商品房销售现状分析

张兰娣

摘 要：20世纪80年代初期，我国把房子定义为商品，开启了中国房地产的萌芽阶段，直至今日，中国房地产经历了30多年的迅猛发展，其间有市场的加速催化，也有政策的宏观调控。商品房的基本属性是居住属性，同时具有金融属性和教育属性。近几年，房价飞涨，炒房现象丛生。国家、地方陆续出台了各项调控政策，旨在限制融资炒房、稳住房价，强化商品房的居住属性。基于此，用数据显示目前南京商品房销售现状，为家庭购房决策者提供参考。

关键词：商品房;南京;交易现状;家庭购房

中图分类号：F299.23        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2020）18-0072-02

一、商品房的概念

商品房在中國兴起于20世纪80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司向政府机关租用土地使用权期限开发的房屋，被称为“大产权房”。合法申请国有土地划拨土地或集体土地划拨自建、参建、委托建造等自用住宅被称为“小产权房”。目前，政府陆续放开了“小产权房”的上市买卖权限，成为可以合法交易的商品房。

商品房按照是否在房地产交易中心交易备案，可分为新房和二手房。开发商第一次销售的房产，没有备案交易的称之为新房。相对开发商手里的商品房而言，已经在备案并完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产称之为二手房。

二、房子的属性

房子的基本属性是居住属性，同时具有附加属性，即抗通胀的金融属性和教育属性。房子的附加属性促成了之前房价居高不下。住建部多次提出要维护楼市稳定，提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，坚持调控不放松，旨在削弱房子的金融投资价值，促成房子逐步回归到居住属性上。

房子的金融属性，对于购房者来说，可以按照规定的额度支付首付，余款部分从银行按揭贷款购买自己无法支付全款的房子。当房价上涨，房子增值部分跑赢贷款利息和首付利息，购房者获利。从过去的几年里，投资房产者赚盆满钵盈，甚至有些投资者利用购买的房产进行抵押贷款，套现后继续投资房产，使得房产的金融属性极大的发挥，甚至超越了居住属性。同时房价一而再，再而三被推高，房市陷入越涨越买，越买越涨的怪圈。

房子的教育属性成为家长之殇。房子所属学区的教育资源不均衡，九年义务教育，免费、免试、就近入学。处在九年义务阶段的孩子家长都是希望自己的孩子接受优质的教育，与优质教育资源关联的房子因此成为大家争抢的稀有商品，供不应求，这也是学区房价格远远高出市场价格的原因。

房子真正的作用应该是用来住的，金融属性、教育属性等都应该随着房地产市场的完善而逐渐淡化甚至消失，房价才能回归正常水平。

三、2019年南京房产交易现状

2016年年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，此后，房地产相关部门陆续出台了与之相配套房产政策。调查统计数据显示，2017年内，全国接近110个城市与部门（县级以上）陆续发布的调控政策次数多达270次以上。

南京，作为一个强二线、准一线城市，房地产的发展紧跟时代，坚持市场经济发展的推动和宏观政策的调控来指导房地产的发展。仅2017年，南京相关部门紧锣密鼓出台了一系列楼市调控政策，如“四限”政策（限价、限购、限售、限贷），遏制炒房，房价和房产交易出现了新的局面。

相关网上房地产数据显示，截至2019年12月底，南京今年楼市整体供应量为68 627套（不含高淳溧水），其中浦口和江宁的供应量最多，分别达到21 896套和19 752套。新房成交83 125套（包括高淳溧水），比前两年有大幅度回升。2015年、2016年，每年新房成交量超过10万套，2017年最严调控之后，新房成交量锐减，2018年相比2017年的成交量也是稍有回升。从具体板块来看，江北的成交量遥遥领先，然后是江宁、城北、河西板块。

从成交价格来看，南京2019年房价均价24 755元/平方米，比2018年成交均价23 896元/平方米涨了859元/平方米，涨幅明显放缓。其中，2018年成交均价比2017年成交均价上涨了2 223.6元/平方米。细分到具体板块来看，城中板块成交均价高居榜首。其次是河西，成交均价已达38 734元/平方米，再次是城东、城北，成交均价已超3.3万元/平方米。

从新房、二手房成交面积来看，人们购买新房的面积越来越大，而购买二手房权衡因素更多。数据显示，去年，南京一手住宅交易的面积段呈现“哑铃型”，买房人对120～144平方米、80～90平方米的面积段需求最大;而二手住宅交易的面积段呈现“图钉型”，对80平方米的面积段需求最大，面积越大，成交所占的比例越小。同时，所买新房的位置越来越远，而主城区二手房的成交一直处于活跃状态。

四、家庭购房决策

房子是商品，但不是普通商品，房子的高价值决定了其高价格，并且房价节节攀升，总价更高，销售渠道广泛，促销策略多样化，家庭购房决策必须找准定位，明确影响因素。

定位包括刚需、改善型和投资需求。刚需即刚性需求，刚需族对购房有强烈的需求，购房的目的是用于自住，他们购房的需求标准是适合自己和家人居住，这个标准里也包括对教育、医疗、居住环境的个性化要求。一般来说，刚需对住房面积、教育、医疗、居住环境、舒适度等要求不高。改善型是相对于刚需而言，他们对于原有住房不满意，需要重新购置住房，改善自己和家人居住标准。这个标准里同样包括对教育、医疗、居住环境等的个性化要求。一般来说，改善型的个性化要求是刚需族的升级版，要求逐步提高。改善型中有的需要卖旧买新，即卖掉现有住房，置换升级版。有的不需要买旧，从容选择，直接加购升级版住房。投资性需求是指买房是为了投资，即通常所说“炒房”。资本的本性是要追求利润，投资买房的标准是所购商品房便于出租或二次销售，房子的升值空间达到预期。

影响因素包括家庭经济现状、家庭收入以及购房能在多大程度上满足消费者预期收益。家庭经济现状和家庭收入决定是否有购买力，预期收益的满足程度决定是否有购买意愿。消费者有购买意愿并且有购买力才能产生实际的购买行为，二者缺一不可。

作为房产开发商来说，不仅要制定相应营销策略，还需要洞察变化环境中消费者个性化的需求。作为购房的家庭来说，不仅要关注直接影响其利益的楼市调控政策，还要立足自身个性化家庭的现状和需求，做出购房决策。

[责任编辑 晨 丹]