精装交付前期过程管控

2020-08-02吴海龙

中国房地产业·上旬 2020年7期

吴海龙

【摘要】如今房地产企业之间的竞争日益激烈，一个项目是否成功已不仅仅是单纯的把这幢楼建成，更重要的是在项目交付阶段如何提升自己的品牌形象，提升客户的满意度，其中精装房的交付尤为重要，本文针对精装房交付的前期过程进行深度剖析，讲解精装房交付前期过程需要管控的点，包括了样板评审、风险排查、模拟验收和工地开放日四个阶段，对精装交付前期全方位管控，从而降低集中交付时的交付风险;提升交付阶段客户满意度。

【关键词】品牌形象;精装交付;管控

1、引言

我国的房地产行业从上世纪80年代逐步兴起，在90 年代初我国住房分配和供给体制发生了根本性的变化，从而使房地产企业进入了一个快速发展的时期。房地产开发是典型的高投入、高风险行业，项目的业务流程非常复杂，本身具有投资规模大、开发周期长、受政策影响大、风险损失大等特点。因此一个优秀的房地产项目需要各个环节的紧密配合，形成一个系统可靠的整体，若是其中一个环节出现问题，必然会引起连锁反应，可能会导致整个项目的失败，甚至关系到人生安全等，目前各大房地产企业已不在是简单的商品房质量的竞争，近年来已经逐步转变为商品房质量、商品房的升值空间、品牌力量、服务质量等，而产品的升值空间受很多因素的影响，因此商品房工程质量、品牌力量和服务质量的提升是企业竞争的筹码，在商品房业务流程中交付阶段便是提升这些筹码的关键节点。

按照以往产品交付经验来看，精装房出现的问题远远要比毛坯房多，而且目前政府出台的各项政策也鼓励实行新房的精装修，因此精装房的交付是项目流程中非常重要的一个环节。本文也针对精装房交付前期的各个环节进行精装房的全方位管控，有效降低精装交付风险。

交付前期评估是开发商在将房屋交付业主使用前的一个降低交付风险的必要过程。它主要包括样板的评审、风险排查、模拟验收和工地开放四个环节。这四个环节对于正式交付前是非常重要的，能在正式交付前竟可能的降低交付风险，降低投诉风险，同时能提升客户满意度，也能降低后期的维修费用等，其中前三个环节是基本所有开放商都有的一个环节，也是交付前的必要环节，第四个工地开放是近年来部分开发商新增的一个环节，这个环节主要是站在业主的角度来提前了解业主关心的问题，同样是提升品牌力度以及客户满意度。

2、样板评审

样板评审主要包括三大块：营销开盘样板、施工功能样板、交付样板。样板的评审，是由客服营销品质等部门参与组织一部分的交付样板评审，包括营销阶段开盘样板，施工过程中的功能样板，还有要交付的样板完成态;通过开发商各部门的联合评审，结合以往的缺陷案例集，以及过往的缺陷经验或者一些不利于交付的因素，在交付前整改完成。

样板评审主要包含以下几个注意点：图纸中的设计缺陷、设计变更是否违背销售承诺、样板与图纸的一致性。主要的流程是：（1）召集项目设计、成本、工程、招采、营销负责人现场评审;（2）各部门根据自己职责内容和手册规范提出各自的评审意见，并汇总给客服;（3）客服组织各部门会签并形成一致意见，上报公司分管领导。

对于一些无法整改的缺陷，客服部门应该根据相应情况开出风险预警单报备公司各个层级，做好后续交房过程以及交房后的应对措施，因为有些样板可能会出现先天性的缺陷，而这样的先天性缺陷暂时无法在当前项目上规避，只能通过以后的案例进行规避改进，对于这样的个例，开发商应提前想好应对的措施。

样板评审要特别注意相关的评审人员安排：

（1）要求评审人员为本项目主责工程师，涉及部门全面;

（2）遇到各部门产生分歧时，项目客服上报区域客服及分管领导，由区域客服再次评审确定。

3、风险排查

对于风险排查主要分为四类：营销类、设计类、工程质量类、手续证件类。

营销类的排查范围主要包含四点：营销说辞及相关评审意见会签;沙盘内风险提示;展示材料、交付风险会签;样板与合同。

相对应的四个排查方法则是：营销说辞会签完整性;沙盘内风险提示;展示材料与交付是否一致;样板与合同的一致性。

设计类的排查范围主要包含三点：图纸中的设计缺陷;设计变更是否违背销售承诺;样板与图纸的一致性。

相对应的三个排查方法则是：组织设计人员对照缺陷清单汇报（缺陷案例库）;核查变更单是否有销售确认;实体检查。

工程质量类的排查范围主要包含三点：实体质量;配套是否齐备;施工进度是否满足进度。

相对应的排查方法则是：现场实体核查;功能性资料检查。

手续证件类的排查范围主要包含四点：购房合同、证件类;综合验收证明;市政配套验收证明;实测报告、数据挂接。

相对应的排查方法则是：检查资料;对照资料清单。

主要的资料包含：证明文件、规划验收证明、主体工程验收证明、室内环境验收证明（监测报告）、供电达到使用条件的证明、给排水达到使用条件的证明、消防验收证明、人防验收证明、电梯验证证明、燃气点火证明、档案验收证明、有线电视、电话、网络、竣工实测面积、竣工备案证、房地产（住宅）质量保证书、房地产（住宅）使用说明书。

针对手续证件类的风险应对措施可以分三步骤进行：督促节点;风险应对;循环反馈。

4、模拟验收

房屋的模拟验收和竣工验收不同，竣工验收是房屋预售之前必不可少的一個环节，必须要经过工程质量监督部门的检测，以及建设行政管理部门的认可;而模拟验收是在房屋交付前，地产方对房屋质量的一个自检，是对业主一个责任的体现，也是提高地产品牌形象的一个必要环节。模拟验收是地产的客关中心组织的由项目部、工程承包单位、监理公司、物业公司、以及地产的相关管理部门共同参加的对房屋设计、施工质量、交付状态等因素的实地检查活动。同一期的交付的房屋至少进行三轮模拟验收，根据存在问题的多少以及解决情况、时间情况，可以增加模拟验收次数。

模拟验收的主要内容：根据产品组成因素所具有的特性，验收过程包括四项内容：房屋质量检查、设计及使用功能缺陷检查、交楼标准与合同附图核对、部品部件使用状态检查。

5、工地开放日

工地开放日主要是缓解准业主等待交房的焦虑心情，降低入住时的产品缺陷率，提前释放集中交付的压力，通过个性化的服务，提升客户满意度。

准业主在签订合同等待交楼的过程中，希望了解工程的进展情况，提前目睹体验住宅产品的现场情况，消除准业主的疑虑。通过工地开放日，准业主提前发现房间的问题，帮助公司提前了解客户关注点，也便于有针对性进行整改，减小集中交付时压力。建立地产公司与客户间的互动，提供更人性化的服务。

工地开放日主要分为两大块内容：客户清单确定、开放日流程：

（1）客户清单确定要根据当地政策，明确对开放日比例的规定;结合政策要求及实时准业主舆论动态，确定开放的楼栋及比例;对接公证处，按照业主清单及开放比例进行公证摇号;已确定的开放日清单进行公示，并提前三个工作日通知业主。

（2）整个开放日当天的一个流程：营销部主持客户的信息核实签到，客服部引导客户进行开放日的体验，有客服人员以及项目工程人员带领客户去体验住宅产品的现场情况，并且记录客户反应的相关问题，最后由客服部督促项目部整改，并且整理相关通病问题，进行整体检查维修。

结论：

精装房交付全过程中的前期过程在整个交付阶段占着至关重要的地位，从样板评审、风险排查到模拟验收最后再到工地开放日，每一步都对后面集中交付以及后期的维保阶段有着很重要的影响。本文中详细介绍了交付前期的四个阶段主要的工作任務以及相应的关注点，从而能进行有效的管控，给予相关管理人员一定的借鉴作用。

参考文献：

[1]李先娜.浅谈房地产竣工验收[J].门窗，2018（1）：239-239.

[2]蒋渝.新建商品住宅交付使用管理探析[J].中国房地产，2013（01）：71-74.