建设单位的要求下，业主和物业服务企业签订的，买卖双方出于自愿的物业服务合同。因此，只要业主不是在被胁迫的情况下签订该合同，就可以确认该前期物业服务合同是有效的，物业服务企业可以依据该合同进行物业费的追偿工作。

在实际情况中，也有物业服务企业，在签订前期物业管理合同时，与建筑单位、业主，三方同时进行合同签订。这种情况下，要确定合同的内容合法合规。只要合同内容是合法合规的，那么物业服务企业都可以向业主，追偿物业服务费。

五、结语

前期物业服务合同，尽管具有一定的临时性，但是时明确的物业服务委托合同。在物业服务企业和业主之间的法律噶安息和法律地位方面，有相应的承担义务和履行责任。因此，为了明确物业服务费的承担人，便于追偿，企业应当明确自身法律地位，与业主签订正式的前期物业管理合同。

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作者简介：黄荣士（1978.10-）男，毕业于郑州大学，法学本科，现执业于上海段和段（郑州）律师事务所合伙人。