疫情过后上海商品房住宅市场走势与应对建议初探

文/万晨

一、“十九大”后上海商品房住宅市场形势

（一）调控主调

2016年12月，中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。2017年3月的政府工作报告与2017年10月党的十九大报告中再次强调住房的“居住属性”。2018年5月，住房和城乡建设部出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，坚持调控目标不动摇、力度不放松。2019年7月，中央政治局会议首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。2019年12月，中央经济工作会议再次强调“房住不炒”。

（二）调控效果

上海坚持“房住不炒”定位，按照“稳地价、稳房价、稳预期”要求，从严施策，商品房住宅市场泡沫得到有效抑制，为房地产行业长期发展夯实基础。在投资类指标方面，近三年开发投资呈现增速震荡回落、低位波动后平稳增长的态势，2017年较上年增长9.5%，2018年较上年增长3.4%，2019年较上年增长4.1%；在生产类指标方面，近三年建设规模稳中有降，2017年住宅新开工面积较上年下降2.3%，2018年较上年增长5.0%，2019年较上年增长6.8%，2017年住宅竣工面积较上年增长21.5%，2018年较上年下降7.1%，2019年较上年下降16%，2017年住宅施工面积较上年下降0.7%，2018年较上年下降6.2%，2019年较上年下降1.0%；在交易类指标方面，在经历2017年政策调整大幅萎缩后开始回升，2017年住宅销售面积较上年下降33.6%，2018年较上年下降0.6%，2019年较上年增长1.5%，2017年存量网签面积较上年下降62.7%，2018年较上年增长4.3%，2019年较上年增长46.9%，2017年新建住宅销售均价较上年下降4%，2018年较上年增长16.5%，2019年较上年增长13.6%。

新一轮调控政策实施后，上海商品房住宅市场除“开发投资”滞跌外，“新开工面积”、“销售面积”与“销售均价”均在当年大幅下行。调控翌年，除“销售均价”增速放缓外，“新开工面积”、“销售面积”、“存量住宅网签面积”指标均增速上行。以上指标变动从侧面反映了上海商品房住宅市场本轮波动的驱动力是政策因素，在“限价供应”的政策背景下，商品房住宅供应仍存在缺口。

二、疫情的短期影响

本次新冠肺炎疫情传播速度快、感染范围广、防控难度大，被列入国际关注的突发公共卫生事件。疫情期间,政府防疫管制与居民行为改变对国民经济正常运行造成一定的扰动。在商品房住宅市场方面，政策调控叠加疫情影响，使销售遇冷、回款滞后，开工受阻、周转放慢，观望浓厚、投资减弱。

在党中央的坚强领导下，国家统筹推进疫情防控与经济社会发展，采取有效措施保障基本民生，帮助企业渡过难关，推动非疫情防控重点地区复工复产。目前，宏观指标加快修复，国家经济规模稳固，经济新动能活跃，外贸情况好于预期，疫情冲击没有改变中国经济稳中向好、长期向好的基本趋势。

房地产行业产业链长，占用资金量大，对国民经济增长与稳定起到促进和支撑作用。虽然部分房地产企业存在资金压力、面临经营困难，但是经过本轮风雨洗礼，房地产行业将必有所突破，走上平稳健康发展的道路。从短期来看，全国多地出台缓缴土地出让金、放松预售资金监管政策，助力行业发展。上海市规划和自然资源局印发《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》的通知，调整土地价款缴付方式与期限，顺延开竣工履约时间，减轻了房地产企业资金压力。从长远来看，城镇化率与人口规模是驱动房地产行业发展的长期因素，房地产行业的腾挪空间依然存在。得益于人工智能、大数据、云计算产业的高速发展，上海以其独特的城市竞争优势吸引着众多有影响力的科技型企业总部落户，增加人口流入。疫情期间，上海的优质医疗资源、丰富的公共服务设施与高水平的城市管理进一步吸引了外来人口聚居上海。此外，上海良好的社区综合服务得到各界重视，服务标准得以提高，行业规范得以推进，商业模式得以酝酿，促发房地产开发企业新的利润增长点。

下一步，房地产行业相关各方要主动融入国家“稳定经济运行、激发内生动力、促进转型升级”的经济工作大局，在国家推进供给侧结构性改革的大背景下积极作为、精准施策，做到短期措施与长效机制双管齐下、标本兼治，切实提升行业健康度，为国民经济高质量发展作出新的贡献。

三、应对策略建议

（一）政府层面

1.积极的财政政策和稳健的货币政策组合施策。组合施策、动态施策、定向施策、加大支出、提升赤字、降准降息、减免税费、宽松信贷、专项补贴、简化流程等措施精准对冲疫情造成的经济波动。通过释放积极信号，引导市场预期；通过充沛货币供给，激活要素流动；通过减少企业负担，促进潜力释放，确保经济尽快恢复正常。具体到房地产行业，既要警惕房价报复性反弹，又要防止房价断崖式下跌。出于房地产“住房不炒”政策稳定性、连续性的考虑，在暂不急于松绑“四限”行政性调控措施的情况下，应结合本地经济运行状况与楼市实际，开展有针对性的调研，着力稳地价、稳房价、稳预期。在新政酝酿出台前，可暂时通过延缴土地出让金、延缓项目开竣工、优化房地产行业贷款结构、放宽预售条件、松动户籍限制、降低公积金缴付比例等较温和的措施减轻企业负担，增加居民收入，促进房地产行业对国民经济作贡献。

2.抓好信息化基础建设，科学施策。打破行业监管壁垒，整合银行、税务、公积金、户籍管理等信息，构建以家庭为单位，以房产为对象，以交易链为核心的大数据系统平台，加强地产行情溯源与监测，全面、动态反映人、财、物流出流入情况。系统分析相关变量勾稽关系，有效甄别需求性质，为上海房地产行业的监管与决策制定夯实基础。应注重信息采集、信用利用、信息存储等配套法规建设，将信息监管纳入法制轨道。

3.因时因地因人群分类施策。应当结合国家经济形势与上海城市特点形成“四限”动态调节机制，注重发挥市场调节机制，促进上海房地产市场健康发展。要下功夫研究上海不同区域的楼市库存情况、供需关系、房价差异与租售比例，形成有区域特点的政策规划与监管策略，针对不同收入人群、不同购房需求分类施策，变“一刀切”为“一刀刀切”。在特定的时间空间内，容忍一部分房地产投资需求，促进市场活跃，增加财政收入。要分区、分类别梳理市场动态关键指标，制定前瞻性方案，精准、迅速处理市场倾向性、苗头性风险。

4.落实落细“人钱分流”，精准施策。扎实制定住房租赁体系建设规划，拓展建设资金来源，切实提高该类房源入市比重，有效分流低收入人群、特殊人群住房需求。加快开辟私募基金、房地产衍生品、REITs等新型投资渠道，分流民间闲余资金，防止热钱过度集中涌入商品房住宅市场，形成泡沫。来自商品房市场的财政收入要及时反哺到保障房、租赁房建设，在房地产行业内部形成财税收支良性循环。

5.精细化管理土地供应，长效施策。土地供应质量影响商品房住宅量价水平。《上海市城市总体规划（2017-2035年》）提出建设“卓越的全球城市”的总体目标，推动了新一轮城市更新。政府应对土地供应时间、土地供应方式、土地供应结构以及土地供应量作出新研判，进一步完善土地使用规划。房地产行业发展的内核首先是满足百姓“住”的需求，上海土地供应中居住用地占比相较首尔、日本、纽约、伦敦城市圈偏低，应当采取适当措施保证上海居住用地的有效供给，使之与居住需求相协调。要结合上海产业调整新要求、人才吸纳新举措、线上消费新动向等，适当降低工业、商业供地比例，相应提高住宅供地，加强供地后的监管，确保住宅市场与房地产行业发展平衡。要积极鼓励上海国有企事业单位用活自有用地存量，消化政策性、保障性住房用地需求，同步有序推进“工改住”、“商改住”工程，多渠道减轻商品房住宅用地供应压力。要加快推进上海“城中村”、旧区改造项目，化整为零，挖掘成片住宅用地供应潜力。要加紧出台农村集体经营建设用地同权同价入市与宅基地流转置换城市建设用地的相关政策，盘活存量土地资源。2020年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。上海作为首批试点的8个省市之一，应在严格保护耕地的前提下，结合城市用地规划短板，出台具体实施方案，走出农用地转性、流通的新路，缓解上海土地资源紧张矛盾。

6.长三角一体化发展立体施策。上海土地资源有限，政府应积极引导房地产行业抓住“长三角一体化”国家战略契机，理性外拓，降低拿地成本、优化项目布局、增强发展后劲。与此同时，要清晰城市定位，布局业态分工，升级产业结构，提高长三角城镇化率，创造购房需求。

（二）企业层面

1.利用政策捕捉机会。房地产行业涉及产业广、在居民资产配置中占比高、经济带动性强的基本属性将使行业企业在国家逆周期宏观政策调整中受益。房地产企业要抓住政府推出优化营商环境、缓解融资难融资贵、加快在建和新开工项目建设进度等举措的机会，拓宽视野，突破条框，找到利益契合点，形成一揽子逆周期整体策略，促推战略合作，实现企业长期健康发展。

2.兼并重组获取资源。小型房地产企业负债高、利润低、资金链脆弱，疫情的冲击加剧了经营困难，或将难以为继。大中型房地产企业，特别是具有国资背景的企业，资金实力相对雄厚，也更容易获得政府资金支持，可通过兼并重组、控股合作等方式迅速获取符合其战略定位的小型房企项目资源，快速进入新兴社区服务业态，达到加大土地储备、加快产品周转、延伸业务触角的目的。

3.瞄准楼市细分市场。中等收入群体是上海商品房住宅市场的消费主力，90后引领未来房地产市场的走势。房地产开发企业要抓大放小，围绕这两个群体需求有序开发增量，精心改造存量。

4.着力产品创新升级。疫情对消费者的心理认知与行为方式会产生一定的影响，从而影响新住房产品消费偏好。房地产企业要主动融入房屋“绿色化”（如新风系统、净水系统、灭菌杀毒系统等）、“数字化”（如人脸识别、线上消费、物联网应用、老幼监护等）和“全生命周期”（如“大空间”按需动态分割、PC技术应用）潮流，优化产品线，着力将“住宅产品”升级为“居住产品”。在土地资源紧缺、地块容积率偏高的客观条件下，房地产企业尤其要关注产品细节设计，对内挖潜挤出空间效应，（如生活空间的复合利用、卫生空间的“三分离”、整体彩光的通透性、公用管道的气密性等）形成独特的产品竞争优势。

5.调整单一开发模式。房地产行业正在发生巨大变化。单纯的“高负债、高杠杆、高周转”开发模式正在向“精细建设+社区运营”转变，疫情对行业造成的影响，也印证了这一趋势的合理性与必然性。房地产企业应将社区配套产品及服务嵌入传统的开发建设项目中，提升新增项目销售附加值，挖掘存量项目的经营价值，建立以企业转型升级为目标、以社区居民需求（如社区食堂、社区助老、社区幼托、定制家装、公共客厅等）为导向的社区配套产品及服务的标准化体系，综合运用标准化配置、管家式服务与信息化手段，打造社区配套产品及服务新业务形态。

四、结论

党的十九大以来，上海认真贯彻国家“房住不炒”的调控要求，房地产市场进一步回归理性。然而，也应该看到，新冠肺炎疫情对国家经济的冲击使调控中的房地产行业处境雪上加霜，需要结合疫情后的经济动向进一步完善楼市调控政策，在追求经济高质量发展的新阶段，精细施策、动态施策、立体施策，促进房地产市场平稳健康发展。政府要加快落实房地产市场平稳健康发展的长效机制，做细短期过渡措施，在促进上海形成“两个体系、三个为主、四位一体”住房体系的基础上，注重发挥商品房住宅的“居住属性”、 “商品属性”与“资本属性”，形成行业内土地、资金、信息等要素的良性循环，解决好制约房地产市场成熟的根本问题。广大房地产企业要抓住政策窗口期，形成竞争优势，聚焦成本降低、资源拓展、市场细分、产品创新与模式转型，主动顺应大势，着力练好内功，实现从传统开发向综合运营的转变。广大消费者要以实际需要为出发点，抓住时机，理性入市，谨防盲目追高。