浅析既有建筑外墙材料坠落的风险及应对建议

张莉莉 郎松军 张 敔

（成都工业职业技术学院建筑工程学院，四川 成都 610213）

我国城市化率从建国初期（1949年）的10.64%提升到如今（2019年）的60.60%。据统计，截至2018年，全国人均住宅建筑面积达42.4m2，让千百年来“居者有其屋”的理想得以实现。同时，也应清醒地看到，既有建筑特别是20世纪八九十年代建设的房屋，由于建筑技术的制约，加上使用年限的原因，建筑物的可靠度都有不同程度的降低，而建筑中直接面对日晒雨淋的外墙材料不同程度出现了老化、起皮、空鼓的现象，材料剥离坠落造成伤人毁物，俨然成了潜在杀手，让人防不胜防。

法律上对外墙的所有权和管理权有明确界定，对外墙材料脱落的风险责任也有规定，但是，在现实中人们普遍认为外立面属于“公共部分”，其所有权因无法细化而不够明晰，管理权因约定不明而难以界定，故而造成损害事件的责任主体往往容易因相互推诿扯皮，增大相关责任认定的难度。这些问题凸显城市公共安全隐患和法律风险。

1 建筑外墙材料脱落的危害及原因

高空坠落的物体由于加速度的原因，造成的破坏是相当惊人的。假设从20m高度坠落1kg的物体，其危害性如下：

1.1 材料本身的原因

一是既有建筑设计和建造时选用的外墙面装饰材料本身自重大，面层与粘贴层之间剪应力过大，随着时间的推移，“徐变”逐渐加大，最终导致墙面装饰材料脱落。二是部分建筑基层材料本身空隙率、耐水性、耐久性能较差或者不符合要求，使外墙装饰层由于粘贴不牢固而脱落。三是外立面基层与面层之间的胶结材料质量差、配合比不准确或者同一面层使用几种不同胶结材料等原因，都可能造成面层脱落。

1.2 施工方面的原因

过去主要建造方式是现场的湿作业，特别是在地震设防烈度比较高的地区，多层建筑通常采用砖混结构，中高层建筑通常采用整体性较好的现浇钢筋混凝土的框架和框架剪力墙结构，该类建筑施工精度较难控制。例如：对于现浇的钢筋混凝土结构分项工程，国家《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB 50204-2015）对房屋垂直度的要求见表1。

表1 现浇混凝土结构垂直度

也就是说，如果修建高度为90m、层数30层的房屋，垂直度允许偏差为23mm左右，很多施工单位很难达到这个施工精度，在外立面装饰装修的过程中，通常采用吊通线抹灰的方式来修正垂直度偏差，外墙抹灰层太厚，在“超厚”的抹灰层上进行外墙装饰，使用中脱落的会更大。同时，由于工人技能水平不够，施工操作不当，使抹灰层产生空鼓、开裂的现象比比皆是，加之施工中疏于管理，对建筑外墙成品和半成品的验收流于形式，留下质量隐患。

1.3 外界环境的影响

外墙材料直接接触自然环境，风吹雨打、日晒雨淋，在气候温和的南方地区，一年四季外墙材料的温差也会超过50℃，在寒冷和严寒地区还会存在冻融循环，在沿海地区，外墙材料经常经受大风的“拉拔效应”，它们都会使外墙材料加速老化，出现开裂、空鼓、材料疲劳的现象，最终剥离坠落。

2 建筑外墙材料脱落的风险

2.1 国家标准规范层面的风险

根据现行国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》GB 50068-2018的有关规定，玻璃幕墙的结构构件属于易于替换的结构构件，其设计使用年限一般可取为25年，90年代修建的幕墙建筑都已经达到或超过了这个年限，而其他结构形式的建筑物，经过30年左右的使用，由于自然环境的影响、材料老化、使用维护不当等原因，外墙材料出现剥离、脱落的危险性越来越大，可以说，城市上空布满了不定时“炸弹”。

2007年颁布实施的《建筑节能工程施工质量验收规范》 GB 50411-2007规定，新建的建筑在外墙上必须采用符合保温节能要求的墙体结构，其中广泛采用的外墙外保温，特别是通过粘贴饰面砖作饰面层的外墙外保温工程，不管保温材料是有机的还是无机的，也不管采用板材还是粒料，如果直接附着在外墙上，使用中坠落的风险都是比较大的。

2.2 国家法律法规层面的风险

根据《物权法》的相关规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，并不得以放弃权利而不履行义务。然而，现实中建筑物的业主却往往因共同共有的模糊认识而错误对待各自应担负的责任，甚至对《侵权责任法》关于“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”表示难以理解和接受。因此，在业主自行管理建筑物方面缺乏应有的法律意识，在委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物方面欠缺必要的责任约定，一旦发生建筑物外墙材料脱落的风险时自然难以及时有效地处理问题。

2.3 社会公共安全层面的风险

在百度以“外墙材料脱落伤人”为关键词进行搜索，发现有关词条竟高达3300×104条。摘取其中一条：2019年1月29日，内蒙古呼伦贝尔市海拉尔区伊势丹购物广场外墙体脱落，砸中了一位过路女子的头部，致使女子当场倒地身亡。根据海因里希法则，在出现一次重伤或死亡的背后必有29件轻度的事故，还有300件潜在的隐患。虽然目前没有确切的建筑外墙材料脱落造成人员伤亡的统计数据，但从坠落材料伤人频频出现在媒体新闻中的现象，可以看出，妥善应对建筑外墙材料脱落伤人已经到了“刻不容缓”的地步。

3 既有建筑外墙材料坠落的应对建议

3.1 接近设计使用年限或已经出现外墙材料坠落的既有建筑

这类建筑首先应该进行专业检测，通过具有相应资质的单位进行安全性能鉴定，判定外墙材料的真实状态，决定其修复方案，同时，对人员主要出入口设置抗冲击门廊，降低坠落物伤人的风险。

3.2 使用年限不长的建筑物

这类建筑物主要是加强外立面的管理，严禁在外墙上随意增加附着物，在有坠落风险的区域设立缓冲区域、遮挡防护设施。在建筑外墙离地面高度不超过24m的区域粘贴饰面砖（板），且粘贴饰面砖（板）部位下有出入口、通道或者人员活动场地的，可以通过增设挑檐、顶棚等遮挡防护设施，其伸出墙面长度应不小于1.2m，并具有抵挡上部坠落物撞击的强度。

3.3 加大法律法规宣传力度

根据《物权法》的相关规定，建筑物的外墙属于业主共有部分，其大修、中修和更新、改造费用，明确规定通过专项维修资金予以列支，然而建筑外墙材料脱落如果造成损害的赔偿却不能列入其中，物业公司作为损害赔偿的承担者，虽然可以向建筑物的所有权人、使用人追偿，要求所有权人和使用人分担损害赔偿金，然而由于法定程序复杂，往往容易造成此类损害赔偿的冲突和矛盾，因此，可尝试推行通过购买保险的方式来规避法律风险。

4 结语

总之，既有建筑外墙材料的坠落问题已日渐成为悬在城市上空的“一把利剑”，需引起各方的高度重视，要通过严格的施工现场管理和完善的法律体系加以控制。本文只是提出了几点粗浅的看法，要真正减少甚至杜绝此类危险源，需要社会各方面积极配合、通力合作，政府相关部门要主动作为，需要投入大量的人力、物力和财力，只有这样才有可能把这个悬在城市上空的“不定时炸弹”摘除。