论房地产企业财务风险的防范与控制

摘  要：房地产企业的财务风险对房地产项目的规划、建设、销售、乃至后期资金的回收都有着直接的影响，科学的防范和控制房地产企业的财务风险，对房地产企业未来的发展具有重要的现实意义。本文从房地产企业财务风险的类型及成因出发，阐述了房地产企业财务管理存在的风险问题，并分析了房地产企业财务风险的防范与控制。

关键词：房地产企业 财务风险 成因 控制 防范

近年来，我国城镇化建设的步伐逐步提升，这不仅带动了基础设施的大规模建设，同时也促进了房地产企业的发展。现阶段，我国房地产企业为了满足于地产项目的开发，而投入了大量的资金，据统计2019年上半年房地产企业融资数额达到12309.11億元，其中债券融资达到7602.19亿元，占比61.76%，这突显出房地产企业对资金的迫切需求，侧面也反应出房地产行业发展的利好趋势，但受人力成本增长、财务管理体系不规范、税务制度更新、市场调控机制变化等因素的影响，房地产企业的财务管理还是存在一定的风险，如何能够避免房地产企业的财务风险，成为了房地企业关注和思考的焦点问题，为此我国政府也相继的修订《企业财务通则》、《金融企业财务规则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，意在规范房地产企业的财务管理行为，避免房地产企业财务风险的发生，所以我们也要有针对性的对房地产企业的财务风险问题进行深入的研究与分析，梳理财务风险的类型与成因、防范与控制，以此来推动房地产企业的健康发展和可持续发展。本文试图从房地产企业财务风险的类型及成因出发，着重阐述了房地产企业财务管理存在的风险问题，并详细的分析了房地产企业财务风险的防范与控制。

1.我国房地产企业财务风险的类型

1.1筹资风险

房地产企业财务管理中较为突出的风险来源于建设资金的筹措，也就是所谓的筹资风险，从现阶段房地产企业的发展规模来看，房地产企业的借贷额度较大，资产负债率较高，这也给房地产企业的财务管理带来了较大的风险。同时，因房地产项目的运作周期较长，导致借贷周期相应较长，不可控的因素较多，也给财务管理带来了风险，负债经营成为了我国房地产企业的常态化，如果后期经营不善会引发资金链断裂的连锁反应，最终引发信誉下滑、品牌价值受损、或破产等情况。

1.2资金回笼风险

房地产企业的资金回笼依靠于房产项目的销售，针对此类资金的结算，笔者认为也存在一定的风险，当房地产项目销售受外因的影响而无法开展资金回笼时将形成较大的财务风险，如：销售价格受市场环境的影响产生下滑、政策性规划不到位影响销售数量、投资性销售较多无法带动整体销售业绩等，这些因素都给房地产企业财务带来了风险。

1.3资金平衡风险

资金平衡风险主要是指房地产企业财务管理中的资金支出、资金存储、以及资金的流量，随着房地产政策及条例的颁布，许多企业在没有土地资源或资金链断裂的情况下无法开展资金的平衡，并且一些大型企业采取了保证现金流量的措施，这有益于房地产项目的前期开发，但投入的不足也会引发配套设施薄弱，竣工时间延后、借贷周期长等问题，严重的还会影响到企业效益。

2.房地产企业财务风险的成因

2.1国家房地产政策的因素

房地产企业是对国有的土地进行开发和利用，其直接受到国家政策的控制与约束，国家也为了调节房产价格而采取了相应的措施，这在一定程度上给房地产企业带来了财务风险。房地产的国家政策性控制措施有很多，但主要通过以下几个方面进行调控：土地价格、房地产税费、房屋交易价格、政府监管策略、以及银行借贷等，这也给房地产企业财务带来了较大的风险。

2.2房地产行业特征的因素

房地产企业的财务也受房地产行业特征的影响，因房地产项目经营是一个资金密集并且连续不间断的生产过程，从房地产开发项目来看，首先就需要进行房产项目的评估，然后开始规划土地的使用，并且要从地方政府手中购置土地，开展建设施工直到竣工销售，这样一个不间断的过程存在资金使用周期较长的问题，容易形成财务风险。

2.3成本控制不足

房地产项目开发建设过程中，受劳动力成本增长、原材料成本增长、管理成本增长等因素的影响，导致房地产项目开发成本较高，这也形成了房地产企业的财务风险。现阶段，我国房地产企业的成本控制能力较差，主要表现在：成本管理体系不够健全、成本管理措施不及时不到位、超预算支出情况较多、建筑内部改动存在随意性、转包分包现象频繁等，这给房地产项目的财务管理带来了巨大的压力同时也形成了财务风险。

3.房地产企业财务管理存在的风险问题

3.1缺乏可控的预算管理机制

房地产企业在一些项目中往往忽视了前期的评估与预测，为了追求立项或“囤地”，而不考虑各项预算的指标，这使房地产项目的财务管理陷入了困境，一方面要把握项目审批，一方面又不考虑预算管理，如果项目到了可施工阶段，生产成本将给房地产企业财务带来风险，同时财务预算管理缺乏对市场环境的了解，使得预算工作等于纸上谈兵。

3.2资金运作体系不健全

房地产项目运作需要大量的资金投入，而一些企业为了自身发展的原因而采用借贷的方式，并且资金借贷量较大，给房地产财务管理带来了较大的风险。同时因企业管理者没有对资金运作体系进行控制，资金支付及管理无规划，也使得财务管理存在风险，并且会影响到企业的效益及成本负担。

4.房地产企业财务风险的防范与控制

4.1强化预算管理措施

房地产企业应强化预算管理措施，只有这样才能够有效的提升资金支出的可控性。现阶段，我国房地产企业的财务管理部门应对房地产项目的开发成本、开发规模、购地投入、建设支出、预期收益、间接费用等做好整体的预算规划，并系统的对借款计划、预算外资金进行合理的安排，提高房地产项目投资的整体性和可行性。同时房地产企业要加强财务预算的月度分析以及资金流量的监管，加强对资金管理的约束力。

4.2现金流的控制

现金流是房地产企业财务管理的关键内容，为了避免财务风险的发生房地产企业应加强现金流的控制，笔者认为要从三个方面着手：首先，房地产企业要加强日常现金流的管理，不论是成本支出现金还是销售预测现金流，都要进行合理编制与预估;其次，要对现金流的流动方式开展科学的分析与筹划，减少现金流的流出加强现金流的流入，达到降低成本控制流量的作用;再次，要对企业的现金流开展财务分析，以便调整现金流的指标。

4.3强化内部控制

房地产企业财务风险防范的内部控制应从危机管理、资金安全、贷款安全、以及企业形象等方面着手，具体管理内容应包括：房产信息安全管理、代理人制度、成本管理、预算管理、担保管理、借贷管理、资产管理、印章管理、票据管理、财务审批管理等，通过内部控制来提升会计管理的质量，并且要注意查找财务管理的漏洞，及时的进行完善和处理，促进房地产财务内控体系的顺利实施。

4.4加强财务风险防范

房地产企业应强财务风险的防范，从财务风险预警着手，提升财务规避风险的能力。财务风险预警措施主要包括两个方面：首先要正确的认识财务风险防范的基础与前提，以财务指标、资金流指标、借贷指标来设定风险防范的临界值，同时分析市场环境与宏观政策的影响，并以此为基础来区别风险类别;其次，加强不同阶段财务风险的评估工作，通过财务信息、会计信息、建设信息等来预测潜在的财务风险，提升财务资金的安全性和可靠性。

参考文献

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[2]黄海霞.房地产企业财务管理存在的问题及对策[J].现代经济信息，2019（10）.

[3]魏洪波.基于房地产开发项目的动态财务管理模式[J].现代营销， 2019（12）.

作者简介：王纯荣（1975—），女，辽宁盖州人，本科学历，会计师，研究方向：财务管理。