我国房地产证券化存在的问题及对策研究

闫丽

【摘要】针对我国房地产证券化存在的问题展开分析，介绍房地产证券化的内涵，提出优化房地产证券化法规制度、优化内部管理机制、加大金融监管力度三点针对性的建议、推动我国房地产行业发展。

【关键词】房地产;证券化;经济全球化;金融創新

金融行业发展的过程中，使金融体系逐渐具备了市场化的特点，特别是在经济全球化背景下，我国房地产市场可能会面临证券化的现象。房地产证券化在实现房地产融资是突破融资限制需要解决的重点问题，也关系到资产证券化运行，属于金融创新的有效手段。面对房地产证券化中存在的问题，需要结合当前行业发展现状制定针对性的解决对策。

一、房地产证券化内涵

房地产证券化是针对房地产投资而言，将投资转变为有价证券模式，投资者在房地产中投入的直接物权转变成权益凭证，且该权益凭证带有证券性质，使房地产投资可以直接转变成为证券投资。基于理论层面分析，房地产证券化是基于传统形式的房地产投资创新模式，也是房地产融资的一种有效手段，房地产金融行业的不断发展，会对房地产证券化带来直接的影响。总结房地产证券化特点，集中表现在房地产证券化基础资产这一层面，其中基础资产属于合同权利，不管是房地产抵押贷款债权的证券化，或者是房地产投资权益的证券化，在其实现证券化期间，所有基础资产在法律化手段的作用下，全部被转化成为合同权利。

二、房地产证券化存在的问题

（一）法规制度需要完善

房地产证券化的市场主体较多，例如信用评价机构、原始债权人和证券投资者等，实现房地产证券化的过程中，需要将所有主体的利益加以协调。但是根据当前证券法律制度要求，房地产融资业务中有关于资产证券化的内容相对较少。另外，破产法与信托法中均涉及到创建风险隔离机制的内容，但是实施的时间较短，所以难免会在执行期间面临阻碍。

（二）内部管理制度需要完善

房地产证券化的实施必须要有内部管理机制，其中包括会计、税收处理与审计等。但是结合当前市场主体情况分析，内部管理机制依然需要完善。立足于会计审计的视角，房地产证券化中与之相关的制度设计流程相对缓慢，这主要是因为会计与审计制度不同，最终带来的证券化成本与收益也会存在差异性。所以，要想完善配套设施，必须要经过详细讨论;立足于税收视角，设计相关制度需要同时保证效率以及征税成本，不能出现重复征税的现象。除此之外则要保证公平性，这是限制房地产证券化深入发展的关键性影响因素。

（三）监督工作需要深入

作为全新金融模式的一种，房地产证券化的实施要加强监督管理，才能够确保各项活动的规范性，以此推动房地产行业可持续发展。但是分析房地产证券化的实施现状，在监督管理方面还需要不断深入，监管力度不足导致执行期间面临协调性差等诸多问题，限制了房地产证券化的深入发展。

三、房地产证券化的优化对策

（一）优化房地产证券化法规制度

房地产证券化要以完善的法规制度作为保障，政府部门需要在这一方面加强重视，开展房地产金融体制建设，并且在房地产证券化法规制度方面加强管理，结合现行房地产证券化的相关法律法规，需要按照行业发展现状进行优化，例如《证券法》和《房地产法》。金融机构也要在法律法规要求下，监督资本市场运行，确保房地产证券化主体的利益，从而提高房地产证券化各项活动实施的规范性，实现行业稳定发展。

（二）优化内部管理机制

进入到信息时代后，我国房地产行业的转型业进入到关键时期，相比以往运营模式难度增加，无论哪种模式的地产，建立科学合理的运营管理机制，对于房地产企业转型以及行业的发展都有重要的作用。当前房地产市场过渡到过剩时期，各个企业之间竞争趋势越发激烈，房地产企业制定可行性高的运营模式，有利于节省成本，提高议价能力，在市场竞争中获得明显的优势。虽然一些私营企业也可以在创建管理体系方面呈现出优势，调动企业内部所有工作人员的积极性，但是与公开上市公司相比，后者因为股份具有流动性的特点，所以更容易实现房地产证券化的目标。

另外，公开上市公司的股票期权与股票红利具有灵活性，这对于工作人员而言也是最为有效的激励手段。企业内部管理人员为了能够在市场竞争中获得明显的优势，需要加强对决策流程、财务控制等工作的重视，越来越多的上市企业在运营管理环节发现，企业内部管理要求对于职工而言可能是一种束缚，不仅会在职工内心产生厌烦心理，还会在管理期间付出较大的代价。但是立足于长期发展的视角，严格的管理要求可以完善管理机制，提高员工的凝聚力。管理要求中涉及到企业独立外部董事会，其中商业计划与项目需要在董事会中展开讨论，满足所有股东利益需求，具体涉及到资本配置、成本控制等方面。同时，还应该加强财务管理，创建结构完善的管理机制，能够突出房地产证券化投资产品在企业内部管理的作用。由此可见，企业内部管理机制是管理人员实施监管的重要保障，能够提前规避市场风险，投资人员主动在管理机制中投入资金，优化房地产证券化投资产品结构，为其发展提供推动力。

（三）加大金融监管力度

制定内容完善的房地产证券化法律法规，可以创建良好的发展环境，使房地产证券化得以深入落实。尽管当前《证券法》和《破产法》等对房地产证券化起到了约束作用，但是在金融监管方面还有很大的提升空间。要求按照相关法律法规内容，针对房地产证券化的实施过程进行监督与管理，重点解决资产处理环节存在的问题，参考其他国家在房地产证券化管理方面的成功经验，发挥法律法规的作用，加强金融监管规范性，使房地产证券化能够更加深入地实施，并且推动我国房地产行业长期发展。

四、结束语

综上所述，在房地产行业不断发展的当下，房地产证券化成为非常重要的发展方向，要求房地产企业从完善法律规定、优化内部管理机制、加强监管等方面加强重视，明确当前房地产融资现状，采用有效的融资方法，推动房地产证券化发展。

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