双滦区房地产市场运行情况分析报告

杨晓利

【摘要】2019年承德市双滦区房地产市场处于买方市场，趋向供过于求态势，去库存压力较大。2020年要警惕和防范资金交付风险，要进一步完善调控政策，支持企业稳定经营持续发展，加快非商品住宅的去化力度。同时要加强监测防范风险。

【关键词】双滦区;房地产;市场;分析报告

2019年双滦区房地产市场受刚性和改善性需求支撑，在政策调控、价格管控作用下，一手房楼市供应量充足，价格浮动不大，在个别项目拉动下，表现为交易活跃。二手房成交价量齐降。从整体上看，市场处于买方市场，趋向供过于求态势。

1、运行基本情况

1.1施工面积减少，新开工面积降幅明显。2019年有11家开发企业取得20个施工许可，批准施工面积54.17万平方米，同比下降26.80%。其中6个企业有新开工项目，新项目施工面积33.51万平方米，同比下降49.90%。

1.2新批预售减少，成交价量齐涨。2019年有11家开发企业的12个项目获准预售，预售套数0.33万套，面积31.40万平方米，预售面积同比下降55.25%。其中住宅0.21万套，面积24.65万平方米，面积同比下降50.07%。

2019年全年销售套数0.48万套，面积53.27万平方米，销售面积同比增长94.76%。其中住宅0.38万套，面积44.22万平方米，销售面积同比增长113.18%。

受个别项目的集中备案以及补充备案的影响，致使网签数据有滞后性，加之2018年网签基数较小，显示销售增长幅度较大，实际上2019年双滦区住宅成交面积与2018年持平。

居住类商品房价格每平米增幅300-500元，普通类住宅在7500元/平方米左右，公寓及洋房价格区间在9000-13000元/平方米。

1.3二手房价量齐降，区域价格差异明显。网签数据显示2019年二手房网签成交9.8万平方米，同比增长34.24%。均价5700元/平方米左右，同比增长18.75%。

因二手房网签备案业务自2019年6月开展，故该数据不能体现二手房成交真实情况。经与中介机构座谈及查询登记系统：二手住房登记1855套，同比下降28.57%，均价7000元/平方米左右，同比下降15%。

其中老旧小区（滦河、双塔山镇）成交均价5000元/平方米，价格平稳。新建小区（欢乐江山、宝鼎花园）成交均价7000-8000元/平方米，较去年降幅在1500元/平方米左右。

1.4土地市场不活跃，地价持续走高。2019年3家开发企业拿地5块，面积16.22公顷，同比下降23.96%;成交金额4.45亿元，同比下降19.24%。

土地成交均价182万元/亩，同比增长5.8%，较2017年增长21.33%。在限房价不限地价的条件下，楼面地价持续增加，一定程度上影响了开发企业拿地积极性。

1.5房地产业税收贡献仍占较大比重。2019年房地产业地税累计实现税收2.74亿元，占全部税收的10.68%，同比增长2.9%。房地产财政作用仍然突出，依旧承担着国民经济增长、住房条件改善、产业结构升级的重任。

2、存在的主要问题

2.1住宅去库存压力大，市场趋于供过于求。房地产备案系统显示截止2019年末，住宅库存70万平方米，按2019年月均销售3.69万平方米计算，需18个月售完。考虑2019年销售中单个项目销售所占比例的影响，按近三年月均销售面积2.45万平方米计算，需28个月售完。

结合市场潜在供应（已开工未批预售面积、已供地未开发面积，保守预计30万平方米以上）、疫情、刚性需求及限购政策的影响，去化周期将达到或超上限36个月（去化周期数据来源于住房城乡建设部和国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》）。

2.2市场需求脱节，非住宅体量大。双滦区商品房待售面积分化明显，结构性矛盾较为突出，表现在一是产品不能满足房地产细分市场需求，户型创新不够，缺乏低密度高档住宅小区，不能满足改善型需求。二是非住宅体量过大，从备案系统看，公寓、商业街、汽车城销售备案率极低，且空置明显。以三岔口为例，广仁岭风情街销售率不足20%，龙乡广场烂尾，鑫汇湾仍在招商、红星美凯龙、香江家居经营惨淡，空置率高，且存在群访隐患。

2.3本地企业实力不强，开发理念落后。目前辖区在册开发企业50家，无二级资质以上企业，企业整体规模小、竞争力差，开发经营理念落后。百强企业领地、碧桂园也是因我市企业在拿地后因缺乏资金而半路合作，但其竞争力已经显现：蘭台府花园洋房以其万元高价仍然销售一空，后续沄上项目销售势头仍然不弱，充分说明其品牌竞争力、产品定位、设计理念、物业管理切合改善型需求，有望对本地企业起到引领作用。

2.4市场主体经营不规范，违法违规行为时有发生。部分开发企业存在虚假宣传、违规收取购房款、预售资金不入监管账户、售房后不及时网签备案等现象。开发建设过程中违规现象时有发生，造成信访隐患。同时相关房地产从业人员对房地产经营销售、限购政策把握不准，也需引起重视。

3、2020年市场预期

2019年双滦区房地产市表现不温不火，刚性需求进一步释放，改善需求仍有较大市场。2020年受疫情的冲击，如果金融层面以及限购政策方面没有大的变化，市场需求趋向疲软，房地产销售可能进一步减缓。

3.1警惕和防范资金交付风险。一是由于企业年前工人工資等款项的支出，以及随后到期债务都需要融资和销售回款的支撑，即使个别企业开展了线上售房，但一季度销售基本为零。没有足够的现金流维持，加之缺乏其他融资渠道，企业存在一定程度的资金风险。二是虽然目前部分项目已经开始进入复工状态，但工地复工情况依然不客观，尤其是真正进入实质性施工的项目并不多。这在客观上影响了工程进度，从而造成延迟房屋交付。需要警惕的是企业一旦出现资金流风险，导致项目无法按时交付，不排除发生个别项目烂尾的风险，有双滦状元府、龙玺御园项目的影响，会对其他企业接盘产生不利因素，从而造成信访隐患。

3.2供应进一步增加，房价有所上涨。随着已开工项目新取得预售、已取得土地新开工项目，未开发面积开工建设，三四季度供应将大幅增加。同时，随着公寓、低密商品房供应市场，受疫情影响成本增加，房价将小幅度上扬。

3.3改善型需求将成为市场购买主力。目前投机性购房已经得到遏制，辖区刚性需求减少。如果能够落实分城施策的调控政策，将直接对市场需求端产生影响，改善型需求将成为市场购买主力。

4、几点建议

根据双滦区房地产市场实际情况，结合疫情对房地产业的影响以及房地产调控政策执行中遇到的实际问题，为促进房地产市场平稳健康发展，提出以下建议：

一是支持企业稳定经营持续发展。严格执行承德市人民政府《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持企业稳定经营持续发展的政策措施的通知》，对落实情况进行督导检查。

二是进一步完善调控政策。落实分城施策的房地产调控政策，密切监控调控政策实施后市场变化情况，及时发现问题，结合实际，合理确定房屋限价。

三是加快非商品住宅的去化力度。结合人口比例、业态规模、辐射范围等因素综合考虑非住宅建设配比。国土规划部门要充分发挥规划作用，协调城乡空间布局，改善人居环境、促进经济社会全面协调可持续发展。

四是加强监测，防范风险。严控各类资金违规流入房地产市场，警惕房企因资金流断裂形成的风险。灵活调整预售条件和预售监管资金的使用，帮扶企业缓解资金流紧张问题。同时强化市场监管，规范开发、销售、中介行为。

五是形成新的投资着力点。加强政策引导力度，围绕老旧小区改造、健康宜居环境建设、培育住房租赁市场等形成行业投资着力点。研究出台老城更新、旧房改造的土地、金融和财税政策。

六是加强项目管理，做好统计分析。对房地产开发项目实施全程跟踪管理，加强商品房和二手房网签备案管理，优化系统功能，准确及时为政府决策提供参考。