试析房地产开发项目的土地价格评估

2020-07-26王明才

大众投资指南 2020年22期

王明才

（林西县自然资源局，内蒙古赤峰 025250）

土地的价格会对房地产价格产生直接的影响，如何正确界定土地价值，成为房地产企业在项目投资过程中最重要的问题。土地作为重要的投资产品，由于位置的固定性、价值的连续性等特点，具有一定的升值空间。站在投资人的角度来看，房地产项目在开发的前期需要做好拿地的工作。对于房地产开发企业来说，土地的储备具有重要性与特殊性的特点，企业需要对土地的价值进行合理的评估，并且以入股、投资与抵押作为基础的决策依据。从土地权利人的角度来看，随着房地产市场的持续进步与调整，许多项目会因为开发建设工作，确认土地投资价值，是合理开发国土资源的基础条件，能推动房地产行业的持续进步与发展。

一、土地价格评估的目的及意义

（一）目的

根据所处的角度不同，价格评估的目的也不尽相同。从房地产项目投资方的角度进行分析，投资的基础目的就是合理的利用现有资金，获取到一定的现金收入。主要方式就是开发房地产项目，进行商品房的销售，以此获得资金收入。在此过程中，进行土地投资价值的评估，主要的目的就是保证项目能顺利的实施。不仅不会低估土地使用权的实际价值，还可能会影响土地使用权的投资机会，在可承受风险水平的条件下，获得更高的经济效益；又不会因为高估了土地使用权的可开发价值，导致地价成本提高引发投资风险，导致项目开发失败。房地产投资企业最大的期望就是顺利地完成房地产项目，并做好销售工作。由此不难了解到，房地产企业的核心目的就是保证投资的盈利性与安全性，并且在风险可控的条件下获得更高的利益，不仅仅是压低土地使用权的投资价值。从土地权利方的角度进行分析，土地使用权也就是估价对象，属于土地权人生产的核心要素，核心价值就在于未来能创造出多少价值，也就是土地当前状态下的使用价值。

（二）意义

土地估价就是在一定的市场环境下，根据土地的经济状况与权利状况，根据土地在经济活动中的收益能力进行分析，并综合性的评定某一时间内土地的价格。土地作为自然资源逐渐变成了资产，在城市中十分突出。基于经济持续发展的背景下，社会在不断地进步与发展过程中，房地产开发业也逐渐壮大起来。在此行业中，需要对土地因素进行考量。因此，对土地价格进行准确的评估十分重要。要想获得土地真实的价格，就需要选择合适的估算方式，并且关注经济的发展与土地的需求形式，真正以最优的价格获取到土地。

二、土地价格评估方法

目前常用的土地价格评估主要包括收益还原、市场比较以及成本逼近法这三种方法，为更加精确地对土地价格进行评估，建议将这几种方法综合运用，先分别估算每种方法的估值，之后结合土地的实际情况，分别赋予对应的权重，最终综得出土地的综合估价。即假设几种方法的评估结果分别为P1、P2、P3，对应的权重为W1、W2、W3，那么最终估值P=P1×W1+P2×W2+P3×W3。

（一）收益还原法

这是常用的土地估价法，又被称为收益现值法、收益法或是收益资本化法。主要是把需要估价的土地之后每年的预期纯收益进行评估，再以资本还原的方式还原出收益价格。这种方式实际就是按照土地预期收益作为导向的土地估价法，实际就是以收益价格来代表土地价格。这种方法的计算方法分为以下两种：

1．一般情况

其中P为得出的土地收益价格，也可称作现值。

n为土地收益的时间段，及估价基准日到未来可获取收益的时间，也就是理解为收益年限。

a1、a2、a3分别是被估价土地根据估价的第一期、第二期直到第n期的还原率。

2．假定土地的年收益始终不变的情况

这种情况又可以根据收益年限分成有限收益年以及无限收益年。

如果是以这个公式计算，那么需要有一个前提条件，就是存在有限的收益年限n，此外土地每年的纯收益始终为a，还原利率是r但不为0。

在收益年限n为无限年的情况下，应采用这一计算公式，此外土地每年的纯收益始终为a，还原利率是r但不为0。

（二）市场比较法

这种方法指的是对于估算一个带估土地时，采用等价替代的原则，把一块近期已经产生交易，被确定估价的同类土地进行比较，因为后者的估价是已知的，再结合两块土地包括时间、所在位置等相关因素，修正得出这一土地的估算价格。其计算公式为：

公式中的PD就是待估土地的估价结果。PB为参照对比的案例土地估价，A为待估价土地的情况指数/对比案例土地的情况指数。B为待估价土地的条件指数/对比案例土地的条件指数，D为待估价土地的日期情况指数/对比案例土地的日期情况指数，E为待估价土地的区域情况指数/对比案例土地的区域情况指数。

（三）成本逼近法

这种方法又可称作是成本法、重置成本法、原价法以及承包商法等。这种方法是估算待估价土地在估价时的最新价格情况，再扣除折旧，从而得到更加合理的土地价值评估结果，公式如下：

土地价格=土地取得费+土地开发费+利润+利息+土地所有权收益

三、房地产开发项目土地价格评估法的综合应用

以下结合开发项目案例，运用以上三种评估方法的综合应用，得出最为合理的评估结果。

（一）住宅用地估价

位于湖南的L房地产公司要开发一处房建住宅小区，开发的土地总面积是27198.7m2，年限为70年。园区建设要求包括：建筑物的总面积不能超过四万平方米，高度不能超过22米，绿化的面积不能小于九千五百万平方米，建筑物密度不能超过40%。对这样一宗土地进行估价。

先分别采用以上的三种方法进行计算，收益还原法得出的P1结果为2682万，采用市场比较法得到的P2为3225万，通过成本逼近法得到的P3为2877万。

这宗土地开发目的是用作住宅，采用开发销售的模式进行运作，此种情况采用成本逼近法进行估价最为合理，所以成本逼近法的权重应为最高。通过市场比较法，因为当地近期和这一土地类似的项目相对较少，而且每个项目的差距也很大，所以采用这种方式会存在一定偏差，故市场比较法的权重相对较小。收益还原法适合租赁运作的土地开发，因为根据市场情况来看，销售模式的收益是明显高过租赁收益的，所以这个方法的权重也相对较小。综合上述因素，最终确定权重，收益还原法的W1为0.14，市场比较法的W2为0.36，成本逼近法的W3为0.5，带入到公式P=P1×W1+P2×W2+P3×W3，得出土地估价为2974.98万。

（二）商业用地估价

L房地产公司想要取得总面积23982.8m2土地开发商业地产，年限40年。开发要求：建筑所占的总面积不能超过八万五千平方米，绿化区域不能低于四千八平方米，建筑物高度限高在16层以下，密度不能超过35%。对这宗土地进行估价。

同以上案例，首先需要分别根据不同估算方法各得出对应的估算值，经计算收益还原法得出的P1结果为9647万，采用市场比较法得到的P2为7513万，通过成本逼近法得到的P3为8695万。

因为这一土地是以商业用地进行开发，采用租赁的运作模式，这种运作模式比较适合采用收益还原法，因此收益还原法的权重应为最高。采用市场比较法虽然近期当地有类似的案例，但和这一项目的具体细则存在一定差异，因此也权重也会相对较低。最后成本逼近法更适合销售模式，因此主要是进行辅助计算，权重应当调低。综合这些因素，最终确定权重，收益还原法的W1为0.45，市场比较法的W2为0.30，成本逼近法的W3为0.25，带入到公式P=P1×W1+P2×W2+P3×W3，得出土地估价为8769.1万。

根据以上的两个估价例子，不难看出根据开发用途、运营方式的差异，不同估算方法的权重是不同的。和案例更为契合的估价方法所占权重更高，综合确定每种估算方法的权重，得出更加精准的土地估价。