附建式防空地下室房产测绘与设计建筑面积数据差异问题分析

2020-07-20马延斌

四川建筑 2020年2期

马延斌

(成都市人防建筑设计研究院，四川成都 610000)

人防工程依据《人防法》的相关规定修建，各级政府对人防工程修建的面积、等级、类型、标准做了相应规定；房产测绘的目的是为了检验工程建设是否满足城镇规划建设的相关要求，其结果同时也是检验人防工程是否依法修建的重要凭据；产权面积作为人防工程后期的维护管理等责权划分的重要依据，是人防工程管理的重要组成部分。

城市建设中常见的附建式防空地下室，在报建环节，人防工程建筑面积一般采用“人防设计建筑面积”；在竣工验收环节，人防竣工面积、产权面积依托于“房屋建筑面积测绘成果报告”中的相关测绘成果。由于人防工程建筑面积计算规则与现行房产测量规范、产权划定标准之间存在差异，以及关联单位理解和执行上的不统一，在实际工作中，在照图施工后，仍经常会遇到项目竣工测绘报告中的人防竣工面积、产权面积与人防设计面积存在差异的情况，人防建设管理部门难以直接判断人防工程实际修建面积是否达标。例如：人防出入口是否计入人防工程面积？人防区域内设备房间、车道等共有建筑面积如何参与公摊面积计算？房屋竣工测绘报告中人防工程测绘成果如何表达？等等。

1 人防设计建筑面积与人防竣工测绘面积差异分析

人防设计建筑面积与人防竣工测绘面积差异原因主要在于面积范围的认定。防空地下室多结合民用地下室修建，人防战时出入口与平时使用的楼梯、通道、坡道等共用的情况较多。人防工程利用楼梯可能是人防工程专用楼梯，也可能是结合民用疏散功能的楼梯。

人防工程的建筑面积的定义有两种主流观点。观点一：人防建筑面积为人防工程各层外边缘所包围的水平投影面积之和，各自然层建筑面积应为其所含防护单元、有效的战时出入口、有效的防倒塌棚架及其他可以计入部位的建筑面积之和[1]；观点二：人防建筑面积为防护区建筑面积——由防护密闭门(和防爆波活门)相连接的临空墙、外墙外边缘形成的建筑面积[2]。观点一的定义范围包含了防护区建筑面积和人防战时出入口所利用的楼梯、通道、坡道等建筑面积，人防工程建筑面积涵盖范围更全面，反映的人防工程的建设规模更完整，但在平战结合使用的楼梯、通道等部分的测绘边界方面存在不确定性；观点二的定义范围仅包含了防护区建筑面积，依据该定义，人防工程的边界条件更清晰，排除了围护结构以外的建筑面积干扰。

以成都市为例。工程项目通常根据人防设计院出具的施工图纸的“人防设计面积”确认人防建筑面积，而图纸对人防建筑面积的边界采用了观点一；房产测绘所执行的标准、规范主要包括：GB/T 17986.1-2000《房产测量规范》，川建发〔2010〕19号《四川省房产测绘实施细则》等国家标准及地方性法规，但上述规定中并无人防工程测绘的实施细则，故测绘时可能采用观点二，由此出现差异。

案例1：某人防工程的测绘报告中的人防建筑面积小于设计图纸的人防建筑面积。经测绘单位与设计人员反复核对后发现，人防建筑图纸中包含的人防通道建筑面积，即人防楼梯间及汽车坡道建筑面积没有统计在人防工程测绘报告内。在项目设计过程中，上述建筑面积的统计计算均由设计单位完成并标注在施工图纸上,但由于测绘单位对上述做法并不清楚，导致其测绘的成果与设计指标存在差异。

2 人防设计建筑面积、竣工测绘面积与产权面积差异分析

混淆人防工程竣工面积和产权面积的概念也是导致测绘面积、产权面积与人防设计建筑面积差异的原因之一。产权面积是房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定[3]。人防工程的建筑面积是按人防设计图纸所示的边界范围进行统计并指导测绘单位实施测绘行为的依据。可见，建筑面积是反应工程的实际使用情况，产权面积是反应工程的权属情况，两者的计算方法和用途是不同的。根据《四川省房产测绘实施办法》的有关规定，“地下室或半地下室中设计作为人防工程的建筑面积”属于“不被分摊的公共建筑面积”。“列为不被分摊的公用建筑应视为一个产权单元，并参与分摊该栋相应的共有建筑面积。”[4]人防工程建筑面积、竣工建筑面积、产权面积三者之间的关系如图1所示。

图1 人防工程建筑面积关系

测绘单位依照人防设计图纸所示的人防区域范围进行实地测量，其成果体现在房产测绘报告中的“房屋竣工面积”中。人防工程作为一个产权单元参与其他共有建筑面积分摊，可以简化理解为“人防产权面积=人防工程建筑面积+公摊建筑面积”，其成果体现在房产测绘报告中“房屋产权面积”中。如果测绘单位将产权面积中的人防工程数据作为人防工程建筑面积成果，往往会导致测绘面积大于实际建筑面积的情况。

案例2：某人防工程的测绘报告中的人防建筑面积远大于设计图纸的人防建筑面积。查找原因发现，其人防工程建筑面积成果体现在房屋产权面积报告中，其中人防工程面积是根据整个地下室内部的设备房间、管理用房以及人防车位的产权面积累加计算的结果。各项建筑面积统计中除房间本身建筑面积外，还包含分摊的共有建筑面积。

从实际效能看，房屋竣工面积反映了人防工程的实际修建情况，作为行业主管部门审核该项目是否满足人防应建面积指标，是否依法修建人防工程的依据；产权面积是作为人防工程后期的维护、管理等责权利划分的法定依据，不能直接作为人防工程是否按图施工的判定标准。因此，厘清人防工程竣工面积和人防工程产权面积的关系是必要的。

3 关于对进一步解决测绘面积与设计面积差异方法的思考

3.1 明确人防建筑面积范围，完善人防工程测绘实施细则

现行的《房产测量规范》及《四川省房产测绘实施细则》中并未体现人防工程面积计算细则，而《人民防空地下室设计规范》中，关于人防建筑面积的表述也过于简略。对于人防工程而言，上述标准不能适应现阶段设计及测绘过程中出现的新情况、新问题。从加强房产测绘管理，规范房产测绘行为角度出发，建议有关部门明确界定人防建筑面积计算范围。深化完善人防工程测绘实施细则，使人防工程测绘更加精准。全国范围内，河北、河南、浙江等地专门制定了《防空地下室面积计算规则》，并且浙江省于2018年颁布了《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》地方标准。目前，四川省正推进实施工程建设项目“多测合一”工作，整合规划、房产、人防等测量技术规范和标准，统一工程建设项目面积计算规则，实现“一次委托、联合测绘、成果共享”的中央精神。

3.2 优化完善配套成果文件

人防工程测绘的实施手段和测量技术与一般工程建设项目测绘是一致的。为了更好的体现人防工程测绘成果，可以在现有的房屋测绘成果报告的基础上做相应的调整和完善，建立适用于人防工程测绘的管理模式及相关配套文件。

3.2.1 补充人防工程竣工平面图，明确人防工程测绘范围

人防工程竣工平面图是实施人防面积测绘的基础技术资料。补充人防工程竣工平面图可以直观的体现人防工程的范围边界，且该图应与设计单位出具的施工图文件中表示的人防区域范围保持一致。当出现人防区域边界不清晰、不一致的情况，应与设计单位沟通确认，明确测绘范围，由此得出的测绘成果才能与设计范围相符。房产测绘成果中的竣工建筑面积可按“人防区域”、“非人防区域”进行分类统计与汇总。例如将人防工程范围内的各类设备用房、机房、汽车库等建筑面积，计为人防地下室建筑面积，可以更加直观体现人防工程的实际修建情况。

3.2.2 进一步明确人防工程竣工建筑面积和产权面积的关系

若将人防工程整体视为一个产权单元，则其工程内部的设备用房、管理用房等共有建筑计算可与非人防区域的共有建筑面积分别计算和分摊。通过这种计算方式可以使人防工程产权界限更加清晰明确，其自身的竣工建筑面积和公摊建筑面积之间的关系更加准确。