房地产项目开发市场调查方法研究及风险因素研究

刘继勋

摘    要：文章针对房地产开发项目在开发初期，关于房地产项目的可行性进行研究，以市场调查为研究内容，通过各种科学的方式方法研究论证房地产开发项目的可行性，未来房地产项目的实施和市场情况，通过市场调查方案，提房地产开发企业的综合竞争力，提升企业的风险预警及及抗风险的能力。房地产项目开发是一项高风险的经营活动，投资大，周期长，一旦确定并开始实施，就要确保项目按照之前科学研究的规划有条不紊的实施，最终的目的是实现盈利。本文对房地产开发项目的各种风险因素进行分析，对房地产市场调查的各种方案进行分析研究。

关键词：风险因素;市场调查;调查方案

一、房地产开发项目的风险因素

1.国家宏观调控政策

房地产开发是国民经济的重要支柱性产业，房地产的开发关乎国计民生。房地产开发项目的市场是由国家宏观调控的，房地产市场兴则与之相对应的其他行业，例如建材、人工、机械、附带产业均有发展的前景，房地产市场衰则与之相对应匹配的各行各业都会停滞不前。从我国房地产的发展来看，以改革开放时期为节点，在改革开放以前，国民经济水平落后，国民收入不高，在这一时期，房地产市场发展不快。在改革开放的大潮之后，国民经济快速发展，人民收入及生活水平快速发展，在这一时期，房地产开发有了较大的提高，并随着发展，房地产开发企业数量大量增长，房地产开发项目成为了城市发展的新动力，一些有特色的，高质量的开发项目逐年增多，随着房地产开发项目的兴起，大量的商业区、民用住宅区、公共设施平地而起，坐落在城市中，成为城市发展的标志，与此同时，房地产价格也在逐年攀升，炒房热兴起，物价上涨。在这个时期，由国家对房地产市场进行宏观调控，政策性控制房地产项目开发，调控管理房地产市场，出台相关的法律法规约束房地产开发行为，使房地产开发在国家的管控下平稳发展。

2.城市规划

在我国，各个地区的城市面积、人口、资源分布都是不一样的。各个城市的房地产开发政策不一样，城市规划不一样。由于越来越多的人口涌入城市，土地用地也越来越紧张，我们常见的一线城市、二线城市、三线城市等。各个城市所在地的政府土地管理部门，土地规划部门对于所管辖区域内的土地进行整体管理与规划。房地产项目开发的行为要得到相关政府管理机构的合法授权，才有权利进行开发，因此，如何跟城市未来的规划相结合是房地产项目开发的重要因素。要去了解当地城市未来若干年的规划是很重要的，对于城市各个片区的地形地貌、周边环境要相当了解和熟悉，掌握当地的城市规划大局，按照城市发展需求进行规划。

3.地区经济发展

房地产行业跟所在地区的经济发展水平息息相关，受经济的影响很大，房地产项目所在地的经济水平平稳增长，快速发展，对房地产开发项目是有利的。所在地区的经济水平底子薄弱，发展停滞不前时，就要引起警惕，要适当的减缓房地产开发的速度，与当地的经济水平相匹配。如金昌市房地产开发项目，在2010年左右，房地产行业大力发展，新起了很多项目，结构受当地经济水平的影响，除了部分楼盘被具有购买能力的金川公司职工购买，其他的楼盘无人问津并造成了烂尾的现象，随着当地经济水平的持续发展，在近五年的时间里，房地产开发项目平稳增长，按需建设，没有大面积的烂尾楼出现，现有的房地产项目按照当地经济水平，居民的购买能力合理开发，没有大量剩余的楼盘，新开发的楼盘都能够售完或者出租。随着當地经济水平的提高，也吸引了具有购买能力的年轻人、老人、中年人、外地的商人前来购买投资，房地产市场的价格也在稳定增长，年均200月左右的波动价格，房价在平稳增长。

4.房地产开发企业

许多房地产开发商采用各种手段营销开发的项目，要想在激烈的竞争环境中生存、发展、屹立不倒，就要提高房地产开发企业的综合实力，提高企业知名度，树立企业的品牌，树立企业的形象。以金昌市知名的几家房地产开发项目为例，分别有绿地集团开发的恒昌花园、恒昌国际、恒昌豪庭、恒昌华府四个民用住宅区，除此之外，金沙公馆一期二期三期工程也是比较有名气的项目，还有龙首壹号的民用住宅小区。这些房地产开发企业的成功，都是以提高房地产项目的质量入手。从房地产开发项目所在区域合理规划、适应周边环境、提高小区绿化面积、增加小区内配套公共服务设施、营造开发项目主题等方面入手，全面提高房地产开发项目的质量，树立品牌意识，提升企业的知名度，扩大企业的影响力，提高企业的综合竞争力。

二、房地产市场调查方法

1.全面调查法

全面调查法，对于房地产开发项目的户型结构，面积进行全面的普查，获得全面的数据，正确反应房地产开发项目的发展前景。对项目开发所在地的人口分布、年龄、人口结构、职业、收入分配情况进行系统全面的调查。这种方法的特点是覆盖面大、调查内容多而且复杂，占用时间多，需要投入大量的人力。

2.抽样调查法

针对某一特定的、典型的、成功的、具有代表性的房地产开发项目所在区域的市场情况进行调查研究，分析成功房地产开发项目的质量、品牌、成功的营销模式、营销策略，去其糟粕留其精华，借鉴其成功的经验为己所用。这种方法是针对某一特定项目市场进行调查研究，所以得到的数据只是适合该种类型的房地产开发项目，该区域人口、周边环境等因素相似的环境，不能通用。

3.访谈调查法

这种方法的特点是直接简单，通过营造一种轻松良好的气氛，面对面进行询问调查，从被调查者的回答中提取有用的真实的信息，通过对信息的判断，正确反应房地产市场前景。在调查者与被调查者的谈话中，信息不一定可靠与正确，这就需要调查者采用合理科学的方式，一定的技巧，通过谈话能最大程度的从被调查者那里得到其真实的想法，提取有用的信息、判断出错误虚假的信息，这对于调查者的个人素质要求较高。

4.留置问卷调查法

调查者将设计好的问卷交给被调查者，并说明填写要求，当填好后，再由调查人员定期收回，通过对问卷内容的分析研究，得出正确的房地产市场信息。

这种方法在一定程度上能够反映出市场需求情况。对被调查的对象也有特定性，一般针对已经开始 工作，具有经济能力的个人或者团体以及其他组织。

5.网络平台调查法

进入网络信息化时代，信息公开化使人们收益，新媒体的诞生也方便了我们的生活，手机QQ、微信、抖音、快手等软件极大的改善了人们的精神生活。利用新媒体、网络平台是一种快捷方便的方法，可以设置电子调查问卷、或者将调查内容做成虚拟游戏、视频、音乐、有奖知识竞赛等多种形式在网络平台发布，人们在网络平台上能够自由、快捷、方便的进行答复，提高了调查研究的效率。更能够真实的反映出房地产市场前景。

作为房地产开发企业要进行合理的主题策划、有创意、有新意的开发或者设置调查形式，利用网络平台能够更快更好的展开调查，让人们在一种轻松自由，不经意的状态下反映其对某一房地产开发项目的了解和认知程度。了解其对该项目的兴趣、真真的购买能力等信息。

参考文献：

[1]郭国庆，市场营销学[M].武汉：武汉大学出版社，2004.

[2]张国栋.房地产开发[M].北京：机械工业出版社：2008.

[3]刘洪玉业.房地产开发经营与管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.