国内房地产投资信托基金(REITs)的发行模式及困境探析

张艾明

摘要：现阶段，我国房地产经济存在着很大的波动情况，房地产经济发展对国民经济而言，起着关键性的影响和作用，只有房地产市场处于稳定的发展，才能保证国民经济的健康发展。因此，在我国房地产发展过程中，我们一定要重视国民经济的波动现象，不断的去探究房地产经济发展和国民经济波动的影响因素分析，从而保障我国国民经济的稳定发展。目前，我国由于融资产品单一，导致房地产项目融资结构中的银行贷款比例过高，风险较高，从而影响了房地产行业的可持续性发展。由此可见，房地产贷款在金融结构中占据着重要地位。本文根据REITs的内涵，阐述了REITs的发展历程，分析了我国REITs发展面临的问题和困境，并且对我国REITs发展模式进行了可行性分析。

关键词：房地产 REITs 发行模式 困境探析

中国房地产金融产业的落后已经严重影响了我国房地产行业的可持续性发展。因此，进行金融创新、成立房地产投资信托资金是房地产发展的必然趋势。现阶段，REITS是国内外证券市场发展最快的一种融资结构，它不仅为房地产行业的发展提供了除银行外的融资途径，还为个人投资者提供了一种具有稳定收入、风险较低的产品。在以往由于中国市场发展落后的原因，一直没有信托基金机构的存在，一直随着房地产市场的发展，同时也面临着资金链断裂的问题，房地产信托基金才开始逐渐的发展起来，为我国房地产行业的发展提供了一个良好的契机。

一、REITs的内涵

REITs（房地产投资信托基金）指的是聚集多方投资者的资金，由专门设定的投资机构向房地产行业集资进行专业化的管理，并在根据综合投资收益扣除一定的佣金按照比例分配给投资者的一种投资信托机构，也是房地产金融融资的一种全新渠道。与其他信托渠道不同的是，它的主要优势包含了集中资金、分散化投资、集体收益，简单来说，是由专业人员管理的房地产类型的集中资金投资计划，通常情况下由投资银行、公司以及房地产公司等组织起来的。

二、REITs的发展历程

REITs作为一种新型的金融工具，降低了投资者参与不动产投资的门槛，减少了以投资为目的的房地产真实交易，为投资者带来稳定收益的同时，也为房企开发带来稳定的现金流。

REITs最早由美国国会在上世纪60年代创立，其主要目的在帮助中小投资者能以较低门槛参与不动产市场的投资，在激活不动产市场的同时能够给予普通投资者带来一定收益。其次，REITs产生于60年代的美国金融创新时代，产生之初具有规避监管的特征，随着政府认识到REITs在不动产市场中的重要意义开始给予更多支持，政府允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始作为美国金融领域最重要的组成部分之一。2009年初中国人民银行领导下制定了国内REITs试点的总体架构，由于国内对于REITs的法律法规没有明确，REITs的发行工作难以展开。目前国内机构在政策和市场需求驱动下开始了尝试，已发出多款类REITs产品，完全意义上的REITs产品仍需政策引导和支持。直到2010年，为了稳定金融市场，国家根据市场调控宏观市场，合理的把握住放贷节奏和速度，在很大的程度上限制了市场中小企业的融资。他们通常情况下，由于自身规模小、企业收益不佳、以及政策的约束，得不到放贷的资格。对于银行而言，作为融资和投资的中介，通过金融创新和规避风险的体系来促进REITs融资模式的发展。

三、我国REITs发展过程中面临的问题和困境

（一）双重扣税问题

我国目前REITs在设定、运营以及终止阶段都存在着双重征税的问题，主要体现在以下几个方面，其一，在设定阶段，需要委托人缴纳相关税费，其次，还需要将相关的收益以及发行REITs所得收益需要缴纳的全部税费以及所有收益都应该支付给受益人，受益人也需要缴纳所得税，在运营期间，还要缴纳营业税。同时，在信托关系结束后，委托人需要将所有的资产交还给受益人，最后还需要缴纳相关的税收。由此可见，REITs能够得到市场的认可，其主要原因是政策的优惠，而双重征税的问题则增加了房地产投资信托基金的税收负担，影响了REITs的长远发展。

（二）租售比例低

现阶段，美国、日本等地在REITs的收益率在7%左右，且和股票债券市场相关性低，为投资者进行组合投资提供了更多的投资选择。但是目前我国的房地产市场只涨不跌的市场导致炒房现象盛行，租金也没有提升。除了一线城市外，其他城市的租金都维持在很低的水平，且房屋空置率相当高。因此，REITs的主要目的是为了引导房地产从金融属性回归到居住属性上来，但是租金的比例过低和收益比例不匹配，无法满足REITs的持续化运作需求。

（三）相关法律法规、配套设施不完善

房地产市场目前面临的最大困境就是房地产开发商盲目的投资及炒作，在高额利润的推动下，盲目的去投资高档房，导致房地产市场结构性失调。其次，由于开发商炒作导致房地产价格不断的上涨，促使房地产商品超出了价值的价格售卖，市场价格过高让更多需要购房的人们，没有足够的购房经济能力，造成房地产房屋空置率高，从而影响了房地产企业的效益收入。其次，房地产的发展也离不开金融的支持，金融体制不完善，导致我国银行盲目的追求市场份额，从而忽视了对借款企业或个人资产信息的审查和跟踪，让更多的房地产开发商更加容易获得大量的资金，大肆开发房地产，进而增加了银行部门的金融风险，为房地产企业投资风险带来了重大的威胁。其次，REITs的发展需要相关法律法规的完善，其中包含了监管结构、评估机构等，当前我国REITs法律不完善，缺乏大量的专业管理人才，进而导致REITs发展受到了影响。

四、我国REITs发展模式的有效策略分析

（一）金融体系改革和政策逐渐完善

在我国过去的几十年内，银行贷款成为了房地产金融的主要渠道，房地产行业对银行的过度依赖，让银行面临着巨大的风险压力。为了更好的规范银行暴露房地产市场，触发银行系统风险，我国央行出台了有关加强房地产信贷业务管理的文件通知，让房地产企业在资金本的准备，以及工程阶段的按揭贷款，以及重要资金需求阶段都失去了银行的资金支持，从而为REITs的发展奠定理论基础。REITs通过权益投资以及购买抵押贷款证券凭证，很好的处理了上述问题，降低了银行系统风险，解决了房地产企业的融资渠道，促进了房地产的可持续性发展。

（二）完善相关监管体系

为更好促进REITs来稳定房地产市场，相关金融部门应该不断的加强金融改革、健全金融体系。同时，不断的推进利率市场的进场，尤其是提升人民币存款利率的弹性。只有充分的利率市场化，才能够更好的规避市场的风险。其次，整合市场资源，提高整体的流动性和深度，解决监管标准不统一的问题，防止监管成本过高，将货币金融调控形式从数量调控方式转变和为灵活的市场化价格调整方式。建立明确的信息披露制度，定时以日报、月报、年报的形式披露公司整体的财务信息状况。此外，目前我国REITs行的法律法规政策和体系仍旧不完善，也不适应房地产市场的监管需求。因此，对于基金管理、民间金融都应该与时俱进，加快法律法规建设脚步，为金融市场的稳定提供坚持的法律保障，促进房地产市场的快速稳定发展。

（三）加强管理团队的建设

为了更好的促进REITs的发展，首先我们应该加强专业管理团队的建设，从而有效的维护好投资者的所有利益。目前发达国家的REITs市场之所以拥有高收益，绝大数原因是因为结合了专业化的管理模式。中国当前房地产专业管理人士较少，培養人才的过程缓慢，在起始阶段应该汲取国外的发展经验，从而为我国大众资本介入房地产产业提供有利的条件，释放个人储蓄，使其转化为投资，为我国机构投资者实现稳定、有价值的投资，推动我国经济的快速增长。

五、结束语

总而言之，2014年央行提出REITs试点后，我国房地产证券化进程已明显加快。不可否认，中国REITs的存在让房地产企业面临着许多的困境，但通过后续的监管体系完善，也会让中国的REITs更加合理。REITs完备和发展，也促进了房地产企业的可持续发展。

参考文献：

[1]吴琪.信托基金模式在商业地产中的应用[J].财经界，2019（10）：80-81.

[2]史馥.国内房地产投资信托基金（REITs）的发行模式及困境探析[J].价值工程，2017，36（09）：53-55.

作者单位：北京富明君泰管理咨询有限公司