旧房改造的精细化管理研究

摘    要：随着我国现代城市化建设速度的不断加快，城市中旧房改造已成为一种较为常见的现象，但是从当前实际情况来看，许多旧房改造都过于注重经济效益，而在建筑环境方面的改善有所忽视，以致旧房改造的实际效果较差。基于此种情况，本文主要围绕旧房改造的智慧属性展开研究，通过精细化管理使旧房成为智慧建筑，充分展现建筑施工过程中的人性化原则，打造高效、舒适的智能环境，希望通过此次研究能够为旧房智慧化改造过程中的精细化管理工作开展提供参考，最终促进旧房改造的顺利进行。

关键词：旧房改造;智慧建筑;精细化管理

1  前言

随着当前城市经济的快速发展，崭新的高楼大厦已成为常态，城市中一些老旧的房屋在很大程度上影响到城市经济的发展，城市旧房改造变得较为频繁。但是从当前旧房改造的实际情况来看，其中大多聚集于经济效益方面，所改造的工程项目以高档写字楼、商场居多，而在建筑舒的适性、节能性、环保性等方面考虑得较少，为缩减建设成本，建筑的智能特性表现得较为不足[1]。为了有效改变这种旧房改造的不良现状，当前应在改造工作中融入精细化管理理念、智慧建筑理念，最终努力提升旧房改造后的节能环保性能与舒适性能。

2  相关概念阐述

2.1  智慧建筑概念

所谓智慧建筑，指的是建筑物在结构、系统、服务等方面都依据居住者或使用者的需求进行设计，以提升建筑物的智能属性，为居住者提供更为舒适的居住环境、工作环境。通常智慧建筑应具有节能性、智慧性、舒适性、便利性等特点。从实际情况来看，智慧建筑实质上是现代科学技术与建筑结构的有效融合，在建筑结构修建的过程中需在其中融入计算机技术、通信技术、控制技术、生物识别技术等，以实现对建筑内各种数据信息的自动化采集与控制[2]。而正是因为众多高新技术的融入，其在施工建设过程中对施工管理提出了更高的要求，这就需要采用更为科学、全面、细致的管理方式，最终提升其管理的综合性能。

2.2  精细化管理

精细化管理是新时期一种较为先进的管理理念，其精细化主要是建立在常规性管理的基础之上，将各种常规管理做更深入的细化，以提升管理的科学性与合理性。精细化的管理理念与建筑工程施工建设有着较高的契合度，建筑工程施工建设表现出较高的复杂性，如果在施工建设过程中一旦某个环节出现问題，将会对建筑工程的整体质量造成较大的影响。因此，在实际施工过程中应注意规范施工制度、施工流程、施工工艺等，将各个施工环节进行细化管理，以确保建筑整体的施工质量[3]。而在当前智慧建筑施工建设中，相关电气系统、通信系统的布设，对施工提出了更高的要求，应用精细化的管理理念对之进行管理，对施工的质量提升有较大的帮助，同时在此过程中还需注意系统与建筑工程之间的配合，这也是影响各智慧系统应用有效性发挥的重要因素。

3  旧房改造的主要原因分析

对当前旧房改造施工的原因展开分析，其主要表现在两个方面：旧房存在着较大的安全隐患和影响到城市的市容市貌，下面对这两方面原因做具体分析。

3.1  旧房存在较大的安全隐患

当旧房存在较大的安全隐患，对居民的生命安全造成威胁时，便需要对旧房进行改造施工。对城市危旧房存在的安全隐患展开分析，其主要表现在四个方面：其一，许多较为古老的建筑结构主要采用的是砖混式结构，距今存在时间大多已经超过30年，建筑结构中安装的一些燃气线路、电力线路等都存在着老化的现象，再加上消防供水方面存在的问题，使得旧房的建筑结构面临较为严重的火灾隐患;其二，以往老旧建筑在施工建设过程中缺乏停车位方面的安排，以致大量私家车只能停靠在住房旁边的道路两边，造成较大的交通安全问题;其三，老旧建筑在施工建设过程中基本没有考虑到抗震方面的要求，因此，在抗震性能上完全达不到国家设定的安全标准，这方面也存在较为严重的安全隐患;其四，在老旧房屋中居住的人口以老年人居多，当发生事故时难以有效撤离和逃生，存在较为严重的生命财产安全问题[4]。当城市中的旧房存在这些安全隐患的情况下，对之进行改造施工表现出较高的必要性。

3.2  旧房整体环境条件落后，影响到城市的市容市貌

在现代城市规划建设中，越来越注重城市的整体形象，尤其是在中心城区地段。如果旧房本身环境条件显得较为落后，又缺乏一定的文化价值，那么对其改造将成为一种必然，通过改造能够让城市的整体面貌焕然一新[5]。老旧建筑由于历史文化的原因，其在基础配套设施、环境条件等方面逐渐无法满足现代城市居民的生活需求，很难适应当前现代化城市的建设要求，因此，需要及时对其做出改造，以适应新时代、新社会发展的需要。

但值得注意的是，此类旧房结构一般不包括具有文化内涵、文化价值的建筑结构，通常对于文化价值较高的建筑只是对其进行修缮加固处理，以使之形成文化旅游产业。

4  构建旧房改造精细化管理体系

在对旧房进行智慧化改造的过程中，为顺利实现精细化管理，应构建出合适的精细化管理体系，其主要应完善精细化管理监管制度、完善精细化管理的技术体系、完善精细化管理的人员管理体系，下面对这三个方面的具体完善展开分析。

4.1  完善精细化管理监管制度

在进行精细化管理的过程中，施工企业应基于旧房智慧化改造的实际需要制定相对完善的监管制度。首先，施工企业应编制规范性文件、施工指引文件，如：《操作规范与施工指引》、《现场施工规范》等，利用这些文件来规范施工过程，使整个施工过程“标准化、模块化”，确保项目从中标开工到竣工验收都能够规范开展和进行。利用编制文件进行规范化指导，尽量减少各个项目、各个模块施工过程中由于施工经验或能力不同造成的影响，从而促进工程项目整体施工水准的提升;其次，施工企业应加强整个施工过程的监督管理。由项目领导人员带领，按照施工企业制定的《旧住房改造项目管理检查标准》进行监督管理，在每月月底对在建项目进行全面彻底的检查，具体检查内容主要包括：质量管理、安全管理、进度管理、管理人员履职能力等，并根据考察结果，将其中不合格的对象淘汰，以确保整体施工队伍具有较高的专业水平;再次，施工企业在改造管理过程中应加强与参建各方之间的沟通交流[6]。如：在施工前积极与街道、居委会、物业、设计单位等进行沟通，听取各方对旧房改造的建议，有效发挥各方的智慧，通过各方合力顺利解决旧房改造过程中存在的难题。

4.2  完善精细化管理的技术体系

在旧房智慧改造的过程中，需要应用到较多先进性技术，并且各种技术应用之间存在着较大的联系，如果在施工过程中某个环节出现了疏漏，未考虑到技术应用之间的相互关系，都可能使最终建筑工程项目质量受到影响。因此，施工企业在实际改造施工时，应注意完善精细化管理的技术体系，将改造施工中的每项技术应用、每个施工环节都作为施工技术管理中的重点，同时在管理过程中引入更为先进的管理方法[7]。如：在精细化管理中引入BIM技术，利用BIM技术进行现场建模，对每个施工环节进行动态模拟，利用该项技术提前发现改造施工过程中所存在的问题，从而促进整体施工质量的提升。

4.3  完善精细化管理的人员管理体系

施工人员是影响旧房智慧化改造质量的直接影响因素，施工人员的专业素质越高，项目的施工质量将更加具有保障。因此，施工企业在构建精细化管理体系的过程中，应加强对施工人员的管理，努力打造一支高专业素质、高创新精神、高团队意识的高素质队伍。为此，在实际管理中，应从招聘、培训、薪酬绩效激励、企业文化影响等多个方面做出改善，使参与旧房智慧化改造的技术人员与管理人员都具有较高的素质，从而促进旧房智慧化改造的顺利完成。

5  旧房智慧化改造的精细化管理策略研究

在实际对旧房进行智慧化改造的过程中，精细化管理的有效实施主要可以分为三个步骤来开展和实施：改造施工前、改造施工中以及改造施工后，下面对各阶段具体的精细化管理策略展开研究。

5.1  项目改造施工前的精细化管理

在对旧房进行改造施工之前，为保证整个改造施工顺利开展进行，应充分了解改造者的实际需求，然后根据其需求制定出对应的改造方案，以提升改造方案的科学性、合理性。（1）充分了解旧房智慧化改造的需求。在进行旧房智慧化改造的过程中，关键应先了解投资建设人员的规划和想法，在打造智慧化建筑的过程中，需要达到的智慧化性能，并将相关要求和条件列入到合同之中，避免后期施工建设中出现较多存在争议的地方;（2）认真研究旧房改造项目，制定合适的改造方案，完成相关图纸的绘制。在此次过程中可引入BIM技术，通过BIM技术建模，在施工前对既定的施工方案进行检验，以降低改造施工方案中的不合理之处，最终提升旧房改造项目的整体性能;（3）以BIM技术构建信息共享平台，将暖气供应系统、消防控制系统、安全监防系统等管线布置图进行校验，以确保其不会影响到旧房建筑装饰装修以及结构加固，从而提升旧房改造整体科学性[8]。

5.2  项目改造施工中的精细化管理

在项目改造施工过程中为实现精细化管理，主要应当从成本管理、材料管理、人力资源管理三个方面入手，这也是所有建筑工程管理工作开展不容忽视的是三个部分。

5.2.1  实现对成本的精细化管理

成本管控是否有效将直接影响到施工企业参与旧房改造的经济效益，属于施工企业关注的焦点所在，而且成本管理是否合理還将对旧房智慧化改造的质量造成一定的影响。因此，在实际改造施工中对成本进行精细化管理表现出较高的必要性。首先，建筑施工企业应根据施工预算制定对应的目标成本，然后将目标成本做进一步细化，分配到单个项目之中。通过这种逐级细化的方式，以实现对整体成本的有效管控，从而将实际施工成本控制在目标成本范围之内;其次，建筑施工企业应建立动态化成本管理体系，及时分析和发现现阶段成本管理中存在的问题，然后找出与计划出现差错的原因，在后期施工中做出针对性的调整，在不断纠正和评价分析的过程中，最终保证旧房改造的整体成本费用可控。

5.2.2  实现对施工材料的精细化管理

在旧房改造工程项目中，施工材料属于施工质量、施工成本的主要影响因素，应当将之作为精细化管理的重点对象。首先，在材料采购环节，应尽可能选择与一些知名厂商合作，并且所购材料应具备产品合作证书，从采购环节加强对材料质量的管理控制;其次，施工材料在运输到现场投入应用之前，应依照要求进行检验，如果检验不合格，该批次材料应严禁使用到工程项目中;再次，为避免材料施工材料浪费的现象发生，在施工现场实际施工中应加强对施工材料领用的记录和监管，结合实际施工量进行核对，从而有效降低施工材料消耗量;最后，在施工现场应做好施工废弃材料的回收利用工作，以此既能够降低施工造成，而且也能够有效降低对自然环境造成的不良影响，最终使管理工作突出节能环保性能[9]。

5.2.3  实现对施工人力资源的精细化管理

在施工人力资源管理中，施工单位主要应做好施工人员专业技术能力分类，然后在不同的施工阶段配置合适数量的人力资源，以提升改造施工的效率和质量。如：在施工改造过程中，一些技术性要求的工作，例如，塔吊操控、挖掘机操控、大体积混凝土浇筑等，都要求施工技术人员具备较高的技术和能力，相应工作人员应具备对应的操作证书，以此保证施工质量;又如在人力资源的安排上，应根据施工进度计划，结合施工场地情况，在各阶段根据需要布设合适的施工人数，以此发挥出人力资源的作用，加快施工进度，同时避免施工过程中出现人力资源浪费的情况。

5.3  项目改造施工后的精细化管理

旧房在进行智慧化改造之后，其内部存在着较多智能化控制系统，为保证这些系统能够发挥出应有的效果，还需对之进行全面的调试，经调试合格之后才能交付使用，若调试不达标，应对具体的问题及时做出整改，然后再次调试研究。同时，完成相关资料档案的整理工作，与建设单位、监理单位联系，对工程项目整体进行验收，确保工程项目质量达到要求。此外，应安排专门的技术人员对旧房改造业主进行使用指导和培训，以便旧房改造业主能够正确应用各种智慧功能，切实发挥出各个系统的价值和作用，同时也有助于降低智慧系统的故障发生率。

6  结语

综上所述，旧房智慧化改造施工建设是一个十分复杂的过程，具有较高的施工难度，为保证最终改造完成的建筑物各方面性能达到建设单位要求，施工单位应在实际施工中采用精细化管理方式，针对施工过程中各个环节、各个阶段存在的问题进行全面细致的管理，从而在整体上提升改造工程项目的施工质量，同时降低其施工造价，为施工单位创造出更高的经济效益。在改造施工过程中，值得注意的是应充分把握各类智能工程建设的要点，同时做好沟通交流工作，避免各类智能工程之间存在相互干扰和影响的不良情况，最终确保各个智能系统都能够发挥出想要的效果。

参考文献：

[1] 陈正林，崔春晓，屈文刚，陈宝光.基于BIM技术的高速公路工程全过程精细化造价管理体系研究[J].项目管理技术，2020（5）：54～57.

[2] 孙杰.试析精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用[J].建材与装饰，2020（13）：156～159.

[3] 凌韬.精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用探究[J].居舍，2020（12）：133.

[4] 程明.城市更新中集体社区转型策略——以武钢单位大院为例[J].城市住宅，2020（4）：87～89.

[5] 冯尚选.房建施工技术精细化管理实践和创新思路的结合[J].住宅与房地产，2020（12）：151.

[6] 陈光，赵谦宸，李小戍，郭世林，尹秀连.BIM技术在大型地库施工全过程精细化管理中的应用[J].科技创新与生产力，2020（4）：53～57.

[7] 许建金，廖紫晴，陆春光，杨梦南，张明宇.基于BIM技术的施工企业新型管理架构[J].四川建材，2020（4）：221～222.

[8] 王河.精细化管理模式在建筑工程物资材料管理中的应用[J].建筑与预算，2020（3）：24～27.

[9] 周冲，李宇，郑义，薛守斌.智慧生产信息管理系统在装配式建筑中的应用[J].施工技术，2020（5）：64～67+103.

作者简介：

章丹（1976—）男，土家族，籍贯：江西省南城县，学历：硕士，研究方向：房地产。