集体土地长租公寓惠及面能有多大

张光裕

万科泊寓成寿寺店。图/受访者提供

全国第一个集体土地租赁住房项目、位置好、租金低、政府和企业都高度重视，多重光环之下，7月6日正式开业的万科泊寓北京成寿寺项目迅速成为长租公寓行业的明星项目。

泊寓是万科旗下的长租公寓品牌，此前在北京已开有10家门店。成寿寺项目对外开放之后，北京多个区的领导都前往视察，同行也纷纷前来观摩。“过去几年里，很少有一个长租公寓项目以正面的姿态，被社会各界如此关注。”万科相关人士介绍说。

万科人士称，公司在北京已签约确权的集体土地可建造约2万套长租公寓，超过北京市全部已确权土地的30%。

2017年起，在租购并举方针下，国家、省、市各级政府部门陆续出台政策，允许村镇集体经济组织与企业合作，在集体土地上建设租赁住房。

北京市建设集体土地租赁房的力度最大，计划在2021年结束前供应1000公顷（1000万平方米）集体土地用于建造租赁住房。目前，北京市已放出69块集体土地，总建筑面积533万平方米，这些土地中有六成左右已与开发商签约确权。万科用容积率2.5估算，已放土地可建设10万套长租公寓，按套均1.5人计算，可满足15万人的居住需求。1000公顷地全部放出后，可建成约47万套公寓，满足约70万人的居住需求。

但是，根据万科在2017年规划项目时的调研结果，北京市有860万人需要租房，市场上的租赁房源约有430万套，排除掉地下室等，剩下的合规房源约250万套。新增47万套合规房源，也只能覆盖北京租房总人口的零头。

广州的方案是，每年批准集体土地建设租赁房100万平方米（建筑面积）。南京的目标是到2020年底，利用集体土地建设租赁住房总建筑面积30万平方米左右。合肥的目标是2017年至2020年完成建设面积约45万平方米。上海目前只在松江区试点集体土地入市，尚未有市级的集体土地建设租赁住房文件。深圳则不在国土资源部集体土地建设租赁住房第一批13个试点城市之列。

微利但可持续的生意

近年来，伴随高速增长的租房需求，长租公寓行业也蓬勃发展起来，青客、蛋壳等佼佼者率先赴美上市。但整体而言，盈利难题、资金压力、房源获取等问题始终困扰着这个新兴行业，爆雷事件也不时发生。集体土地的专项加持，对长租公寓行业无疑是一大利好。

集体土地租赁住房项目的土地方一般是乡政府或村组织，而房地产企业是投资方，负责建设和运营，仅需承担建筑安装成本。双方建立合资企业共同开发项目。

泊寓成寿寺店就是以这种合作方式开发的。万科相关人士向《财经》记者介绍，此前长租公寓的市场化可持续经营之所以会成为难题，主要原因就是土地获取成本过高。而在集体土地长租公寓这一新模式下，可以看作是万科租得了一块集体土地。万科以保底加分成的模式向村集體提供项目收益，其中固定的保底收益可理解为这块土地的获取成本。新模式下，土地成本不仅大幅降低，而且不必一次支出，而是分摊在长达40年-50年的项目合同期内。

低土地成本让这类租赁住房在市场上有价格优势。成寿寺店位于北京南三环，29平方米独立开间的月租金为3600元起，每平方米月租金约为120元。《财经》记者在自如等租房软件上搜索发现，同一地区合租房每平方米月租金约为300元。

万科相关人士称，已签约的集体土地多数位于五环附近，这些项目的租金将比成寿寺项目更低，计划每间房月租金在3000元以下。

作为北京市属国企首创集团控股的房地产公司，首创置业是集体土地长租公寓的另一个积极参与者。首创置业相关人士告诉《财经》记者，公司计划在2021年底前为市场提供6000套以上长租公寓。现已进入建设流程的项目开发规模约40万平方米，洽谈中的同类产品建设规模在10万平方米以上。

首创置业向《财经》记者介绍，以已开工的位于东南五环的十八里店项目为例，计划20-30平方米“青年房”定价在2500-3000元/月;30-50平方米白领房定价在3000-4500元/月。

泊寓成寿寺店的宠物房。图/受访者提供

和万科成寿寺项目不同，首创项目的青年房价位与同区域其他集中式长租公寓价格水平接近。对此首创置业方面表示，受疫情影响，北京市今年租房价格有所回落，公司计划在今年下半年对市场再次进行调研，明年项目正式推出时，定价将参考当时市场情况。此外，项目以后的年租金涨幅会受到政府调控，确保在一个合理空间内。

在决策哪些集体土地适合建长租公寓时，北京市相关政府部门考虑到了区位因素。在北京市规划委、北京市住建委联合发布的多个政策文件里，“三毗邻”原则被反复提及，即“毗邻产业园区、毗邻交通枢纽和毗邻新城”。

在此原则指导下，已被房地产企业挑走的地块虽然多离城市中心区较远，但客源仍有一定保障。即将开业的万科泊寓高立庄项目背靠丰台区总部基地，而首创置业的十八里店项目则毗邻亦庄国家级经济开发区。

万科相关人士告诉《财经》记者，在区政府牵头对接下，成寿寺店首批房源里有四成至五成被企业客户签下，用于解决企业的职住平衡问题。

价格和区位因素叠加，使得集体土地长租公寓看起来并不愁租。上述万科人士介绍，5月底开放预租后，成寿寺店首批235套公寓在1周内便租罄，高立庄项目首批400余套公寓在春节后开放预租，疫情影响了招租进度，但在5月底前也全部租罄。

租金不是此类长租公寓项目唯一的收入来源。万科和首创置业都告诉《财经》记者，它们会为公寓打造商业配套设施，甚至包括社区医务站、学校等生活配套。

首创置业预期在项目入住后3年至5年内，租金外其他的渠道收益能占到总收入的10%，并随着业态的调整、运营团队的成熟及资源优化逐年递增。

万科方面预估，在45年合同期内，成寿寺项目资产回报率接近6%，项目运营约15年后收回前期建安成本。随着税收优惠等支持政策的逐渐完善，项目回报率仍有优化空间。

“我们对项目盈利的判断是微利可持续。”万科人士说，“可能赚得不多，但收益和现金流是稳定的。”

除经济效益外，集体土地长租公寓项目对房企还有其他吸引力。工作不久的年轻人是长租公寓的主要客群，参与此类项目有助于品牌年轻化，拉近品牌与年轻人的距离。

过去几年里，万科一直希望品牌能更被90后所认可，因此期望租住万科公寓的经历能增大这些年轻人在未来买房时选择万科的几率。

增进政企关系也会是此类项目的收益，因为政府是集体土地长租公寓最有力的推动者。

土地只能用于租赁住房意味着什么

集体土地长租公寓对消费者的吸引力不只是价格便宜，它还有望解决租客的另一个痛点，即让长租等于长住，不用频繁搬家。

在集体土地长租公寓出现前，长租公寓产品主要有分散式和集中式两类。分散式长租公寓运营商从房东手中收房，扮演“二房东”角色赚取租金差。该模式下，一方面公寓运营商资金压力大，有爆雷风险;另一方面，房屋房东与运营商租约较短，到期后续租与否存在不确定性。

集中式长租公寓是运营商整租或收购一栋物业，改造成可出租的公寓。该模式下，运营商可能因效益不佳而退场，将原建筑转租或出售。在这两种模式里，租客都要面对被迫频繁搬家的风险。

而集体土地长租公寓能把这一风险降到最低。

2017年10月，北京市规划委、住建委聯合印发的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》明确规定：“（土地）仅用于租赁住房建设，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得改变土地用途，不得出售。”

2018年12月，两委员会又联合印发《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》，对股权转让做了进一步规定：“企业在作价入股（联营）成立的新企业中所持股份转让、变更的，需提前告知农村集体经济组织，变更方案要报区政府批准。农村集体经济组织享有优先受让股份的权利，股权变更不得改变集体土地租赁住房原用途。”

在这两条政策文件的约束下，入局的房地产企业必须做好在40年-50年内持续经营长租公寓项目的准备，且就算房地产企业中途退出，建筑功能不会改变，公寓项目的可持续性得到了较好保障。

而在当下，来自市场和行政的诸多因素限制，也使得已参与集体土地长租公寓的企业普遍具有较好的资质。

万科相关人士对《财经》记者分析道，在市场层面，入局集体土地长租公寓至少要迈过三道门槛。

首先，在意向洽谈阶段，农村集体组织和房地产企业间双向选择。由于此类合作普遍长达40年-50年，村集体对企业的运营能力、信用水平都会较为挑剔。

其次，因为此类项目房地产商不持有土地，没有资产可供抵押，所以从银行融资都要靠信用贷款。万科长租公寓项目的融资是来自国家开发银行的25年期专项信用贷。“小一点的企业可能拿不到此类贷款。”万科人士介绍。

另外，因为集体土地多位于城市边缘地带，周边配套较匮乏。为了使项目对租客有吸引力，企业需要有较强的整体开发、招商、运营的能力来打造这一区域。

而在行政层面，首创置业告诉《财经》记者：“政府出于对社会、市场和消费者的负责，对合作方的资质考察比较严格，准入门槛较高。企业性质、资本背景、规模、信誉、品牌影响力都是政府考察的重要因素。作为国企，首创置业在以上方面具有诸多优势。”

综上，相较其他长租公寓产品，集体土地长租公寓在运营稳定性上有优势。因为参与的都是资质良好的企业，其产品质量也有优势。

万科和首创置业都设计了针对更细分市场的产品。万科主打年轻人市场，推出了分别针对主播、健身爱好者、宠物主人的特色房间。这些房型在家具配置上有差别，如健身房配有爬梯和吊杆，宠物房配有为猫设计的攀爬设施。对于租客，这些配置可能不是刚需，但提高了吸引力。

北京市2017年10月发布的《有关意见》中写道，利用集体土地建设租赁住房的指导思想是：“推进我市土地供给侧结构性改革，集约节约利用集体土地资源，加大租赁住房用地供应，加强本市住房保障和房地产调控工作，建立租购并举的住房体系。”

万科人士表示，北京市政府的目的是通过新增供给来平抑租金，因此对成寿寺项目的成本非常关注。“他们会把我们的账全部拆开，看哪个环节还可以再省钱。”在租金定价上，企业也需要和政府达成默契。

那么，租金价格会被平抑吗？

在成寿寺项目附近区域内，低价产品的出现确实引起了变化。在媒体开放日活动上，万科北京品牌部人士指着马路对面的一个住宅区对《财经》记者说：“我们的产品一出来，对面那片楼的租金就降了10%-15%。”

但南三环边上的成寿寺项目租金定价明显偏低，这类在集体土地上建造的新型长租公寓是否能带来更长期、更普遍的影响，仍然有待观察。

截至发稿，北京市规划委和住建委未就长租公寓建设方的资质审查、项目流程、租金定价、2022年之后的土地供应等问题回复《财经》记者的采访请求。