长租公寓住房租赁模式的融资现状与推进策略

李丹

[摘 要]随着城市化发展、短期流动人口驱动、住房租赁市场化发展、政策红利逐步释放等多方面因素影响，我国住房市场的租售结构正在发生巨大变化，住房租赁市场结构不断地得到优化，住房租赁市场的迅速发展，以长租公寓模式为突出的住房租赁模式发展迅猛，近几年涌现出非常多的品牌企业。文章以“长租公寓”住房租赁模式为研究方向，选取融资现状进行分析，揭露面临的问题并提出推进建议，致力于长租公寓住房租赁模式的健康持续发展。

[关键词]住房;租赁;长租公寓

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.21.065

1 长租公寓模式的发展由来

随着政策导向的红利、住房租赁需求的升级，众多新型住房租赁模式为了满足和迎合升级后的住房需求而出现并逐渐发展起来，以弥补长久以来市场上品质不高、缺乏服务等传统租赁住房无法满足的市场需求。长租公寓（Long Rent Apartment）属于新型住房租赁的模式之一，其发展尤其显著，截至2017年，已经有众多企业将“长租公寓”作为战略性业务进行布局，在长租公寓发展过程中，房地产基金、开发商、中介企业、酒店企业等参与者也相继进入长租公寓模式中，目前市场上已经涌现出很多长租公寓品牌。

2 长租公寓模式的发展现状

在西方发达国家已有较多运营较好的长租公寓案例，如美国的EquityResidential（EQR）、日本的三井不动产等。但我国的长租公寓还处于起步阶段，主要以长三角、珠三角和京津区域的一线及重要二线城市居多。近几年，伴随着政策的利好，以长租公寓模式为突出的住房租赁模式发展迅猛，涌现出非常多的品牌企业，如魔方公寓、YOU+、V领地等。此类项目主要进入人口流入热点城市，长三角、珠三角和京津区域的一线及重要二线城市居多，如当前上海的长租公寓主要分布于虹桥商业区等中心区域、张江高科等产业园区。目前，我国长租公寓住房租赁模式主要从三方面进行分类：从分布上主要分为集中式和分散式两种类型;从参与企业的类型上主要分为地产开发商类、酒店集团、房产中介服务机构、互联网金融资本创业四类企业;从目标客群上主要分为中高端、中端和低端三种长租公寓类型。

3 長租公寓模式的融资现状及问题分析

伴随着我国租赁市场政策利好，多方进入长租公寓市场，很多参与者都在通过搭建不同的金融构架来创新自己的融资渠道。已有的长租公寓资产证券化项目，如中信证券的自如1号分期信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产专项计划等。近年来，“类REITs”“ABS”等与长租公寓融资方式已成为“网红”词汇。与此同时，长租公寓模式融资相关政策也在不断跟进，如建房〔2017〕153号文《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中表明，加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。政策支持对多项“类REITs”的成功发行起到非常大的助推作用，如中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划（碧桂园类REITs）于2018年2月已获批。

长租公寓住房租赁模式的发展火热，“类REITs”等融资方式的发展势头也不容小觑，但现金流对企业至关重要，若建一个20年才能回本的项目仅用传统的收租进行现金流回笼并不现实，参与者如何盈利是无法避免的难题，融资渠道尝试和选择过程中也存在较多困难。一方面，我国“类REITs”目前发行的产品主要是重资产项目，在长租公寓住房租赁模式中，实际上主要是轻资产项目。虽然监管机构和各项政策对“类REITs”等新型融资方式持鼓励的态度，但目前仅机构投资者在参与，资产组合确定后不可随意买卖重新组合资产包，只可最终出售，不允许通过买卖资产的方式实现还本付息，因此，我国“类REITs”可称作“一次性融资”。另一方面，目前我国公募类REITs还未得到税收政策的支持，这与国外的REITs差距较大，如基础物业资产转移给SPV时，由于所有权发生转移，根据现行的法律法规原始权益人还需要缴纳25%的企业所得税，若房地产开发企业是权益人，则还需要缴纳土地增值税等。而税收和股权通常是有很大关联的，若这两类问题迟迟未解决，则通过股权架构来实现资产证券化意义不大。

4 长租公寓模式的融资推进策略建议

4.1 建立健全融资政策

建立健全融资制度是长租公寓模式持续健康发展的重要保障，当长租公寓飞速发展时，其融资渠道也正走向多元化。需要不断建立、健全和细化融资政策对这类新型融资方式加以支撑，将融资政策与税收政策相互配合和补充，为优质的融资方式提供更加有力的政策支持。在健全制度的同时，还可适当借鉴一些发达国家的先进经验，如美国发行REITs产品享受税收优惠在租赁企业满足投资范围、收入比例、组织形式等各方面要求之后，若将REITs公司应税收益的90%以上分配给投资者，则可以免征公司层面的所得税，仅投资者个人缴纳个税。（

长租公寓住房租赁模式的持续健康发展离不开融资的支持，“类REITs”的融资模式是极其重要的金融支持手段。政府制定的各项政策如何落到实处、相关的细则跟进的速度都是影响长租公寓模式下融资问题解决的重要因素，不断地健全和完善的融资政策，将成为长租公寓的融资模式持续发展的重要抓手。

4.2 创新优化融资构架

随着政策利好，多方进入长租公寓市场，招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划等融资的成功，让很多从开发销售的业务模式转变到租赁资产管理市场的开发商们表现出推出资产证券融资模式的意愿。但在众多融资方式的竞争市场中，真正能经得起比拼的实际上是各参与方能够撬动资源的能力大小，在长租公寓模式飞速发展的当下，各类融资方式都在极力地创新，但企业如何设计自己的融资架构，根据企业自身情况及特点，合理地设置符合自己企业的融资架构，才能够有获得资本的能力、实现资金的对接、满足现金流的顺畅运作，使长租公寓住房租赁模式真正的快速成长起来。

在盈利模式的考验下，资金实力是考验企业能走多远的重要因素，激烈的竞争是促使企业运营产品升级和革新的有效催化剂，行业处于起步阶段便有很多的机会，但必须要不断创新优化融资结构，有强大的资金实力支持，才能让企业有机会将市场变化与公司战略升级结合起来走得更远。

5 结论

近几年，为推动我国住房租赁市场的发展，建立租售并举的住房制度，中央和地方都发布了很多支持性政策和文件，从土地、融资等多个维度来支持租赁市场的发展。长租公寓是我国租赁住房市场中的新兴力量，目前也属于产业趋势中风口上的市场，但相比一些发达国家成熟的运营，我国还处于起步阶段。包括长租公寓模式在内的住房租赁市场的发展过程中，还存在很多需要解决的问题，如融资问题、运营模式创新与选择的问题等。要实现真正的盈利需要长时间资金支持，仅仅靠租金很难建立起长效盈利模式。如何在消费升级、政策红利的大背景下形成主体多元、管理规范的住房市场，才是促进住房租赁市场健康发展的长效机制。

参考文献：

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