日本的多主体协同住房模式

梅秀庭

住房是关系一国民生和经济发展的重要领域。在住房模式上，作为发达国家的日本既没有采取单纯依靠市场机制的自由市场住房模式，也没有采取完全依赖政府调控的福利国家住房模式，而是采用了介于二者之间的具有日本特点的“多主体协同”住房模式。

日本住房模式的变迁

日本的住房模式形成于“二战”结束后。“二战”结束之初，日本面临比较严峻的住房问题，全国住房缺口达420万户。

为解决住房危机，日本逐步建立起旨在增加住房供给的住宅体系。1950年制定《住宅金融公库法》，设立住宅金融公库，向建造或购买住宅的家庭提供长期低息贷款。1951年制定《公营住宅法》，规定都道府县和市町村等自治体接受国家补助，建造管理以低租金向低收入者出租的公营住宅。1955年制定《住宅公团法》，设立住宅公团，向大城市地区的中坚劳动者提供可租可售的公团住宅。上述三部法律被称为战后日本住房政策的“三支柱”。到1958年，日本基本解决了因战争而产生的“房慌”。

20世纪60年代，伴随经济高速增长，大量人口涌入城市，日本出现第二次住房危机，即城市住房供不应求。1965年，日本制定《地方住宅供给公社法》。1966年制定《住宅建设计划法》，开始实施住宅建设五年计划。至80年代初，日本基本解决了城市化快速发展阶段住房供给不足的问题。

20世纪80年代末90年代初，日本因泡沫经济崩溃开始进入“失去的三十年”，住房政策“三支柱”均发生巨大变化。日本于1981年将住宅公团改组为住宅·都市整备公团，1999年又改组为都市基础整备公团，仅负责租赁住宅供给业务。2004年又将其改组为都市再生机构（UR），主要业务转型为推进都市再生、改善居住环境等。日本对公营住宅的改革，始于1993年确立的特定优良租赁住宅制度，公营住宅现已发展为包括公营住宅、特定优良租赁住宅、附帶服务功能的老年人住宅等在内的一整套公营住宅制度。2007年，日本将住宅金融公库改组为住宅金融支援机构，不再直接向个人提供住房贷款，转为开展证券化支援等业务。

近年来，为应对日益突出的少子老龄化和环境问题等新情况，适应住房需求从量到质的转变，日本再次启动住房政策改革。2006年制定《居住生活基本法》，确立了住房供给·建设·改良·管理四大基本理念和基本措施，由日本政府制定《居住生活基本计划（全国计划）》、各都道府县制定都道府县计划。据此日本住房政策出现新进展，如充分确保老年人居住稳定、多管齐下确保住宅品质、构建住宅纠纷处理体制、完善存量房翻新市场、构筑住宅安全网等。

至此，日本住房模式形成了多层、多元、多主体供给的新结构。自有住宅和租赁住宅均衡发展，自有住宅主要靠市场供给，住宅租赁市场层次分明，政府主导的具有保障房性质的公营租房、UR租赁住宅（原公团住宅）、公社租房和民营租房、雇主为雇员提供的给予住宅等五种方式共同构成了日本住宅租赁市场。

日本住房模式的特点

从日本住房政策演变看，日本住房模式具有一系列突出特点。

一是住宅自有率较高，住宅租赁市场平稳发展。一方面，日本政府出于经济发展和社会稳定等多方面考虑，鼓励国民购房。根据日本总务省统计局的统计，日本全国住宅自有率常年稳定在60%左右。另一方面，在日本全国土地平均价格波动的情况下，住宅租赁交易依然保持平稳状态，包括政府供给、私人供给等在内的租赁住宅合计占日本住宅总量的36%左右。日本住宅租赁市场平稳发展主要得益于金融、税收优惠等政策支持以及较完备的租赁住宅供给体系和管理体系。

二是政府在住房体系建设和住房模式变迁中发挥重要作用，主要体现在住房保障体系建设和规范住宅租赁市场等方面。在住房保障体系建设中，日本政府通过公营住宅制度、公团住宅制度、住宅金融支援政策、财政补贴政策等手段，为中低收入家庭购买或租赁住宅提供支持。尽管政府主导供给的保障性住宅只占日本住宅总量的5%左右，但政府通过构建住房保障体系、调节住房供给等方式，有效确保了日本国民特别是中低收入者的生活稳定和社会福利。在规范住宅租赁市场方面，制定《借地借家法》、导入定期租赁制度，保护租赁双方权益。通过建立住宅租赁管理者登记制度，提高住宅管理人员的信息透明度。通过设立营业保证金制度，严惩管理机构欺诈行为。通过提高住宅中介从业门槛，规范租赁市场。

三是住房法律制定与住房计划实施相结合。“二战”后，日本逐步形成了一整套住房法律体系，并依据法律制定了配套的住房建设计划、居住生活基本计划和土地利用计划，在推动住房市场发展的同时，完善了社会保障体系建设。

日本住房模式的启示

一是要构建符合本国国情的住房制度体系，特别是住房保障体系，包括建立健全法律法规体系，为解决住房问题提供法律保障；采取有针对性的信贷政策和财政资助政策，为中低收入者购房租房提供资金支持；建立健全住房管理体系和监督体系，确保住房市场健康发展。

二是实行住房分类供给。一方面，为保证社会公平和稳定，由政府主导推进保障性住房建设和供给，确保中低收入群体“居者有其屋”；另一方面，政府、市场、社会协同推进住房市场发展，通过满足不同收入群体的不同住房需求、改善居住环境、提高居住水平等方式，推动实现“居者美其屋”。

三是在鼓励自有住房的同时，大力发展健康的住宅租赁市场。从日本住宅政策看，持续健康发展的住宅租赁市场是住房市场不可或缺的组成部分，不仅能够满足居民住房需求，而且能够有效保障社会和谐稳定。成熟发达的住宅租赁市场和较为完善的住宅租赁政策是一国住房模式合理发展的重要条件。

此外，需特别注意，日本住房模式也面临突出问题，如历次调整均是应对住房危机和住房问题、房价大起大落、住房空置率高等。住房不仅关系到人民的切身利益，同时也与经济发展密切相关。必须未雨绸缪，从长远角度对住房制度进行规划设计，统筹经济发展与社会保障，充分发挥政府、市场、社会的协同作用，分阶段、分区域、分层次地有序推进现代化住房体系构建。

（摘自6月26日《学习时报》）