宅基地退出的意愿、机制与趋势——基于宅基地退出研究的知识图谱

郑泽宇

（重庆大学法学院，重庆 400045）

城市建设用地的日益紧张与农村建设用地的粗放使用，成为当下城乡统筹发展的主要矛盾之一[1]，城乡建设用地“增减挂钩”政策对城市与农村建设用地的统筹规划、合理利用提出了较为严格的要求，为主要矛盾的解决提供了政策指引。为此，制度层面的“三块地”改革，着重在建设用地入市、宅基地改制等方面发力，对于盘活农地市场、提升农村土地利用效率意义重大。就“三块地”改革而言，有学者指出宅基地试点改革进程是“三块地”改革进展最为缓慢，效果最不明显的一极[2]。基于产权关系复杂、政策变化较大、利益分配不均等因素，宅基地制度改革无疑是农地改革的最大“深水区”。就国内学者的研究内容来看，宅基地制度改革的研究着重从宅基地性质、审批、准入、流转、退出与管理制度等方面进行考究，其中以宅基地退出研究为代表，将不用、少用的农村宅基地通过政策引导与制度安排，实现有序退出。本文从文献计量的角度，对国内学者农村宅基地退出的相关研究内容进行梳理，结合定量与定性的方法，呈现整体概况，展示研究热点与规律演进，提出结论与展望，以期对宅基地退出研究的深化与转型有所裨益。

一、研究概述

（一）数据来源与处理策略

数据获得的精确性是取得预期结果的前提条件。本文所采数据来源于CNKI数据库，以“宅基地退出”为主题，检索方式为“精确”，为整体把握宅基地退出研究的研究框架，不设时间限制，同时为突出宅基地退出研究的前沿，检索期刊为“CSSCI+北大核心+CSCD+SCI+EI”，得到分布在2009年至2019年间的185篇预期文献，对这些文献进行逐一排查，筛除其中的新闻稿、报道稿以及短文，最终共得到175篇目标文献用来分析，检索时间为2019年10月1日。

处理策略上，以上述数据为基础，利用CNKI数据库文献导出功能，将两组数据表示为Refworks格式，置于预设的“input”文件夹中，使用Citespace将文件夹数据按照文献发表年份进行排序与编码，并将最终数据导出至“output”文件夹，再通过Citespace对“output”文件夹中的数据进行分析，最终得到结果数据置于预设“project”文件夹，将结果描述为共现、Timezone等知识图谱。

（二）研究方法与参数

Citespace基于文献共类分析的思想，可对特定文献数据进行核心内容、研究作者与机构、共被引的分析，通过分析网络、共现图谱等形式展示学科发展的演进，有助于把握特定学科的研究进展与前沿动态[3]。本研究使用Citespace V作为文献计量分析软件，利用文献计量分析法与知识图谱展示法，对宅基地退出的研究热点分布、知识结构、研究演化以及前沿分布开展了分析。参数选择上：一是时间切片，鉴于检索所得文献时间跨度为2009年——2019年，时间切片为1年，共10个时间分区；二是节点选择类型，选择关键词、摘要、标题三个节点；三是标准功能区阈值设置为2，其他功能默认；四是选择最小生成树网络，对相关类似关键词进行合并，以使展示更为清晰。

（三）研究文献的变化趋势

年度文献的数量统计是判断相关研究领域发展阶段的重要工作[4]。在农村土地管理机制改革与宅基地“三权分置”改革的时代背景下，宅基地退出的研究成果具有时间跨度较短、研究内容较新、CSSCI等权威期刊发布的内容成果较少的特点。在对核心文献进行不设时间跨度的检索后，得到文献分布趋势图（见图1）。

图1 宅基地退出研究文献趋势图

图1显示，宅基地退出领域的研究成果分布于2009年至今，且整体呈现上升趋势。具体而言，宅基地退出研究可以分为发展期、成熟期、回落期三个时期：2009年——2014（含）年为发展期，这一时期宅基地退出研究从无到有，关于宅基地退出研究的文献最早产生于2009年，之后5年间（2009——2014年）一直处于平稳与缓慢增长的状态；2015年——2017（含）年为成熟期，这一时期关于宅基地退出研究的相关文献呈现较快地增长局面。在2014年——2015年间，核心文献数量略有回落，自2015年以后大幅攀升，直至2017年相关文献量达到峰值，表明在2017年左右，受国家政策与实务需求的影响，宅基地退出的学术研究较为密集；2018年至今为回落期，这一时期相关文献量回落较大，2018年相关文献量自2017年的峰值迅速跌落至2015年水平，说明核心热点的学界关注度有所降低，但是在2019年，宅基地退出这一研究热点又表现出攀升趋势，表明随着“三权分置”政策的深入落实以及宅基地体制改革步入“深水区”，宅基地退出这一重要命题在学术研究与实务回应上始终具有提升空间，可以预测未来学界会继续拓宽相关研究的深度与精度。

二、宅基地退出的意愿与机制探讨——基于研究主题与热点分析

关键词是论文内容的核心体现，通过分析关键词网络可以把握学科研究的整体热点走向，进而探究研究前沿[5]。本节绘制的是宅基地退出研究的关键词共现图谱，如上所述，关键词图谱以1年为一个时间切片，为了控制研究关键词的显示数量，将阈值设置为2（不代表2以上为高频关键词），对图中关键词标签进行聚类分析，得到显示图如下（见图2）。

对核心术语进行说明：在关键词共现图谱中，关键词频次越高则其节点越大、字体越大，对其他关键词连接程度越高；图谱的中介中心度反映为不同知识单元的连接情况，体现特定知识单元在网络图谱中对其他知识单元的连接程度。

图2 宅基地退出研究关键词共现图谱

关键词共现图谱展示了阈值2以上的34个关键词，76根连线，网络密度为0.1355，模块Q=0.3443，轮廓值S=0.5539，Q值大于0.3、S值大于0.5说明图谱的聚类结构比较显著与合理[6]，未受到文献数据较少的影响。

此时，研究热点的分析需要满足两个前提步骤：第一，为保证研究的科学性，忽略主题关联过强的关键词——对“农村宅基地退出”“宅基地”等主题性关键词不作分析，则图谱表明核心研究集中在“影响因素”“退出机制”“退出意愿”“土地管理”“logistic回归模型”“三权分置”“利益分配”“农户”“有偿退出”等关键词间；第二，对上述关键词是否为高频关键词作定义。普赖斯（Price D.）用于判断高产作者文献量的“在同一主体下，半数的论文（50%）为一群高生产能力者所撰写，则这一作者集合（核心作者群）的数量上等于全部作者总数的平方根”[7]的论断以及Mp=0.749公式（其中Mp为核心作者的发文量，Npmax为单一作者发文量的巅峰值），同样适用判断高频关键词的成立条件[8]。此时，在隐去“农村宅基地”“宅基地”这类主题性关键词以后，关键词频次最高者为“影响因素”=20，则。可知，宅基地退出研究中频次出现大于等于4的为高频关键词。由此得到宅基地退出研究高频关键词表（表1）。

表1 宅基地退出研究高频关键词

表1中的宅基地退出研究的高频关键词均不具有突变度，说明整体研究倾向较为平稳与呈规律递进，通过表1以及图2所反映的关键词结构，结合宅基地退出研究领域的文献梳理，可以归纳为退出意愿与退地机制两大研究方向。

（一）宅基地退出意愿研究

退地意愿决定退地行为的走向，退地意愿研究的相关关键词以“影响因素”“退出意愿”“logistic回归模型”等高频关键词为代表，其主要研究成果包括农民退地意愿的家庭影响因素、社会影响因素以及农户退地理性等方面，研究方法主要选择了实证抽样的方法，通过回归模型、博弈模型、成本收益理论、推拉理论等理论工具与方法来进行实证分析。

这一部分最早的研究成果来自2011年张怡然等人，对重庆市开县357位农民工退出宅基地意愿调查的实证分析模型，该研究通过有序多重选择回归模型的构建以及实地问卷的统计分析，认为农民退出意愿与置换住房面积、家庭收入、子女老人状况以及技能培训状况相关联[9]；在此之后，实证抽样成为宅基地退出研究的重要方向。有学者结合推拉理论构建城乡间的博弈模型，选择重庆市作为样本区域进行实证抽样调查，认为个体特征、家庭特征以及土地特征会对农民意愿强度产生影响[10]；有学者选择安徽省6县作为实证样本并发放问卷，不构建模型，通过假设的方式构建问卷选项，分析了安置补偿、户主年龄、城镇接受程度以及社会保障等因素对农民退地的影响[11]；相关研究之后，退地意愿影响因素框架逐步确定，家庭因素与社会因素成为主要退出意愿研究的主要变量。另外，影响因素明显超越了家庭和社会两个维度，如认为农民转向城镇非农就业的可能性也是退地意愿的主要影响因素。相关研究选取山东省临清市为调查对象，研究结果认为家庭农业收入占比、家庭供养系数、宅基地政策对住房养老的作用等因素决定了农民退地意愿的强弱[12]；选取河北省特定区域农户为调查对象，利用logistic回归模型，对相关细微影响因素作回归分析[13]；同时，新近实证成果更加注重跨领域多元研究工具的利用，比如以成本收益理论结合试点地区状况研究农民宅基地高效退出的最佳阈值[14]，结合安徽省金寨县实证样本，通过社会网络、风险评估方法分析影响因素以及提升农民退的效率的方法论[15]等。

整体而言，退出意愿与影响因素研究的展开基于实证抽样与经济学模型构建两个维度，选取重庆市、安徽省、山东省等地农村实证数据展开分析，为学界理解农民退出宅基地中主客观因素的分布提供了丰富的理论来源。同时，退出意愿的研究结论莫衷一是，研究方法与数据选择也较为混杂，基于效率视角的经济学研究方法虽然带来了科学的研究过程，但是为一般读者理解主客观因素设置了障碍。另外，这一部分实证抽样、问卷发放的对象大多集中在农民层面，而事实上政府机关与集体经济组织的意愿因素也是影响农民宅基地退出效率的重要渊源，未来应侧重于多元主体的研究。

（二）宅基地退出机制研究

1.宅基地退出补偿与增值收益分配这一部分的关键词以“利益分配”等高频关键词为代表，同时包括“有偿退出”“退出补偿”“土地经济”等关键词。相关研究成果以协同理论、供给侧改革理论、发展权理论等为视角，包括退出补偿的法制化与常态化、市场价值与补偿标准挂钩衔接、多元主体补偿视角下的退出补偿机制构建、宅基地价值评估、退地后增值收益测算与利益分配模式研究等方面。

系统的研究成果以胡银根等人所作经济学视阙下补偿标准测算结论[16]为代表；在法学层面要求明晰宅基地产权，确立支配权，促进宅基地退出补偿合法化[17]；秉持“公平与事先”的补偿原则，遵循“市价”补偿标准，兼顾弱者生存发展权[18]；以宅基地的市场价值为标准，在合理区间内不断提升补偿标准[19]；在管理学层面要求合理界定政府在农民宅基地退出中的角色定位，加强退出整体规划与布局，构建利益补偿机制[20]，构建土地市场机制下多主体协同的退出运作机制，实现多元主体共赢[21]；以市场机制改革、行政基础性制度环境改善、集体经济组织结构体系重组为核心实现有偿退出[22]；供给侧改革研究背景下提出补偿机制搭建的方法论[23]；在经济学层面主要对补偿标准进行了探讨，比如要求科学地构建测算评估模型，评估宅基地价值，包括经济、社会价值、身份价值以及代际继承[24]；补偿标准依据宅基地负载、增值与保障三个层面，考虑综合损失，对相关补偿费用进行量化与分割[25]；补偿标准参照城市土地原理与方法测量[26]，通过假设开发法、收益还原法等方式核算土地价值[27]等。另外，在补偿研究之后，新近研究重点关注农民退出宅基地后、因宅基地市场化而产生的增值收益分配这一问题上。有研究指出溢出收益的分配机制与补偿机制不同，可参考宅基地价值、对农民补偿的差额以及土地入市收益间的比例值来分配增值收益[28]；基于发展权的视角分析政府、集体经济组织以及农民之间利益分配模式[29]，结合实证构建动态联盟分配模型，测算出农民退地承担风险的最大值与获得收益分配的最大额的必然关系[30]，基于博弈视角模拟农民宅基地退出收益分配的机理，提出强化退地补偿政策的执行力[31]等。

整体而言，补偿与增值收益分配研究是宅基地退出研究成果中最为丰富的一级，多元学科的视角在补偿主体、补偿标准、补偿资金来源、溢价分配利益模型、分配机制、分配比例等层面协同展开研究，相互衔接或耦合，共同构成实务中宅基地农户利益保障的理论框架。学界在补偿标准与资金来源领域基本形成研究共识，热点研究的趋向是使农民利益随着退出宅基地而逐渐增加。同时，在增值利益分配这一问题上，围绕分配主体与分配比例等问题，现有成果存在较大的观点出入，未来研究需要强化论证。

2.宅基地退出机制框架与法律关系这一部分的高频关键词以“退出机制”“土地管理”“三权分置”为代表，包括“宅基地管理”“宅基地流转”“土地制度改革”“宅基地使用权”等关键词。相关研究成果主要包括宅基地退出长效机制、土地管制与法律保障机制、制约机制以及互动机制的构建与磨合上，同时私法体系内容改革与宅基地退出相关立法的完善也是研究重点。

剥离基于效率视角的经济学研究方法，从管理学和法学的角度研究宅基地退出的上层框架，是现有研究成果的重要组成。从社会保障层面认为宅基地退出机制应注重农民退出宅基地后返乡权益的保障，构建基于事后保障的宅基地退出长效机制[32]，认为宅基地退出机制的核心在于有偿退出机制的建立，为此从土地管制机制、法律保障机制与补偿机制三个方面搭建框架[33]；通过试点经验的总结比较“置换式”“变现式”“收储式”三种退出机制的实际效用[34]；强化政府引导的市场机制在促进宅基地退出稳步推进中的决定作用，弱化行政主导的制约机制[35]；以农民市民化作为农民宅基地退出的催化剂，建立农民市民化与农民退出宅基地的互动机制[36]；法律视角下认为宅基地退出需完善宅基地使用权退出的相关立法，从《物权法》《土地管理法》等角度解释宅基地使用权的概念与外延[37]；通过梳理宅基地退出法律政策文本，认为应贯彻“一户一宅”原则，强化宅基地使用权的用益物权属性，并与宅基地资格权分层构造[38]；供给侧改革框架下推动宅基地退出改革成果入法，制定《农村宅基地管理法》[39]，明确宅基地使用权权属，引土地发展权入法保障农民宅基地退出后的合法权益[40]。

整体而言，机制框架与法律关系研究层面内容较少，宅基地退出研究层面多为宏观制度框架的构建，缺少细化理论与制度的方法论。同时，仅就宅基地退出而言，法学层面的高端研究成果也不多，现有成果立足于宅基地使用权完善与宅基地流转法律关系研究的民法学方法论，缺少关于宅基地退出立法、退出后农民权利保障的整体研究。

三、宅基地退出研究的热点演进趋势

对研究热点时间分布进行把握有助于理解学术研究整体规律的演进，关键词共现后的Time zone视图可以较好地呈现热点关键词的时间布局。为此，在图2关键词共现图谱的基础上，在可视化界面选择“Time zone”功能，不做聚类，其他参数保持不变，得到如下（见图3）所示关键词共现Time zone视图，图3展示了基于热点关键词把握的国内宅基地退出研究的主题变迁。

图3 宅基地退出研究关键词共现图谱Time zone视图

上文图1处分析了宅基地退出研究的文献在时间线上的排列，得出基于文献数量的研究经历了发展期、成熟期与回落期三个阶段的结论。此处利用Time zone视图，可以进一步把握这三个阶段的具体研究内容。

首先，2009——2014年是宅基地退出研究的发展期。这一时期的整体文献数量较少，研究主题较为鲜明与直白，此时国家层面的宅基地改革方针尚未确立，但改革开放以来农民进城务工所造成的农村宅基地闲置、荒废的局面已经非常严峻，由此，地方试点宅基地置换、退出的实践已然先行[41]。五年间学界对宅基地退出研究从最初单一的退出机制研究[42]，逐步细致化。在2012年左右开始倾向于实证视角下对农民宅基地退出意愿与影响因素的考察[43]，同时自2012年向2013年以后，利用logistic回归等模型、代际差异等理论，相关研究内容与范式日渐增多，使退出意愿与影响因素研究逐步成为宅基地退出研究的主要环节；

其次，2015——2017年为成熟期。经过5年的主题研究，这一时期的文献数量较多，研究主题更加细化，研究内容力求回应对政策与社会发展的现实需求。伴随着2014年12月，农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点等“三块地改革”被中央确认为农村土地改革的关键任务[44]，宅基地退出研究日渐成熟。由图3可以看出，这个阶段的研究仍是立足于经济学与管理学的立场，只是在研究内容上逐步地细化了。退出意愿与影响因素等传统问题的经济学研究仍旧是学界关注的热点，推拉理论、结构方程模型等新范式被引入研究。除此之外，基于管理学视角，学界在户籍改革、土地制度、宅基地流转、补偿与利益分配等方面进行了广泛的研究。学界同时对试点制度运作经验进行了深刻的研究，重庆市地票制度[46]、贵州省生态移民搬迁腾退老宅基地制度[45]等有益成果的展示提升了相关研究的成熟度；

最后，2018——2019年为回落期。这个回落表现在两个方面：第一，由图1可知，在2018年，核心文献数量猛然下降到2015年水平；第二，由图3可知，2018——2019年的研究主题增长停滞，除“三权分置”“宅基地使用权”等法学热点的新显，整体研究主题秉承过往基调。这一时期文献数量下降的一个重要原因在于基于经济学与管理学范式研究成果日益成熟，过量研究态势得到矫正。同时，法学热点新显，是伴随着2018年中共中央国务院《关于实施乡村振兴战略的意见》出台，新时期推进乡村振兴战略实施，探索农村宅基地所有权、资格权与使用权三权分置的方法论，成为学术研究的热点问题。这一时期土地管理制度改革[47]、宅基地使用权立法构造[48]、资格权逻辑证成[49]、农民住宅权构想[50]等研究方向成为显学。

四、宅基地退出研究的前沿发展趋势

国内对于研究前沿的概念存在较大分歧，情报学用于分析研究前沿的工具也各有不同。普赖斯（Price D.）以文献共被引强度为媒介，认为被新近文献所共同引用的稍早发表的文献的集合就是学科的研究前沿[51]；Citespace分析工具所有者陈超美博士以共词分析为媒介，认为通过把握文献题目与摘要中的高频词汇，辅之以必要算法，可以识别研究前沿[52]；皮尔森（Persson O.）根据文献耦合强度，将研究前沿表述为引用相同被引文献的文献群，同时将被引文献称为知识基础[53]。上述方法均可被用作分析研究前沿的工具，本质上无优劣之分。本节利用皮尔森知识基础-研究前沿的方法，来分析宅基地退出研究的趋势问题。

（一）知识基础分析

知识基础是包含研究前沿关键词汇的文献的引文，理顺知识基础是把握研究前沿的基础性工作[54]。同时，如果认为研究前沿是特定阶段引用相同被引文献的文献群，那么被引文献这一知识基础必然是权威的、有重大理论或实务贡献以及经久性的，进而可以代表学科研究的前沿问题，因而对权威被引文献进行梳理就是分析知识基础。在CSSCI、北大核心、EI、SCI以及CSCD五类来源中，CSSCI是人文社科文献的最权威数据库，数据丰富且准确，同时在国内认可程度最高。本文选取的175篇数据文献中有122篇来自CSSCI，占比69%。考虑到需对权威性文献进行被引分析（2019年文献较新不具有被引分析的可能性），选择2009年——2018年的100篇CSSCI文献作为数据，利用Citespace做文献共被引分析与聚类分析，选择Time line视图，MI（mutual information）算法，参数选择同上，显示如下（见图4）。同时，根据图谱生成的节点文献突现信息表，从中心性与频次两个角度出发，整理出中心度大于0.2，频次排序前五的文献（表2）。

表2 宅基地退出研究核心文献信息表

以表2所示的五篇文献为代表的高频被引文献构成了宅基地退出研究的知识基础。从学科研究的角度考量，以张怡然等人的《农民工进城落户与宅基地退出影响因素分析——基于重庆市开县357份农民工的调查问卷》为核心，从经济学角度结合实证分析宅基地退出意愿与影响因素是研究的主流方向之一，该类文献在研究大趋势下一直保持较高的被引率；欧阳安蛟等人的《农村宅基地退出机制建立探讨》最早对宅基地退出的管理学方法论做了研究，这一基础文献突变值高达4.75、被引频次高、中心度却只有0.23，说明虽然随着新近宅基地退出机制管理学视角的研究日益增多，经典文献被引率显著提高，但是机制研究仍旧在宅基地退出研究中比较边缘化、中心性弱。值得注意的是，对核心文献信息表进行考察，发现法学视角的基础文献不够突出、排名靠后，结合上文所述，这一方面是因为宅基地退出研究成果最早来自经济学与管理学的视角，法学研究视角是伴随着“三权分置”等热门政策新近才成为显学；另一方面在于2009——2015年左右宅基地退出法学研究文献过少，难以支撑新近研究文献的引用需求。综上，宅基地退出研究的知识基础主要体现在退地意愿的影响因素与退出机制两个方面，具体研究内容如上文热点分析所述。

（二）研究前沿趋势分析

在知识基础的框架下分析研究前沿，图4中的核心文献节点明显，连线较多，核心文献对周围文献的辐射影响较大。模块Q=0.428，轮廓值S=0.648，图谱的聚类结构比较合理，图中显示了文献共被引图谱的聚类标签。为了明确聚类的规模，整理出聚类标签信息表，如表3所示。

图4 宅基地退出研究文献共被引图谱Time line视图

表3 宅基地退出研究文献共被引图谱主要聚类以及聚类标签信息

续表

图4中显示了“退出行为”“用益物权”“宅基地”“机制化弥合”等聚类标签词，结合表3聚类标签的具体信息以及上文研究热点与主题的分析，可以发现在退地意愿影响因素与退出机制组成的知识基础框架下，宅基地退出研究的前沿问题围绕“退出行为”“退地收益损失”“保障性考量”“影响机制”“机制化弥合”“用益物权”“福利测度”等聚类关键词展开，宅基地退出研究的前沿趋势发展涉及多学科的视角：1.法学视角下宅基地使用权与用益物权权能的研究。宅基地退出作为宅基地流转中的重要环节，其法学视角涉及“三权分置”宅基地所有权、资格权与使用权的分置构造等内容。尤其是基于《物权法》与《民法总则》解释视角下的宅基地使用权与用益物权权能的扩张，是赋予宅基地使用权收益与处分权能的前提条件，也是农民宅基地退出顺畅的法制保障[55]。就长远来看，围绕宅基地使用权进行法律表达是学界研究的一个前沿方向；2.经济学与社会学视角下深耕农民退地意愿与退出行为研究。这一方面前沿问题延展了影响因素与意愿研究的边界，围绕农民退地行为转化[56]、退地补偿偏好[57]、退地增值收益分配模型[58]、退地后福利测度[59]等方面展开细致研究，同时退地意愿与影响的研究仍在进一步深化；3.管理学视角下多元协同机制与事前事后机制发展研究。这一方面的前沿视野关注多元互动治理机制的证成，如利用利益相关者理论、良性市场等理论，探析退地机制的多元化弥合路径[60]；共治格局下政府、市场与农民多元主体参与退地机制的构建[61]；以退地行为为准线，引入退地前激励与退地后保障约束机制等事前或事后机制[62]。在知识基础问题与热点问题研究成果的加持下，多元共治的退地机制研究是未来研究探索的重要课题。

五、结论与展望

（一）结论

借助Citespace可视化分析软件对CNKI2009——2019年的175篇权威文献进行分析，重点分析了宅基地退出意愿、机制研究情况与相关研究的演进、前沿趋势，结论是：1.文献变化趋势说明宅基地退出研究随着时间推进逐步走热，其研究阶段十年间经历了发展期、成熟期与回落期三个阶段；2.研究热点与主题趋势说明宅基地退出研究是多学科交叉的范畴。围绕经济学、管理学与法学等学科视角，宅基地退出研究热点大致分为退出意愿研究、退地补偿与增值收益分配研究以及退地机制与法律关系研究几个方面；3.研究演进趋势说明在宅基地退出研究的发展期、成熟期、回落期三个阶段，其研究内容各有不同。整体而言，伴随着社会发展与政策变迁，研究内容随时间演进而更加精细化；4.研究前沿趋势说明在退地意愿影响因素与退出机制这两大知识基础框架下，宅基地用益物权权能研究、农民退地意愿与退地行为的深入性研究、退地多元协同与事前事后机制研究是未来宅基地退出研究的前沿。

（二）展望

总体来说，深刻的时代背景孕育了宅基地退出研究的丰硕成果。伴随着乡村振兴战略与农地“三权分置”等政策的深入落实，宅基地退出研究的视角将会不断变宽，在研究前沿的基础上，未来需重点关注以下方面。具体而言：1.加强退出法制研究。现行法律体系难以适应宅基地流转的新形势，诸如《物权法》《农业法》《土地管理法》等法律内容难以完整规制宅基地流转过程的方方面面，况且农业农村法律体系中自我矛盾、相互抵触的现象也时有发生。同时，“三权分置”也为宅基地使用权权能变革提出了要求。而现阶段立足于法学视角的研究主题较少，需在宅基地退出的立法框架、物权基础理论、农民权利保障等方面深入研究；2.完善保障机制研究。尽管退地补偿与增值收益分配等相关研究成果较多，但是仍不足以形成实务中可行的农民退地保障机制，很多研究成果停留在理论满足的阶段。而农民作为经济社会的弱势群体，在合法合理范围内，其自我利益的满足程度很大意义上决定了宅基地退出政策执行顺畅的程度。因而宅基地退出保障机制的理论研究与实务探索尤为重要。为此，保障机制的研究应围绕有效性来考虑，解构农村宅基地资源的有效配置方法，探索农民退地的有效补偿方案以及退地后的有效保障措施，完善利益分配模型的方法体系，为政策执行落实理论基础；3.细化退出机制研究。现有研究成果集中在宏观机制与抽象理论的构建上，涉及宅基地退出的方法论不够细致，难以真正有意义地指导实践发展。随着宅基地退出试点改革的扩大化，地方在宅基地退出中所面临的制度难题也将扩大化与差异化，如何选择普适性的角度来开展研究，使得制度难题都有理可循。这就要求围绕宅基地退出制度展开全方位、全方面的精细研究，在退出主体、退出标准、退出机制、退出后复垦机制等方面提升整体研究的精细化程度。