我国中小房地产融资问题

李思诗

摘要：随着改革开放的不断深入，中国经济飞速发展，人民生活水平不断提高。在政府的大力支持下，房地产行业现已成为国民支柱产业。与此同时，房地产企业数量迅速上涨，中小型房地产公司比例已占该行业企业数量的99%以上。房地产行业是资本密集型行业，需要大量的资金来维持企业的运转。为规范市场环境，促进房地产行业健康发展，国家接连进行宏观调控。本就难以获得融资的中小房地产，生存压力空前巨大。本文通过对A房地产企业融资问题进行相关研究，旨在为缓解中小房地产企业融资问题提供一些启示。

一、中小企业房地产

1.中小房地产定义

中小企业是相对于同行业的大型企业比较，资产规模、经营规模和人员规模等都相对较小的经济组织。我国的中小企业房地产开发企业是指营业收入20000万元以下或资产总额10000万元以下的中小微型房地产企业。我国的中小型房地产数量巨大，占据房地产企业数量的99%以上，是房地产行业的重要组成部分。

2.中小房地产的特点

中小房地产规模较小，受制于自身的人力、资本，无法像大型房地产企业一样，产业覆盖开发、营销、服务整个过程。通常只能够针对被大型当地产企业忽视的三四线城市乃至县城区域的房地产市场进行开发。所以中小型房地产企业一般业务面狭窄，占据的市场十分有限。而且中小房地产的管理水平十分有限，一般多为家族式经营模式，公司的控制权和经营权难以分离。专业过硬的人才较少，人才流失十分严重，难以培养固定的管理团队，企业整体的管理意识较为薄弱，管理机制效率低下。但是中小企业房产仍有大企业难以达到的优点，由于其房地产开发项目专注于某一地区，更容易在该地区形成本地知名品牌，占据当地市场。企业架构简单，也可以提升企业的决策效率，使企业能更快速、灵活的根据市场变化调整经营决策。

二、A房地产企业融资现状

1.公司简介

A房地产开发有限公司，于2003年在荆州成立，注册资本6000万人民币。目前已在荆州开发多个楼盘，公司主要经营范围覆盖房地产开发建设、建筑及装饰材料销售等领域，是一家中型私营房地产企业。公司在多年的努力经营开拓下，不断地发展壮大。公司坚持诚信为本，顾客至上，赢得政府、社会各界和广大业主的好评。同时，公司也积极履行社会责任，建立了良好的企业社会形象。

2.A房地产公司融资现状

A公司进入房地产行业时间较短，其主要的业务集中在荆州市，目前仍属于中型房地產公司。公司的业务范围有限，主要是自主开发项目，公司的资产规模增长速度较为缓慢。随着大型房地产产业布局不断深入二三线城市，在荆州房地产市场上有许多大型房产活跃。这些房地产的品牌效应导致本土房地产企业的竞争压力更大。由于公司规模小，难以达到大型开发项目的资质，失去了许多发展壮大的机会。A公司的融资情况具有融资规模小，融资来源少的特点。融资途径以内源融资和银行贷款为主。A公司获得的融资中，银行贷款占53%，内源融资为48%，其他融资来源仅为9%。

三、景湖公司融资存在的问题

1.融资方式单一

A公司融资方式主要是内源融资和银行信贷。房地产企业虽然有许多融资方式，但从现实的角度来说，中小房地产公司可实行的融资方式十分有限。中小企业多是选择采用限制少、成本低、风险小的内源融资。内源融资的途径包括留存收益、股东出资、预收房地产定金和购房款等。企业能提供多少内源融资，主要依靠企业前期的资本积累，与企业的经营业绩直接挂钩。在进行外源融资时，主要的融资方式就是通过商业银行进行贷款，因为银行对企业贷款资质审核较为严格，且中小型房地产公司多是家族经营模式，经常将以个人名义办理的按揭贷款资金投入企业运营中。尽管目前银行贷款相对其他外源融资方式来说，对企业的要求较低，且风险相对可控。但是在国家的宏观调控的变动下，这种融资渠道的局限性愈加凸显。随着近年来银行风险管理意识提升，也给中小型房地产企业贷款资格和金额设置了较高门槛，加大了企业银行贷款难度。

2.融资结构不合理

A房地产开发有限公司的银行融资比例为53%，内源融资比例占48%，其他融资方式仅为9%，融资结构十分不合理。造成这种失衡结构的原因除了前文提到的，融资方式比较单一以外。还有一部分原因是这些企业规模小，自身能力有限，无法获得上市资格，不能发行股票进行融资。且公司的各项指标也难以达到发行债权的标准。目前房地产行业有一些新兴的融资方式，例如：房地产投资基金、房地产信托、联合开发、典当融资、P2B融资等。在这些融资方式中，有些是在西方发达国家较早就已广泛采用的方法。但是对于中国的房地产行业而言，却属于较为新颖的融资方式。目前已有一些大型的房地产企业开始尝试通过这些渠道来扩大企业融资规模，但这些方式对于大部分产业布局在三四线城市的中小房地产企业还尚且陌生，而且相关市场还未完善，风险较大，中小企业的抗风险能力弱，所以很少有企业愿意采取新兴融资方式。从A公司现在的融资结构来看，对新兴融资方式的接受程度不高，总体上仍依赖于传统的融资方式。

3.融资期与项目建设周期不一致

A公司能得到的银行贷款主要是短期借款。而A公司的开发项目一般都需要历时三至四年。这种短期借款会经常导致企业项目仍在建设中就要向银行归还款项的情况发生。暂且不说公司在建设期间是否需要投入更多资金，三四线城市的住房需求不如大型城市，其投资价值也较低，房地产市场并非十分有活力，企业销售商品房也需要充足的时间。短期借款对于房地产企业的资金周转速度要求非常高，对于中小型房地产企业而言压力更大。正是因为银行贷款融资期较短，所以A公司为减轻还款压力，通常将项目按照建设进度的分成多个期间，分批次向银行借款。银行审批放款时也需要一定的时间，很难与企业的预期时间完美衔接，可能会因此造成工期时间延长等问题，对企业的经营十分不利。

四、A公司融资问题优化

1.构建合理的融资结构

A房地产公司的融资过于依赖内部融资和银行贷款，融资结构十分失衡。银行贷款的比例较高，而其他外部融资方式占比少。这种不合理的融资结构导致A公司融资的金额少，融资效率低下。除此之外，当银行的贷款政策或外部环境发生变化时，这种融资结构也会在无形中增加企业的经营风险。因此，构建合理的融资结构对A公司具有深刻的意义。A公司在融资时应秉承风险分散的原则，调整融资结构，尽可能的降低因为外部因素的变化而对企业产生的影响。其次应该关注企业融资成本，在控制成本的前提下实现融资效益的最大化，并非一味的选择利率低的融资方式就是控制了融资成本。

2.采取多元化融资方式

中小型房地产公司采取多元化的融资方式，不仅可以让企业获得更多资金，还可以降低企业的整体融资风险。因此企业应该多加尝试新兴的融资方式。国家为帮助房地产行业融资，放开了一些约束政策，同时随着国民經济的飞升，市场上可融资金变多，融资方式也愈加丰富。A公司目前固守传统融资方式，对新兴融资方式持有观望态度。A公司应该勇敢走出第一步，在结合公司实际情况，借鉴同行的成功经验的基础上加以考核，选择合适自己的创新融资方式。公司应将传统和创新融资方法相结合，多深入体验新融资方式，根据市场变化灵活的选择，丰富企业的融资方法，为企业的良好发展提供更多保障。

3.完善相关融资制度

目前中小型房地产公司从银行获得的多为短期贷款，难以取得充足的长期贷款，这种现状阻碍了企业的发展。平衡长期短期融资比例有利于完善企业融资结构，对改善企业治理、提高公司绩效有着积极的作用。政府应该积极介入，促进房地产企业和金融机构之间和谐的融资关系。可以给予金融机构一定的补偿，例如：给予银行税收优惠、支持中小型企业贷款的银行提供鼓励奖励等。让银行愿意给中小企业放贷。同时，银行应该对中小型企业的贷款金额及贷款期限有所调整，在做好调查，控制风险的前提下，为真正有实力、有需求的中小型房地产公司提供长期贷款，而对于一些实际需求并不迫切的企业应该设置贷款金额限制。银行应该对已经达到一定规模并且可以通过其他途径获得融资的企业减少发放贷款，把贷款机会留给迫切需要资金的其他企业。

4.提升企业自身能力

企业应提升自身素质，提高经营能力。中小型房地产公司由于自身的资源有限，更应该将有限的资源集中于最有优势的价值链环节上，放弃不擅长的环节，外包给更专业的团队。这样不仅能最大化利用企业资源，还能节约成本。企业应该努力提升企业的核心竞争力，为消费者提供优质的产品和服务，树立良好的品牌形象。企业的管理水平决定了其未来的发展。中小型房地产企业的公司管理架构不规范，会导致企业决策失误或者企业的运行效率低下。完善企业的管理建设，提升企业的整体管理意识，不仅有利于公司今后的运作，也可以增加企业抵御风险的能力。除此之外，企业也应该提升信用意识，加强信用体系的建设，服从规定按时还款，保持优秀的信誉。这样企业更易与银行建立良好的关系，更易获得银行的信用贷款。

总结

本文主要是对中小型房地产企业融资问题进行研究。以A公司为例，从其目前的融资现状入手，发现其融资在融资时存在融资方式单一、融资结构不合理、融资期与项目期时间不匹配等在我国中小型房地产公司中普遍存在的问题。针对这些问题，提出了一些可行的建议，希望在政府和企业的共同努力下可以让以A公司为代表的中小型房地产企业的融资情况有所好转。

参考文献

[1]余金. M房地产开发公司融资问题研究[D]. 2018.

[2]高艳华. 新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J]. 财会学习， 2019（23）.