畅通房地产业发展“三个循环”方能继往开来

文/牧子犁

一、畅通房地产业发展“三个循环”，方能继往开来

习近平总书记在4月8日召开的中央政治局常务委员会会议上强调，各级党委和政府要增强紧迫感，因地制宜、因时制宜优化完善疫情防控举措，千方百计创造有利于复工复产的条件，不失时机畅通产业循环、市场循环、经济社会循环。习近平总书记关于畅通“三个循环”的重要指示，立足国内外疫情防控形势，瞄准经济社会发展全局，为进一步把握时机、精准施策，应对经济下行压力，努力实现全年经济社会发展目标,提供了基本遵循和实现路径。

经济社会是一个动态循环系统，不失时机畅通产业循环、市场循环、经济社会循环，是在疫情防控的特定时期提出的经济策略，针对性很强。根据经济学原理，需求引发经济活动，由此产生经济活动“生产——流通——消费”的主要环节。房地产需求是一个与时俱进、不断增长的过程，所以持续不断地形成“生产——流通——消费”的循环。在房地产生产阶段，形成人力、材料和资金的集聚，同时推进钢材、水泥以及建筑业的“生产——流通——消费”。房屋产品在房地产市场流通以后，进入消费阶段，房屋的居住和使用又同时推动了装饰、家电等一系列行业的“生产——流通——消费”。所以房地产业被人们认为是国民经济中对上下游产业拉动作用最大的产业。从这个意义上说，房地产业的“生产——流通——消费”是产业循环，产业循环既有产业发展过程中的自我循环，又参与上下游其他产业的循环，由此推动全社会“生产——流通——消费”的经济社会循环。畅通循环是经济社会健康运行的前提保障。“三个循环”的核心是要求生产、流通、消费等经济活动各个环节彼此畅通，并与社会生活密切相联、互为促进，所以必须要打通房地产业经济运行各环节“堵点”，补上“断点”，努力推动土地、劳动力、资本、技术、数据等生产要素的畅通流动。只有畅通“三个循环”，才能恢复经济社会运行秩序，使经济社会发展进入良性循环的轨道。

房地产业要实现“三个循环”，首先是围绕促进房地产市场平稳健康发展的目标，加快复工复产。上海市委、市政府深入贯彻落实习近平总书记重要讲话和指示精神，积极采取增强扶持政策，帮助企业跨坎闯关，要求房地产业等前期工作快推进、新建项目快开工、在建项目快投产、投产项目快见效。金陵东路“宝兴里”、北外滩拆迁项目和其他商品房建设，以及保障性住房建设项目在三月初已经全面开工。2019年上海推出90余幅租赁住房土地，其中55幅租赁住房土地上的建设项目已全部复工，今后可提供6万余套租赁住房，还有30余幅土地将在年内陆续开工，可提供5万多套租赁住房。2020年上海计划在新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源8万套。若加上今年计划完成量，全市“十三五”期间租赁住房供应量将超过70万套目标额。这些目标的确立和实施，都抓住了“循环”这一关键点，就是通过产业循环恢复生产力，通过市场循环培育竞争力，通过经济社会循环推进民生福祉。

二、扩大房地产内需，方能行稳致远

中共中央政治局4月17日召开会议，强调要释放消费潜力，扩大居民消费，适当增加公共消费，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，并再次强调房地产业要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。会议释放的一个明确的信号是：在努力推进复工复产的关键时期，不能依靠炒作房地产来促进经济发展，而是要“坚持房子是用来住的定位”，促进房地产市场平稳健康发展。住房具有两大功能，一是居住，二是投资。其中居住的内需连着发展，连着公平、保障和改善民生，满足居住内需是我国扩大内需的重要举措和有效途径之一。扩大房地产消费就是要围绕“房子是用来住的”定位去拉动内需，刺激消费，适时将扩大房地产消费切入社会经济发展轨道，充分发挥其对冲疫情影响的积极作用。

疫情之后，房地产需求持续呈现广泛性、多元化，只有充分满足房地产内需，才能让房地产市场发展有广阔的空间。

（一）新建商品房供给

新建商品房市场是民众居住需求释放的主要领域，当前仍然要增加土地供应，加快住房销售。商品房的生产和流通要适应疫情之后的需求特点实施“三个转变”：从单一渠道住房供给转向多渠道、多途径的住房供给；住房的建造模式从以毛坯房为主转精装修、绿色、健康；从单一的居住功能出发转变到注重小区的配套，提高各类居住区的舒适程度。

（二）旧区改造（征收）

上海市十五届人大三次会议上所作的政府工作报告承诺，今年完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造。这些旧里人口密度高，消防安全隐患突出，群众要求改善居住条件呼声强烈。旧区改造（征收）是满足居住需求的主阵地之一。房屋征收工作的顺利推进，关键在于必须在群众意愿征询、征收安置方案形成、征收过程监督、居民签约安置等各个环节都融合群众的意愿和智慧，在面积认定、补偿标准、托底保障、房源选定等各个方面吸收居民意见。

（三）保障性住房供给

保障性住房供给是住房消费不可或缺的一部分，是低收入人群居住问题的兜底保障。市十五届人大三次会议上所作的政府工作报告承诺，今年将新建筹措各类保障性住房和实施旧住房综合改造11.5万套，基本建成10万套保障性住房，健全保障性住房供应管理长效机制。

（四）实施精品小区改造

实施精品小区改造，就是通过“三旧”改造（旧区改造、旧住房综合修缮改造、旧住房成套改造工作），建设环境优美、设施齐全、有利工作、方便生活、居住条件舒适的小区，力争圆居民“新居梦”。例如：重新规划，把“散装”的小区变为一个整体；引入智能监控、充电系统、电子门禁管理、智能监控报警等一系列高科技设备，全面解决老旧小区非机动车停放问题，等等，让居民体验到更强的幸福感、获得感、安全感。

（五）多层住宅加装电梯

加快多层住宅增设电梯，改善居民上下楼便捷性，关系到老年人的生活质量，最能让民众在居住生活中得到幸福感、获得感、安全感。一部电梯涉及生产、规划设计、建设施工以及后续的维修保养等环节，能拉动若干行业同步发展，而且全市有20余万幢多层住宅，生产潜力巨大，这是实施扩大内需战略的重要领域。日前，市财政局、市房管局明确，对既有多层住宅加装电梯可按施工金额40%予以补贴，最高不超过28万元/台，好政策更有利于推进住宅加装电梯工作。

（六）扩大住房租赁需求

住房租赁是我国住房供应体系的重要组成部分，因为住房租赁能让那些无房或者暂时买不起房的人群有实现“住有所居”的通道，特别是进城工作的白领和务工人员，住房租赁成了他们居住生活的起始点。这几年，政府建立租赁平台，企业探索长租公寓模式，市民踊跃提供出租住房，随着住房租赁市场的不断完善，住房租赁将成为扩大住房消费的主要领域之一。

（七）住房装修

当前，我国城镇家庭拥有二套及以上住房的，约占城镇家庭总数的40%。随着人们对居住环境优美、住房结构合理布局、细部空间设计以及厨卫现代化、成套化的追求，住房装修的需求日益强烈。我国住房的生命周期一般为50—60年，其间大约需要三到四次装修，这是一个巨大的消费市场。

（八）物业管理服务延伸

物业服务企业与居民朝夕相处，最能感知和发现居民的需求，应当发挥职业的主动性，提供物业管理服务以外的家政服务，以渗透到居民需求的各个方面，例如室内保洁服务或家具电器修理、上门收集垃圾、服务居家养老、快递保管送达、杀鸡宰鹅、送孩子上幼儿园，以及住房保养修理、操办装修、搬家、购物等服务事项等。服务收费由双方协商确定，也可以免费服务。物业管理服务的延伸不仅可让居民的需求及时得到满足，也可融洽企业与居民的关系。

（九）房地产中介服务

住房中介服务有两重含义：一是在房屋建设、流通、使用过程中的中介服务，例如土地测绘、项目环境评估、工程规划设计、物业价值评估、交易中介、改建（装修）规划设计等；二是单指住房交易中介服务。前者大多涉及住房建设相关配套的需求；后者则是因住房交易产生的需求，大量的住房租售需要中介服务来促成交易。

（十）法律服务

房地产建设、流通、使用过程中必然会出现很多法律问题，而不动产法律是个系统的体系，不是所有人都熟悉和精通的，需要有专业机构和人士参与服务，以满足相关需求。政府相关机构、各级法院、律师事务所等可构成房地产法律服务体系。

上述种种内需并不包括房地产内需的全部。当前住房发展的不平衡不充分已经成为满足人民日益增长的美好生活需要的主要制约因素，随着民众居住生活范围的延伸或发展，房地产内需也成为一个动态变化的过程。

实施扩大房地产需求战略，需要采取多项措施：一是对于城市更新和保障住房建设，政府仍应加大投资力度，并调动民间投资的积极性：二是深化供给侧结构性改革，从供给侧提高房地产产品和服务的质量水平；三是政府要降低准入门槛，加强监管，优化营商环境，让市场在资源配置中起决定性作用。通过有效手段，既要把被抑制的消费需求释放出来，又要培育升级新型消费，使消费回补和扩大增量有机结合。

三、追求房地产业发展“好高骛远”，方能开创卓越

上海房地产业发展需要准确把握当前和长远的关系。从当前看，突如其来的疫情在消费、生产、就业等方面对我国经济形成冲击，增加了全年经济运行的不确定性，房地产业首先要解决复工复产、扩大消费的问题。从发展潜力和动能看，我国致力于解决发展不平衡不充分问题，满足人民日益增长的美好生活需要，发展动能是巨大和持久的。从房地产发展基础看，当前我国经济结构持续优化，消费和服务业对经济发展的贡献率持续上升，城镇化快速推进，传统产业改造提升，数字经济等新兴产业蓬勃发展。因此，房地产业发展要适应社会经济的发展，不能在传统产业、传统技术和传统思维中徘徊，需要放眼全球，拓展视野，科学预见形势发展走势和隐藏其中的风险挑战，做到短期政策与中长期改革相衔接。

（一）上海房地产业发展要在提升城市能级和核心竞争力上发力

2018年7月，上海市委发布《关于面向全球面向未来提升上海城市能级和核心竞争力的意见》，提出上海今后发展的主攻方向和重点任务：持续推进“五个中心”（国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心、国际科技创新中心）建设，努力打造“八个新高地”（具有国际标识度的上海品牌新高地、衔接国际通行规则的制度创新新高地、更高层次的对外开放新高地、充满活力的创新创业新高地、联通全球的网络枢纽新高地、具有国际影响力的发展平台新高地、国际化人才集聚新高地、令人向往的品质生活新高地）。这张宏伟蓝图展现的是上海坚持新发展理念、在新的时代坐标中坚定追求卓越的雄心壮志，展现的是上海努力实现高质量发展、创造高品质生活、加快建设卓越的全球城市和具有世界影响力的现代化国际大城市的美好前景。

房地产业是国民经济的基础产业，即各行各业都离不开房地产业，均以房地产业作为发展的基础。因此，房地产业具备为各行各业服务的天然功能。房地产业在落实提升城市能级和核心竞争力的战略任务中，寻找发展重点和具体任务是顺理成章的，关键在于要见微知著，高瞻远瞩，善于在战略实施中发现行动的契机和方向，努力发挥房地产业的应有作用。

（二）上海房地产业发展要在“新基建”的战略部署中寻找定位、谋划蓝图

日前，市政府发布《上海市推进新型基础设施建设行动方案（2020—2022）》，提出了包括4大建设行动、25项建设任务、8项保障措施的上海版“新基建”35条。通过三年努力，上海将率先在四个方面形成重要影响力：率先打造新一代信息基础设施标高城市，率先形成全球综合性大科学设施群雏形，率先建成具有国际影响力的超大规模公共数字底座，率先构建一流的智能化终端设施网络。到2022年底，上海新型基础设施建设规模和创新能级将迈向国际一流水平。

房地产业属于土木工程建设范畴，是“老基建”的组成部分，与传统基建相比，“新基建”新在三个方面：一是建设内涵新，“新基建”与高新技术发展紧密相连，是发展信息化、智能化、数字化的重要载体，也是创造和满足新需求的重要保障；二是投资方式新，“新基建”涉及的领域技术性、专业性强，需要进一步调动社会资本参与，更加注重投融资机制创新；三是发展内涵新，传统基建经过多年发展，其边际效用和收益递减，而“新基建”以技术创新为底色，既可短期创造就业和增长，也可促进结构转型升级，带动经济中长期健康发展。但“新基建”和“老基建”不是相互代替的关系，而是相互补充、互为条件和支撑的关系，即“新基建”要以“老基建”为基础，需要“老基建”的基础设施、工程队伍的有力支撑和广泛参与，“老基建”需要“新基建”为其注入新内涵、新活力和新应用场景。所以上海房地产业发展不仅要努力完成“行动方案”明确的任务——“制订住宅小区及商务楼宇智能配送设施规划建设导则，修订保障性住房（大型居住区）配套建设管理导则，将智能配送设施纳入公建配套设施建设范围，结合上海住宅小区‘美丽家园’行动计划，推进住宅小区智能配送设施改造和建设”，还要在“新基建”的战略部署中寻找定位，自觉在以科技创新要素为主的信息基础设施建设中脱胎换骨，这是上海房地产业高质量发展的主要契机。对此，上海房地产业发展要顺应世界经济发展的大势，把握中国经济正处于转型发展的关键时期的现实，要从注重规模扩张的追随型经济发展阶段向追求质量的创新驱动经济发展的阶段转变。要看到全球主要国家的科技战略基本上都集中在信息技术、新材料技术、生物技术、先进制造技术和新能源等重点领域，以数字技术为代表的新一轮科技革命正在席卷一切产业，并深刻地改变着它们的技术特征、产品形态和生产方式。上海房地产业发展只有立足于追求质量的创新驱动经济发展，立足于数字技术为代表的新一轮科技革命，才能将上海房地产业发展提升到一个新水平。