金融支持中小城市房地产去库存的对策研究

董梅

摘要：随着房地产开发市场的火爆，近年来一些中小城市普遍出现了房地产库存高企的问题，房地产行业金融风险不断累积，房地产去库存已经成为迫切要求。当前中小城市房地产去库存面临着房价过高、土地供给不足、城市结构不合理、房地产开发企业资金风险等诸多问题。本文从发挥金融作用的角度，探讨了中小城市房地产去库存的一些应对措施。

关键词：中小城市;房地产;去库存;金融风险

房地产业作为国民经济的重要组成部分，对金融、建筑、钢铁、水泥、木材、家具、家电等相关行业都有很大的影响。最近十几年间，我国相继出台了一系列刺激政策，鼓励扩大投资，使得房地产行业高速发展。但是，房地产业快速发展的同时，在三、四线城市和部分一、二线城市，新建和空置房屋的数量却急剧上升，特别是近几年来一些中小城市商品房销售量难以跟上，导致住房出现大量库存。房地产去库存就是要消化过量的住房供给，这就离不开住房需求的扩大。近年来，房地产去库存已经成为一些中小城市地方政府的重要任务。下面，就对中小城市房地产去库存中的风险和如何发挥金融作用助力房地产去库存的应对措施进行探讨。

1 房地产去库存面临的问题

1.1 房价过高问题

当前，根据相关数据分析，我们可以发现，我国一、二线城市面临的问题仍然是住房价格过高，泡沫化严重。三四线等中小城市的房价虽然和一、二线城市相比较差异巨大，但仅仅从价格绝对值上比较显然不科学。我们采用国际上常用房价收入比（单套住房成交价中位数/家庭年收入中位数）和售租比（房地产每平方米平均月租金/每平方米均价）这两个指标衡量房地产价格水平来分析，即可发现中小城市的房价仍然不容乐观，存在着房价收入比和租售比均较高的问题。房价收入比反映的是一个城市居民购房的经济难度，按照国际标准通常超过6就可视为存在泡沫，但大部分中小城市均超过这个数值，当地的平均收入水平仍赶不上房价水平。这也标志着房价过高，泡沫严重，给房地产去库存带来压力和挑战。

此外，虽然很多城市房屋租金持续上涨，但房价上涨的速度远远高于租金的增加，加速了售租比的扩大。从金融角度来看，房租不能长期借贷，必须以现金全款支付，是完全由真实的供求关系决定的。而在宽松的信贷环境下，人们可以将买房作为投资，甚至投机行为，这一信贷消费模式其实是可能扭曲真正供求关系的。

1.2 土地供给短缺问题

长期以来，造成国内住房价格居高不下的原因，追根溯源还是土地供给不足，尤其是住宅建设用地供给不足。大部分地方政府都愿意低价提供产业用地给工业企业，而不愿意增加住宅用地供给。这主要是因为工业能带来持续的税收，而住宅用地是一次性收入，高价买卖、拍卖才能实现最大收益。这样一种以工业用地低价充足供给和住宅用地高价限量供给为核心特征的土地供给结构是不合理的，使得房地产调控效果始终欠佳，造成房价在“只涨不跌”的一致预期中“越调越高”，长效机制难以建立。现行土地供给结构也影响了实体经济，住宅用地的有限供给和高地价推高了房价、房租，抑制了居民消费能力以及相关服务业的发展，从而抑制了中国经济增长。

1.3 中小城市结构不合理问题

中小城市去库存压力较大，其首要问题在于吸引力不足。我国各城市之间区域差距巨大，一线城市具有经济发达、基础设施完备、新兴产业集聚、配套设施齐备的特点，空置房产较少，当地政府纷纷出台限购政策以限制更多居民的涌入。相反，三、四线中小城市由于经济发展缓慢，高质量就业机会较少，教育、医疗等配套设施严重不足，城市管理水平和市政建设相对落后，大量人才往一、二线城市流动，所以购房需求不足，而土地供给充足，故而产生大量房地产库存。

1.4 房地产企业资金问题

中小城市的房地产开发企业普遍面临资金短缺问题，企业自筹资金在到位资金中占有的比重很难超过50%。这些房地产开发企业大多数的资金来源都是依靠银行贷款和民间融资等其他资金来源。特别是近几年，响应政府号召，银行业逐渐减少了对房地产的贷款投入，这就迫使小型房地产开发公司转向民间融资。在当前房地产高库存和经济增速放缓的大趋势下，小型房地产开发企业极易发生资金链断裂形成“烂尾”工程。最后使风险传导到银行机构。

2 合理运用财税金融等助力房地产去库存措施

2.1 发挥信贷政策作用

对于去库存压力较大的中小城市，金融支持是落实去库存的重要保障，包括降低首付比例和利率优惠等措施，合理运用金融杠杆，满足和激活潜在需求、促进市场供需平衡。

在这个过程中，要保证风险可控，不能为短期去库存而采取零首付、场外配资等手段过度加杠杆。过度杠杆化会引致那些没有稳定还款能力的人提前进入房地产市场，使未来违约风险显著增加，美国次贷危机就是前车之鉴。为此，要密切监测商业银行房贷业务整体运行情况，密切监测风险。要严格控制杠杆比例，防止房价快速上涨，压制投机需求。

2.2 税收政策的调节作用

对于去库存压力较大的中小城市，在房地产交易税上可以给予适当的减免，以鼓励居民购房。同时应当加快房地产税改革，减少地方财政对于一次性土地出让金的依赖，代之以细水长流的房地产税收入，从而降低住房的开发成本，降低房价。对于存在泡沫的一、二线城市，可以通过较高的房地产税打压投机需求，避免购房者继续涌入一、二线城市，引导购房需求向中小城市转移。

2.3 合理利用限购政策

限购政策在短期内的实施是非常有必要的。限购政策是通过抑制投资和投机性购房，降低人们对房地产价格的预期来稳定房价。限购政策因其特有的针对性和强制性，确实在一段时期内打击了投机性购房需求，使得房地产价格的增幅下降，特别是对房屋需求过热的地区，稳定了房地产市场。限购政策应当根据区域不同而区别对待，对去库存压力大的中小城市应当取消限购政策，鼓励买房落户。

2.4 建立健全金融风险监控机制

对房地产行业金融状况进行及时评估监测，建立风险监控通报平台。可以由人民银行牵头建立房地产行业风险监控平台，在这一平台上，各家银行可以对房地产企业的信贷情况实现信息共享，并对房地产企业的经济运行情况进行监测，当发现企业存在违约风险时，及时进行止损。

3 结语

中小城市由于经济结构不合理、产能过剩、杠杆率过高、房價泡沫等因素，导致房地产库存压力较大，房地产去库存已经成为一些中小城市地方政府的重要任务。中小城市房地产去库存与一线城市策略不同，应该具体分析库存高企的原因，因问题施政施策，通过金融手段等逐步释放库存压力，促进房地产市场的健康良性发展。

参考文献：

[1]胡祖铨.我国房地产去库存研究[J].宏观经济管理，2016年第4期.

[2]王小广.房地产库存问题与去库存对策[J].理论探索，2017年第2期.

[3]邹士年.房地产市场去库存需要精准化[J].中国物价，2016年第4期.