我国房地产市场泡沫形成原因探析

俞乐

【摘 要】 我国房地产市场自1998年形成以来经历了飞速发展，应当客观承认现阶段我国房地产市场存在潜在泡沫。文章由此出发，分别从供需角度、投机预期和我国政策激励三个角度分析了我国房地产泡沫形成的原因。

【关键词】 房地产泡沫 供需 投机 政策激励

一、引言

自2005年以来中国住房价格快速上涨，这引发了消费者、学术界和政府对房地产市场潜在价格泡沫的担忧。中国城市住房商品化从20世纪80年代后期就已开始，但直到2005年土地招拍挂制度实施之前，住房价格并未出现明显上涨。2004年第三季度生效的土地招拍挂制度增强了市场对住房价格上涨的预期，实证数据表明，中国一线城市住房价格从2005年至今至少上涨了300% 。

在房价高涨的同时，银行贷款也呈现过度增长的态势，表明市场存在相当规模的价格泡沫。文章由此出发，探寻我国房地产泡沫形成的原因。

二、我国房地产泡沫形成的原因

（一）基本供求关系

就供给角度而言，房地产行业本身就有不同于其他行业的特殊性，主要表现在房地产行业严重的供给约束，即资本、劳动力、土地三个生产要素的供给弹性的限制。在我国人多地少的国情下，房地产三个生产要素的供给当中，土地的供给弹性最小。另外，我国现行两种土地所有制度，城市国有土地可以经过政府征用，再卖给开发商使用，而农村集体土地不允许出让。这样国有土地上建设的商品房可以卖高价，而集体土地上建设的房子是小产权房，不允许交易和出售，结果就造成了土地供给严重不足。而且，与土地转让相关的税费是地方政府财政收入非常重要的一部分， 近些年在一些地方保障性住房的建设基本处于停滞，这又进一步加剧了房地产市场上的土地供应不足。在我国，由于公有制经济和农业经济基础地位的特殊国情，在短时间内，有效的土地市场化制度和农村土地流转制度还难以广泛推行，因此，土地资源的稀缺仍然会持续相当长的一段时间。

就需求角度而言，随着新一批年轻人进人成家立业的阶段，他们对住房有着刚性需求，再加上大量农村人口涌人城市，对住房的消费需求会保持较快速度与较大规模的增长。另一方面，随着人们生活水平的不断提高，住房改善需求有较大的增长，也表现出一定程度的刚性。而且，随着居民储蓄的增加，在我国社会保障体系尚未健全的情况下，房地产作为一种投资保值养老的工具的需求也进一步体现出来，这种非消费性的投资需求也在持续增加。因此，在经济飞速发展的时期，对房地产市场旺盛的需求也会促进房地产均衡价格的持续上升。

（二）投资者预期与投机

传统经济学认为，资本市场的参与者都会在理性预期的基础上进行决策。所有的信息对于所有的参与者都是平等的，参与者会利用市场上一切有用的信息进行决策，因而所有信息都会立刻反映到市场价值中。这是“有效市场假说”理论的前提条件和逻辑思路。但是在现实生活中，完全信息的收集成本对于个人而言非常巨大，因而人们得到的信息往往是不完全的，即使得到了充分的信息，这些信息也是过去的资料，并不足以使市场参与者凭此获得平均收益。在开发商和购房者的博弈中，严重的信息不对称造成购房者是相对弱势主体，开发商则是相对强势主体。在这种情况下，过度的投机行为会导致投资者错误地估计未来收益，难以对不断变化的市场做出及时的反应和准确的判断。房地产较长的开发周期，使得市场上房屋的有效供给常常滞后于市场需求的变化，从而加快了房地产市场上泡沫的生成和膨胀。房地产在具有普通消费品特性的同时，兼具投资品的特性，而投资品的价格主要取决于对未来收益的预期。投资者的预期总会有一定的惯性， 也就是说，如果最近一段时间市场价格是上涨的，那么在未来一段时间的预期也倾向于价格上涨;如果最近一段时间市场价格下跌，那么对未来的预期也会下跌，这种追涨杀跌的心理在中国市场上尤为明显。对于投资品而言，与消费品不同的是，投资品的价格不存在均衡点，预期价格一旦上涨，就会导致需求增加，而下跌则会导致需求减少，其最终表现为市场的价格跟随未来市场预期价格的波动而波动，即预期的自我实现效应。预期的两个核心特点是：预期的同质性——经济主体对价格的发展趋势具有共同的预期，这是形成泡沫的基础;需求与价格预期的正反馈——人们判断较高的资产价格是否会持久的主要原因是价格能不能够长期保持在稳定水平，而不是价格是不是合理。

（三）政策激励

从房地产开发的整个过程来看，金融伴随始终。我国房地产开发所需资金的60%来自于商业银行贷款，这个比例在国外一般只在40%左右，因此我國房价的上涨是典型的资金推动型上涨。对于房地产开发项目来说，如果没有资金的供应，开发商一旦资金链断裂，就难以用自有资金顺利完成房地产开发全过程。当然与此同时，大量的房地产开发贷款创造了银行的高成长性和高利润性。金融自由化使得资本的流动性大大增强，很大一部分资金进入房地产市场促进了房地产泡沫的形成与膨胀。政府对房地产的干预比其他任何市场都要多，这是由于其具有投资和消费的双重特性。干预方式除了城市规划、土地、利率和税收政策之外，还包括政府直接投资和以转移支付的方式进行投资。当政府利用手中的权力为短期政治和经济目标服务时，就会导致政府干预的失误，而房地产业的发展会带动相关产业的共同发展，当房地产业产生泡沫时，其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业。在房地产开发的产业链中，地方政府扮演着土地供应者的角色，高涨的房价不仅能为地方政府带来良好的GDP政绩，还能够带来现金流，提供地方财政收人，例如多个环节的税收收人，巨额的土地出让费等等。与此同时，房地产和建筑相关的上下游产、业也得到快速发展。据统计，来源于房地产业的土地出让金、税费等收人占地方财政总收人的30%，在某些房地产热点城市，所占比例甚至超过了50%，一旦房地产市场陷人萧条，土地卖不出去或者卖不到好的价格，这显然是地方政府不愿意看到的。

【参考文献】

[1] 陈国堂 童伟.完善我国地方税体系研究[M].北京：中国发展出版社，2015：143-157