老旧住宅小区改造的创新与探索

王豫生　李亚军

摘要;2018年以来，乐陵市房产管理中心在没有上级配套资金情况下，创新工作，采用“政府投一块，受益业主出一块”的模式，探索出老旧小区改造的新途径，顺利完成城区范围枣城开元住宅小区（一期）、市中街道家属院、市工会住宅小区、人社局家属院、希森住宅小区等5个住宅小区的改造，累计完成投资520万元。通过创新探索，拓宽了老旧小区改造的思路。

关键词：地下车位;商品房;价格;停车

中图分类号：F293 文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2020）06-0078-79 收稿日期：2020-05-15

1“政府投一塊，受益业主出一块”化解资金难题

缺少上级配套资金是县级房地产管理部门组织老旧住宅小区改造的首要问题。乐陵市确定改造思路：改造资金“三七开”，即受益业主筹资30%，政府出资70%。改造哪个项目，视业主筹资情况确定，政府资金根据业主筹资跟进，激发业主改造主动性。通过充分酝酿，广泛意见征求，最终选定枣城开元住宅小区（一期）市中街道家属院、市工会住宅小区、人社局家属院、希森住宅小区等5个住宅小区（16幢楼5万平方米）进行改造，乐陵市房产管理中心（以下简称中心）筹集并完成投资400万元，业主筹资120万元，为改造提供了资金保障

2“怎么改，业主有发言权”合理确定改造内容

在资金有限的情况下，要做到精准改造，就要充分发挥业主作用。中心确定了专业设计、征求民意、结合现状的改造原则，“业主需要的就去完善，小区缺少的就去补齐，问题突出的就去解决”。分三步进行改造，一是由专业团队进行规划设计，将改造后的效果图在住宅小区进行公示;二是召开业主座谈会，根据业主生活习惯和要求变更设计方案，集思广益，征求意见;三是结合现有资源及实际情况确定改造方案，达到简约实用的效果。

改造实践中，枣城开元住宅小区（一期）实施外墙粉刷、屋面防水、楼道管线敷设、道路铺设、排水管道修缮等立体改造。市中家属院实施外墙粉刷和道路修缮。其他3个住宅小区实施外墙粉刷和楼道整修。经过改造，5个老旧住宅小区面貌焕然一新，受益业主纷纷点赞。

3专有部位改造“谁所有，谁负责”

枣城开元住宅小区（一期）原有储藏室为铁皮房，年久失修，损坏严重，并存在漏电隐患。铁皮房属于专有部位，应由业主自行出资改造。经研究，确定改造思路：改造工作由物业服务企业牵头，在征求业主意见的基础，上进行改造，改造费用按成本价由业主分摊。改造之初，部分业主持观望态度，希望政府承担全部改造费用，根据现状，采取分步实施的办法，分期进行改造，最终经过三期施工，完成改造，消除安全隐患，美化居住环境。

4打造党建阵地，突出党建引领作用

改造过程中，中心将打造党建阵地作为改造目标之一，取得了良好效果。充分利用枣城开元住宅小区（一期）废弃的燃煤锅炉房，将其改造为党群活动中心，设立了党支部、老年活动中心、“四点半”学校，配套设施一应俱全。党建阵地的完善，加强了住宅小区管理，丰富了业主文化生活。

5多方协作，合力攻坚

改造过程中，充分发挥房产管理中心、市中街道办事处、物业服务企业和业主代表作用，明确分工，凝聚合力，做好改造工作。一是房产管理中心通盘统筹，引导改造;二是市中街道办事处发挥基层管理优势，破解难题;三是物业服务企业落实改造细节，完成改造;四是业主代表对接业主，全程监督改造。对于改造过程中出现的部分业主意见不统一的问题，中心结合实际，采取个别引导和联合攻坚方式，取得了较好效果。