关于“国有物业企业市场并购中的风险管控”

陈曰琴

摘要：物业行业经过30多年的发展，从无到有、从少到混乱，发展到现在行业洗牌阶段。从2018年起，行业取消了资质管理更多小型物业管理企业的加入的同时，行业龙头均采取兼并同行的方式取得市场份额，通过规模化、客户资源占有率换取利润。

众所周知的行业内万科、中海、金地、花样年等均参与了并购业务，如花样年并购了万达物业。那并购中有哪些风险？这些风险又如何管控？国有企业参与或被并购的是国有企业的风险管理点在哪里？又该如何管控，下面我们就一起谈一谈。

关键词：物业;风险管控;国有企业

国有物业企业参与并购目的：科技物业公司作为国有企业，并购中科物业公司短期内并不能获得物业直接经济效益，一方面是为了实现科技地产板块的战略目标，另一面是物业公司本身在市场中快速实现企业规模的增长，提高市场占有率和市场影响率。在通过科技物业的品牌影响从而提高科技地产品牌的市场价值的同时将科技物业进一步推向市场。并购正常运营之后，我司可通过规模化管理降低成本，转亏为盈，计划长期持续经营;同时通过影响力将管理项目辐射到周边小区，争取获得更多管理项目。

一、概述

并购方案主要内容：

（一）收购价格及资产处置

以2017年审计报告数据中实收资本及资本公积共327.68万元为基准向各位股东提出收购要约。

根据2017年审计报告数据，确定盈余公积为92.30万元，以中科物业2018年7月4日董事会决议中提出的2018年预算的税前利润464万元为基数，经过各项调整后确定2018年1-6月净利润为174万元。将以上数据共266.30万元向原有股东分配，其中以改制补偿金形式向原有自然人股东支付补偿金31.35万元，剩余金额234.95以利润分配形式分配。

（二）收购流程

1.并购方向所有股东提出收购要约。与该公司股东签署收购意向书。

2.并购双方签订正式的股权转让协议，并办理相关法律手续。

3.完成相关法律手续后3日内，支付收购价格及实施资产处置。

二、方案整体分析

首先，我们要考虑并购的外部法律环境和涉及政府部门审批，确保并购的合法性，直接并购的法规散见于多种法律文件之中，通常要熟悉《公司法》《证券法》等一般性的法律。中科物业1个法人股东和16个自然人股东，涉及的股东较多手续较复杂，且法人股东中科实业为国有企业，存在国有资产转让事宜，转让要经国资委审批，涉及的法规有《企业国有产权转让管理暂行办法》，《企业国有产权评估管理暂行办法》等。同时科技物业为外商投资企业，还必须获得外经贸主管部门的批准。故我司并购还涉及国有资产、涉外因素的并购特别法规，例如《关于外商投资企业分立于合并的规定》《指导外商投资方向规定》等。

三、并購过程中的法律风险评估

（一）法人治理结构的法律风险

想通过股权转让达到实质控制某企业，通常受让股权达到51%以上即可。但根据目前中科物业公司章程，我司作为未来的实际控制人，应持有51%以上的股权并出任三名董事;由于按照目前的章程，公司设五名董事，法人股东派出一名，自然人股东派出四名;在我司收购以后，如果要顺利实现修改公司章程，成功收购股权比例应达到67%;如果要实现在董事会派出三名董事，成功收购股权比例应达到58%。如果成功收购股权比例达不到67%甚至达不到58%，在修改章程及董事会决策掌控方面，将依赖现法人股东中科集团的支持，而我司难以完全靠自己决定公司经营的重大事项，达不到并购目的。

（二）债权不能收回与净资产不足的风险

根据备案的《国有资产评估项目备案表》内容可知，中科物业在评估基准日2018年6月30日前的资产评估结果是：

1.中科截止基准日的债权：债权共计人民币663万元。

2.中科截止基准日的债务：负债共计人民币1330万元。

对于中科物业的债权债务，我司应注意诉讼时效问题及债权是否存在实现的障碍，如果债权无法实同，将直接导致中科天伦净资产实际不足。

（三）经营业务的法律风险

中科物业在管有六个项目，其中三个项目：武警总部项目、大河庄苑和大恒科技大厦项目，《物业服务合同》期限届满后双方没有续签《物业服务合同》，根据原来的合同约定顺延，目前中科物业继续为该项目提供物业管理服务，形成事实上的服务与被服务法律关系。上述事实上服务关系，对我司长期和稳定的利益缺乏保障，尤其是大河庄苑和大恒科技大厦项目中的业主委员会在业主大会作出解聘决议后，将依法选聘新的物业服务单位;由此将造成中科物业营业收入与利润的大幅度减少。而物业服务中的专项服务统一采取了外包方式，与承包商签署了书面合同，合同期限均超过物业服务合同，若上述三个项目物业管理权丢失，我司无法避免违约赔偿的法律风险。

（四）劳动用工的法律风险

若上述三个无《物业服务合同》项目丢失后，我司也会面临支付赔偿金的风险。

（五）未决诉讼、仲裁的法律风险

中科物业成立至今只存在两起劳动争议纠纷，未曾因客户拖欠物业服务费等情况中科天伦未向业主起诉，也没有与供应商等外部单位存在未决诉讼。但目前未决仲裁是与张**劳动纠纷，中科提供张**诉中科物业劳动争议纠纷事宜劳资双方提交的证据及中科物业的答辩意见，难以判断中科就该案件应承担的债务金额，存在或有负债的风险。

（六）税务问题的法律风险

2018年6月中科天伦股东进行了分红，但财务尽职调查时了解，2018年度的股东分红中科物业尚未代扣代缴个人所得税。

四、风险问题应对方案

（一）并购后控制权风险处理方案

聘请专业的律师团队全积指导并购工作，一开始就明确股权并购目标为现全体股东，即100%。在得到法人股东也是最大股东中科集团的支持下，召集自然人股东召开股权转让股东会，确认转让意向形成正式股东会决议由每个股东签字确认，然后与每个股东签订《股权转让协议》。

（二）债权不能收回与净资产不足风险处理方案

在受让中科股权后，应对债权债务分别处理：对于债权，在诉讼时效内及时提起诉讼或通过发送催款通知/债权确认书等法律文书，使诉讼时效中断或重新计算;对于债务，谨慎签收催款通知/债权确认书等法律文书，如果债务已超过诉讼时效，对方合同当事人已丧失该债务的胜诉权，直接不予履行。

（三）经营业务法律风险处理方案

在受让中科股权后，与业委会沟通，以科技物业作为管理方，加大对现有的项目进行投资改造为切入点，与业委会重新签订《物业服务合同》继续持有以上三个项的物业管理权。若继续管理上述三个项目，由此带来的供应商合同违约事宜不复存在。

（四）劳动用工法律风险处理方案

2003年改制涉及的员工赔偿，在与中科股东谈判收购方案时，列明此项赔偿金由中科天伦原股东承担。面临对三个项目员工或有赔偿，在解决物业管理权后，也得以解决。

（五）未决诉讼、仲裁法律风险处理方案

以张**的仲裁请求作为计算中科物业或有负债的金额依据，即人民币63750元，在《财务尽职调查报告》中作为调整项进行调整。

（六）税务问题法律风险处理方案

分红未缴个税问题，财务人员核实并计算2018年股东分红的数额及代扣代缴个人所得税情况，要求在股权转让前完成补交或在轉让款中代扣该个人所得税，与转让股权期间的分红收益、股权转让收益一并申报缴纳税款，避免成为中科天物业股东后面临补交税费及罚款的法律风险。

五、总结

综上所述，并购是风险很高的商业资产运作行为，但此次操作成功后，可为公司积累宝贵的经营扩张的经验为并购其他公司铺路，提高企业的市场力，扩大企业规模，快提高企业的竞争力，达到企业的战略目标。相对于通过单方面的去参与市场投标的方式取得项目，企业并购虽然会有各类风险，但可以实现企业快速壮大，也是行业内众多公司考虑选用的发展扩大企业规模的方式。但如并购操作不当也会使公司陷入泥潭而难以自拔，为避免我司陷入困境，我们可以在《股权转让协议》中应明确协议生效条款，以确保我司顺利退出并购行为。例如：协议书中明确条款“双方在签署本协议书同时，签署资金监管协议，监管的资金在甲方与乙方完成股权变更手续和甲方完成目标公司营业执照等证照及公章等印鉴、目标公司合同原件等文件的移交手续后，甲方工商行政管理局出具的工商变更登记资料和目标公司证照及印鉴移交清单，由监管银行按照约定将监管的资金全部支付给甲方;或凭甲方、乙方共同签署的解除资金监管的书面通知解除资金监管。”

因此，公司在决定采取并购策略进行扩张之前，一定要经过审慎的判断和严密的论证;在并购的操作过程中，一定要仔细设计每一个并购阶段的操作步骤，将并购交易可能的风险降低在最低限度之内。

参考文献：

[1]王学超.物业企业项目并购中的思考——以RC物业公司并购为例[J].纳税，2019，13 （12）：142-143+146.