房贷换锚正式开启 住房金融“稳”字当头保持定力

根据中国人民银行要求，3月1日房贷利率定价换锚IPR启动。各家银行也纷纷行动起来，通过微信公众号等各种渠道告知消费者具体办理事宜。对于转换成浮动利率和保持固定利率不变之间的选择，业内专家建议，购房者应该结合自己的实际情况做出决定。

近期，房贷利率表现平稳，呈现出缓慢下降的趋势。融360|简普科技大数据研究院对全国35个重点城市533家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年1月20日至2020年2月19日，全国首套房贷款平均利率为5.50%，环比下降1BP;二套房贷款平均利率为5. 81%，环比下降IBP。

疫情期间，一些地方尝试放松房地产政策，但国家层面始终保持着“房住不炒”的政策定力。在住房金融领域，近期央行发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》指出，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。银保监会也在随后举行的通气会上强调，目前房地产金融政策没有调整和改变。业内人士表示，未来，在“稳楼市”的大方向下，各银行的住房金融业务将在持续保持定力的政策指引下开展。

为购房者提供定价选择权

疫情期间，多家银行都建议客户采取线上办理业务的方式。以工行为例，该行发布公告称，其手机银行支持“一键转换”，方便快捷，推荐优先选择。同时，该行还提示客户在疫情期间通过手机银行办理业务，确需线下办理的，建议客户在疫情结束后前往办理，避开定价基准转换初期及尾期的高峰期，在转换期内分散办理。

“用户通过手机银行或网上银行进行操作，不仅可以大幅提高转换效率，也与疫情期间的‘无接触式服务理念相吻合。”融360简普科技大数据研究院分析师李万赋说。

“哪位大神能说说这是什么意思？”近期，像小张这样对房贷换锚还不甚了解的消费者并不少见，他们在微信群里发出这样的疑问。据悉，银行业已对此做好准备。如建行及时在微信公众号上推出《存量浮动利率个人贷款定价基准转换问与答》，把本次换锚的重点内容“翻译”成更为简洁明了的十问十答。在看过朋友转发的这个文件后，小张表示自己了解到了本次换锚的要义。

而最受购房者关心的话题，还是应不应当选择换锚。若购房者选择浮动利率，那么其房贷利率将从明年开始，跟随LPR的升降浮动。因此，这主要取决于购房者对于未来LPR走势的判断。

“您的房贷利率是固定利率，且打过折，比较低，如果后续走高了，利率会随之上浮。选择只能做一次，8月31日之前决定就可以，建议您再观察考虑一段时间。”3月2日致电中行时，李女士得到了银行方面较为谨慎的回复。

“转不转换要看LPR走势，与现行房贷利率无关。”不过，新网银行首席研究员董希淼认为，“即便之前是7折利率（3.43%），也应转换，转换之后的加点是负137个基点（目前的利率水平减2019年12月的5年期IPR，即3.43%减4.8%）。在还清贷款之前，这个负137个基点作为加点值，将保持不变。”

国家金融与发展实验室特约研究员戴志锋则表示，考虑到房贷合同期限较长，利率水平会根据经济周期的变化出现波动，因此浮动利率定价存在一定利率风险。“若经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。但若经济下行压力加大，利率处于下行周期，采用LPR加点的定价方式便可以减少房贷成本。”

“在经济下行压力下，转换或为较优选择。在目前经济形势下，稳健的货币政策是不会转向的，5年期LPR在今年还有下行空间。即使后续LPR出现小幅回升，也可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。”戴志锋建议。

特殊时期稳楼市方向不变

“历史上，2月份是楼市政策较少的月份，但今年受疫情影响，2月份全国有超过60个城市发布了多次房地产政策。大部分都和疫情下的房地产市场调控有关。”中原地产首席分析师张大伟表示，“政策主要集中在公积金政策、土地款缓解政策和预售加快政策方面。预计3月份的房地产市场调控政策将会集中在刚需购房政策宽松上，坚持‘房住不炒。”

“2月下旬开始，河南驻马店、广西南宁、广东东莞等地开始调整公积金政策，涉及公积金贷款首付比例、贷款额度、二套房购房贷款、贷款期限等。”李万赋表示，各省市因城施策，疫情期间对待房地产市场的政策思路有所差异，大部分将在一定程度上刺激到刚需。

不过，作为此轮释放放松信号的代表地区之一，驻马店所出台的《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，在发布数天之后就被喊停。2月28日，河南省政府约谈驻马店市人民政府主要负责同志，要求其提高政治站位，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，按照省委、省政府工作要求，坚持“房住不炒”。目前，在驻马店市人民政府网站上，上述文件已经被删除。

“疫情之下，大部分开发商与市场的乐观，是因为宽松的刺激政策不断出现和试探。但驻马店被约谈会让很多城市松绑的步伐放缓。目前看，最关键和核心的政策依然是房贷政策，特别是首套房的首付比例、二套房的认定标准。到目前为止，全国的商业贷款首付比例政策没有变化，监管层对房地产金融绝不松口，反映了‘房住不炒的基本态度。”中原地产首席分析师张大伟认为。

在解读《2019年第四季度中国货币政策执行报告》时，央行副行长刘国强强调，LPR下行基本上不影响个人房贷利率。银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。

李万赋表示，2020年以来，全国房贷利率水平呈现平稳略降的走势，预计未来仍将维持这种基本平稳的趋势。

银行探索差异化房贷政策

近期，银行业在住房金融业务方面的动作也引发关注。以浙商银行为例，该行发布的调整个人贷款通知称，对非限购城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况，将非限购城市居民家庭购买首次个人住房的首付贷款比例从原来的30%调降至20%。

对此，该行回应称，始终严格执行监管部门关于限购和非限购城市差异化信贷政策，同时符合各分行当地房贷调控措施，与银行同业执行要求基本相当。从法规意义上讲，这也符合央行最新的关于个人住房贷款政策的相关规定。

刘国强表示，要确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。银保监会办公厅主任、首席風险官肖远企也表示，整体来讲，房地产政策遵循“一城一策”的原则，各地方可在“房住不炒”等大方向下，根据城市具体情况做安排。

“银行的举动和回应可以体现出其未来的房贷策略。未来，各银行将在‘因城施策和‘个人住房差异化信贷政策上下更多功夫，房贷利率水平的多样性势必愈加显著。”李万赋预测。