房地产工程管理与项目成本管理的对策研究

2020-08-12刘英

散装水泥 2020年3期

刘英

（山东鲁能亘富开发有限公司，山东济南 250000）

当前，我国房地产行业发展的社会环境和经济环境都发生巨大变化，房地产企业面临的市场环境更加复杂，竞争压力增大。由于我国大部分房地产企业没有开展工程管理工作，项目成本管理效果并不理想，企业竞争力下降，不利于房地产企业良好发展。因此，房地产企业需要高度重视工程管理工作，加强项目成本管理，控制成本支出，在保证企业效益的同时，为房地产企业健康发展奠定扎实基础。

1 房地产工程管理要求

在房地产工程项目开发过程中，项目管理是将房地产工程项目建设整个过程作为核心开展的一项管理活动，管理内容包含质量管理、进度管理、成本管理等。因房地产项目产品固定、生产环境复杂、建设周期长，所以，需要通过加强项目管理的方法，实现科学组织规划和监管，在工程项目中科学分配生产要素，为用户提供高质量的房地产产品。房地产工程管理流程见图1。

图1 房地产工程管理流程图

2 房地产工程管理与项目成本管理存在的问题

2.1 工程管理存在的问题

2.1.1 工程计划设计问题

房地产项目开发需要根据客户要求进行开发设计，若过于注重客户要求，易出现前期规划不科学、市场定位掌握不精准等问题。在项目探讨工作中，消耗资源量较大，从立项到建设周期偏长，需要制定具体的开发建设计划后对其进行可行性判断。如果工程计划设计不严谨，将直接影响施工进度，损害企业利益。

2.1.2 管理体系问题

在房地产工程管理过程中，对项目管理价值了解不全面，所以，相应的管理体系不完善。当前，房地产企业按照传统管理要求进行项目管理，使工程管理缺少系统探究，极易引发各种工程管理问题，给企业运营发展带来直接影响。由于管理体系不完善，导致工程进度和成本控制不规范，造成房地产工程成本超支，工程项目无法按期完工，影响工程施工质量。

2.2 项目成本管理存在的问题

2.2.1 人员思想问题

在房地产项目成本管理过程中，由于采取的方法比较落后，成本控制疏漏，施工人员缺乏成本控制意识，管理意识薄弱，所以，在实际成本管理过程中没有给予足够的重视，无法将成本控制工作落实到位，影响成本控制管理效果。

2.2.2 奖罚机制问题

房地产企业在开展成本控制工作时，为了调动各部门工作积极性，需要加强奖罚机制和权责考核制度。通过奖罚分明，保证房地产企业项目成本控制工作顺利进行。在实际工作中，由于企业各部门职责分工不明，出现低效率，导致其没有意识到自身工作价值，影响工作效果。

2.2.3 成本核算问题

在房地产项目施工建设中，需将成本预算和成本核算充分结合，若缺少阶段成本分析，未对预算成本和计划成本比较，无法为企业成本核算与控制工作开展提供数据引导，导致最终工作效果并不理想。因企业核算管理体系缺失、成本核算流程不规范，使管理者对成本核算关注力度不高。此外，对于部分项目设计、审批等环节没有加强成本控制管理，出现严重超支现象，有损企业经济利益。成本和质量管理是工程管理的重要内容之一。当前房地产开发项目普遍对项目功能和外观关注力度高，而对成本控制重视力度较低，在设计过程中对项目经济性思考不全，使后期设计缺少实用性，造成资源大量浪费。

3 加强房地产工程管理与项目成本管理的相关对策

3.1 加强房地产工程管理对策

3.1.1 房地产开发管理

当前，房地产项目开发建设存在的主要问题是缺少市场调查。为了实现房地产工程管理，需要做好房地产开发前期调查工作，从房地产开发规划和设计入手，在前期阶段加强市场调查和投资分析。加强风险防范，做好市场调查工作，在设计阶段根据房地产工程项目实际情况进行设计。为了全方位了解房地产市场发展情况，需要通过收集各类信息，制定房地产开发计划。在设计过程中，需要结合预算做好测量和设计工作，及时与设计部门交流，保证设计的合理性和实用性。

3.1.2 优化管理策略

在开展房地产工程管理工作时，部分企业因缺少科学分配管理目标，给工程管理工作开展增添难度。所以，为了获得理想的管理效果，房地产企业需要科学构建规章制度，科学划分各部门工作职责，结合分配工作内容和要求，实现绩效考核和管理，其中绩效考核结果要与个人绩效相结合，充分调动各部门人员工作积极性，提高企业管理水平。工程进度管理作为工程管理的重要内容，为了实现进度管理，需要制定项目开发计划，有效监管项目实施。在项目实施过程中，需要安排专业技术人员根据计划要求追踪和监管项目进度情况，及时找出问题并上传上级部门。在工程完成后，通过工程调查记录，实现工程管理经验总结，为后续管理提供参考。

3.2 加强项目成本管理对策

3.2.1 强化人员成本管理意识

管理需要在各级人员的配合下共同完成。房地产企业在开展项目成本管理工作时，需要安排项目管理负责人积极参与其中，使其明确项目成本管理的必要性。企业需要建立考核机制检测其管理成果，同时，把成本控制和企业各部门相结合，如财务部门、工程部门。通过全面参与管理模式，明确各部门工作职责，促其有序参与。

3.2.2 加强激励考核体系建设

房地产企业要实现项目成本科学管理，需要建立完善的奖罚机制和考核机制，保证考核工作有序落实，促进房地产企业各项管理工作顺利进行，提高管理水平。当前，由于部分房地产企业各部门职责分工不具体，频繁出现扯皮现象。因此，企业需要建立奖罚制度，做好成本预测和规划工作，项目部门需要承担成本控制活动，项目经理定期检查各部门人员表现情况，通过考核予以奖励或处罚。

3.2.3 做好成本控制工作

在房地产建设中，为了获取理想的成本控制效果，企业需要采取动态管理模式，引导各级人员参与到成本控制活动中，加强成本控制管理，实现阶段性成本经济分析，在工程项目施工结束后，加强成本审核，做好审核记录工作，在竣工阶段及时复查，避免企业大量消耗资金，损害企业利益。为防止因房产价格变化给企业带来经济损失，需要加强房地产工程成本管理。通过加强项目预算和评估，合理把控房地产规划阶段，加强成本销售和管理，保证项目不会出现亏损现象。同时，做好施工成本控制工作，通过招投标择优录取，完善健康体系。为了提高工程项目经济效益，在实际施工中需要对人机料法环进行科学管理，控制成本支出。