部分城市购房窗口期或打开

甄爱军

随着户籍制度改革深化，未来新一轮人才新政有望密集出台，这对楼市会形成利好。对于部分城市居民来说，如果有置业计划，可以适当提前实施，不必观望等待。

人才新政或将提速

苏州成为2020年第一个出台人才新政的城市。

2020年1月初，苏州出台《苏州市人民政府关于调整人才落户相关政策的通知（草案）》。这份通知新增了人才落户方式，给人才提供了“先落户后就业”的新型方式。政策规定，在国（境）外取得学士及以上学位并取得国家教育部学历学位认证的留学回国人員、具有全日制本科学历及学士以上学位人员、具有高级专业技术职务任职资格的人员等3类人员只要有来苏州就业意愿，在人事档案转入后可申请办理落户。

苏州推出的人才新政，或许由此拉开新一轮人才新政密集出台的大幕。2019年12月底，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》正式落地实施，户籍制度迎来巨变。该文件明确指出，“以户籍制度和公共服务牵引区域流动。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。”

根据中原地产研究中心跟踪监测数据显示，2019年11～12月再次出现人才政策井喷的现象，全国累计有超过20城在12月发布了各种类型的人才引进政策。

其实在2019年，人才政策已成为房地产调控的常规手段，人才政策挂钩购房成为2019年政策主要特点。从全国看，大部分城市的人才政策与住房政策都有关联。中原地产研究中心监测结果显示，2019年全国已经有超过170个城市发布了各种人才政策，与2018年相比上涨超过40%。从实际政策执行上看，大部分城市的人才政策的确会影响房地产市场，多个省会城市在向千万人口目标冲刺。

政策有望带动需求

人才新政的推出，有望对区域楼市带来新的增量需求。

苏州出台人才新政，对楼市也能形成利好。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，该草案的出台，主要目的在于为苏州城市的发展提供更多的人才，推动苏州户籍制度改革步伐，叠加“一带一路”、长江经济带、长三角一体化和自贸区建设等国家战略机遇，加快苏州城市的发展。人才引进条件较为宽松，本科落户基本无限制，大专落户仅需缴纳6个月社保，有望给苏州带来人口增加，相应的带来购房需求的释放。

人才新政对楼市能够起到一定的促进作用。在2018年初，西宁出台了该地区“史上含金量最高”的人才新政，对直接引进的人才给予高额现金奖励，从而引发人口向西宁聚集并导致需求增长，而这种变化已经直接反映到了房价变化上面。进入2019年三季度以来，西宁房价走势开始走强，并在2019年10月以环比2.8%的涨幅排在全国第一的位置。此外，诸葛找房数据研究中心跟踪监测结果显示，在2019年，西宁二手房市场挂牌价以20.76%的同比涨幅排在所有监测城市首位。

当然，人才新政与调控并不矛盾。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，客观上说，类似政策能够吸引更多人到苏州落户，但在政策落实过程中，需要防范各类炒房现象的出现。换句话说，出台人才新政不直接代表购房政策放松，后续苏州将继续强调房住不炒的导向。

也有分析人士提醒，应该避免把人才推向住宅市场的简单做法。中原地产首席分析师张大伟分析认为，购房补贴、租赁租房等政策对于人才影响更大。对于地方需要的人才，不应该简单地推入房地产市场，人才应该更多地与产业政策挂钩，对于人才的居住也更应该以保障类型住房为主，把人才推入商品房市场，本质上很难弄清楚是不是炒房。

自住需求或应出手

对于自住需求而言，目前应该考虑出手买房，而不必观望等待。

新一轮人才新政叠加落户制度放宽，将继续加速户籍城镇化率的提升，并淡化住房限购的约束，从而提振一二线城市和强三四线城市住宅需求。

那么，哪些城市居民可以考虑出手？首先是三大都市群周边城市。目前京津冀、长三角和粤港澳大湾区都市群是国家重点发展区域，同时经济高速发展，居民收入水平也不断提高，所以位于都市群内符合取消落户条件的城市，因未来城市化率提高，楼市需求仍会保持相对旺盛态势，此类城市包括嘉兴、常州、无锡、江阴、珠海等。

其次是有产业支持、同时又叠加人才新政利好的三四线城市，也无需观望等待。自2017年2月以来，包括南京、武汉、长沙、成都、广州等多个二三线城市陆续出台人才新政，对引进人才加大货币补贴力度、放宽落户门槛、取消部分人群限购条件等，对相应城市的户籍人口以及商品房成交均有所拉动。因而对于东莞市、长沙县等三四线城市，如有置业考虑，也应该早作打算。

还有一个更简单的判断方法，就是排在全国县域经济前十的城市，也要早作打算。根据中国社会科学院财经战略研究院日前发布的《中国县域经济发展报告（2019）》，2019年全国综合经济竞争力十强县（市）依次是：昆山市、江阴市、张家港市、常熟市、太仓市、义乌市、长沙县、慈溪市、宜兴市和龙口市。这些县级市形成了独特的产业发展模式，经济后劲十足，对人口吸引力也很强，未来发展可期。