房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用探究

武守领

[摘 要]在房地产行业中房地产交易管理起着至关重要的作用，而在房地产交易管理中，既要保证交易工作的顺利开展，又要做好房地产评估工作。当前常见的房地产评估方法有市场比较法、收益法和成本法等几大类，这几种方法各有利弊，在实际应用中要选择合理的方法。文章针对房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用展开探究，以期能为相关专业人士提供借鉴。

[关键词]房地产评估方法体系;房地产交易管理;成本逼近法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.12.062

房地产业已成为我国国民经济的一大支柱性产业，在房地产市场中要做好房地产评估工作，通过评估来衡量各方面是否符合要求。[1]因此，制定一套科学合理的评估方法和体系，对房地產行业的发展起到了积极的作用。文章将对常见的房地产评估方法和其在房地产交易管理中的应用展开分析。

1 常见的房地产评估方法

房地产的评估通常是综合性的，它涉及房地产的各个环节，即房地产的各个环节都需要通过房地产评估方法来进行评价。房地产的评估方法通常是多样性的，下面介绍几种常见的房地产评估方法。

1.1 成本法

“成本法”即“成本逼近法”，通常采用重置或重建的评价思路。无论采用重置还是重建的评价思路，其价格都是重置成本。在学校、公园、展览馆等公众性区域，习惯采用成本法进行评估。[2]成本法测算通常有以下两个环节：第一，计算土地成本。此类成本通常包含了房地产开发所需的费用和税金等。第二，计算开发成本。开发成本是指在开发用地上对房屋建筑和土地开发所需的费用和税金进行估算，主要包括了土地的开发成本和建筑物建造成本。成本的测算还包含了诸如差旅费和行政办公费等在内的多种计算管理费用，这类费用也要囊括进计算范围。此外，还要对投资利息、销售费用和销售税费、开发利润等方面进行测算，只有把这些都考虑进去，才能保证评估的结果是准确的。

1.2 市场比较法

市场比较法是房地产评估中应用较多的一种评价方法，它主要是对待估房地产的价格和类似房产的近期交易价格进行对比，从而完成房地产价格评估的方法。[3]此类评估方法运用了“替代性原理”，可以确保相似的物品在价格上是一致的。此类方法主要被发展成熟的房地产市场所运用，它们通常有比较多的交易案例可以应用。在运用市场比较法时，要及时调整交易日期、区域因素和交易情况，通常包含了以下三个环节：首先是对交易资料进行收集，其次是确定合适的交易案例，最后是通过对相关因素进行修正，得出房地产的评估价格。具体评估时要按照评估顺序进行，从而得到一个较为准确的参考价格。

1.3 收益法

收益法通常会用到资本化率，通过把评估对象的未来纯收益折算到评估时点上的现值，从而实现与评估对象的房地产价格相一致的方法。此类方法运用的原理是预期收益原理。收益法一般包含了以下三个环节：首先要计算出类似的房产的年度纯收益，其次获得还原利率以及待估房地产的其他因素，最后算出待估房地产在评估时点的价格。此方法的税费、维修费和管理费等费用容易受到影响，在具体计算时也容易对此类费用产生影响，最终影响到收益计算的准确性。

2 三种评估方法的特点

2.1 成本法的特点

成本法通常是从开发者的角度进行的房地产评估，按照生产费用理论，通过实际的证明材料，可以估算到房地产的成本价格。[4]然而，在现实生活中，房地产的价格不仅取决于消耗成本，更多的是依据房地产本身的效应，当成本能随效应增加时，才是房地产的实际价格，因此，只依靠房地产的生产成本并不能决定房地产的最终价格。

2.2 市场比较法的特点

市场比较法通常是在考虑了房地产产品的自身价值后，按照替代原理，根据市场供求理论对房地产进行评估。市场比较法能反映房地产市场的实际价格，道理易懂且具有较强的说服能力，易被公众所接受。但此方法通常在比较对象较多时才能适用，而且，使用时还要配备可信度高的评估人员，以防止在房地产交易中引发财产损失。

2.3 收益法的特点

收益法通常是根据预期原理，从使用者的角度对房地产的价格进行估算。收益法不仅是使用者对房地产的风险性投资，也是对待估房地产的限制，通常在具有一定经济效益或具有潜在经济效益的房地产行业中适用。通常来说，是不会在无收益或难以测算收益（即公益性的建筑）的房地产。但是此类预估主要是对未来的预期价格进行的一个预估，由于企业的管理和评估师的判断还会对还原率造成影响，因而此类方法预估的结果仍具有很大的不确定性。

3 房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用

3.1 建立科学的评估理论

科学的评估理论是房地产交易方法在交易管理中顺利运用的基础和支撑。众所周知，房地产市场价格主要受房地产生产过程中的国家政策、投入成本和市场供求关系等因素所影响。因此，在具体估算时，要运用好这几项影响因素的理论知识，以更好地指导房地产评估工作的开展。此外，在进行房地产交易管理中也要充分考虑到这几类因素的影响。[6]一方面，要对投入的成本进行合理评估，通常而言，在房地产交易管理中，投入成本是一个比较固定的数值，合理地对其进行评估可以为房地产交易管理提供一个科学的参考;另一方面，市场供求关系也是可以影响房地产交易管理的一大因素。要利用房地产评估方法对市场因素做好充分的考虑，使房地产交易能达到最优的效果。我国关于房地产的政策是国家对房地产行业的指导性政策，因而，在运用房地产评估方法进行房地产交易管理时，要充分考虑到国家政策的影响，在与国家政策保持一致的前提下，通过政策来指导房地产交易管理的评估。

3.2 建立房地产交易管理信息系统

房地产交易管理信息系统可以帮助房地产评估方法在房地产交易管理中合理的应用。房地产交易管理信息系统可以对需要交易的各类信息进行等级管理，建立信息系统的目的是方便房产信息的查询，也能为房地产评估提供需要的数据，譬如通常用到的市场比较法，市场比较法是需要大量的数据作为参考才能提高评估的准确性。建立房地产交易信息系统，相当于建立了一个房地产交易信息的数据库，它可以为房地产评估提供数据和信息，提高评估的准确性。此外，还能提高信息的传播速度、提升服务质量、简化工作流程、提高工作效率，让评估工作可以高效高质地完成。可见，建立房地产交易信息管理系统，是房地产评估方法在交易管理中合理利用的有效方法，能保证房地产评估工作在交易管理中得以顺利开展。

4 结论

综上所述，房地产交易管理工作在整个房地产行业中占据重要的位置，也是房地产行业顺利运行的重要环节。在房地产交易管理工作中，要运用合适的房地产评估方法体系进行有效评估，以保证房地产交易的有效性。理论上说，三种评估方法得到的结果应该是大体一致的，但因为房地产市场的不确定性和估算人员对市场的把握性不同，造成不同的评估方法有不同的适用范围，因此，在实际运用中，一定要根据不同的情况选择合适的评估方法，评估方法要具有可适用性。此外，在实际评估时，还要采用合理的措施，确保房地产评估工作的顺利开展，保证对房地产交易管理的评估是准确有效的。

参考文献：

[1]刘宝文.房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用[J].门窗，2015（8）：218.

[2]赵栋.房屋征收评估中的难点及对策[J].城市建设理论研究（电子版），2017（14）：238-239.

[3]丛日晴.批量评估技术在房产税税基评估中的应用分析[J].科技经济导刊，2017（16）：228-229.

[4]张静.房地产价值的合理性评估[J].中国市场，2017（26）：78-79.