柴强：正确引导存量房交易双方共同进行交易资金监管

罗克研

据统计，2010年至2018年，中国房产交易纠纷案件总量128万件，平均每年递增超过30%。仅2018年，房产交易纠纷案件数就达到了30万，大额的资金纠纷已经成为了房地产案件的导火索。

不安全的资金支付给房产交易带来了巨大风险，其中，非正规、非权威、非专业渠道的房产支付是导致风险的重要因素之一。对于交易各方来说，资金安全尤为重要。随着购房者对房产交易资金的风险意识有所提高，资金存管服务已经成为逐年上涨的发展趋势，但学会鉴别正规合法与非正规的存管渠道也同样重要。

针对二手房资金托管的现实情况，《中国质量万里行》记者采访了中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强。

记者：从2005年开始起全国各地推行存量房资金托管到现在，对于二手房交易市场有什么样的影响，意义如何？

柴强：存量房交易资金监管，指存量房买卖双方在达成买卖交易后，按照买卖合同约定或者自愿签署交易资金监管协议，将交易资金（包括订金、定金、首付款、尾款及完成交易所涉及佣金、税费等）存入特定主体开设的存量房客户交易结算资金专用账户，并由特定主体联合买卖双方对交易过程中各款项按照各方约定的资金使用计划进行监督使用，以确保交易资金专款专用的行为。

我国存量房交易资金监管制度建立于2006年。2002年至2005年，随着二手房交易逐渐活跃，二手房交易资金被不法经纪机构占压、挪用、侵吞、卷逃的案件频频发生，如2003年北京坚石案、2004年合肥桃园案、2005年天津汇众案等，各地开始探索通过政府强制监管、银行托管等方式对二手房交易资金进行监管。2006年，在总结地方经验的基础上，原建设部会同中国人民银行印发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房[2006]321号），此后，许多城市陆续建立了二手房交易结算资金监管制度，逐步实行了交易资金专用账户管理。

通过加强交易资金的监管，存量房交易资金安全得到保障，监管效果明显，主要体现在：一是提供了安全的市场交易环境，有效地保证了监管范围内的交易资金安全，切实维护了购房者合法权益。二是有力地维护了房地产金融 秩序，一定程度上化解了房地产金融风险。三是有效制止了经纪机构挪用房款、吃“差价”，甚至卷款出逃等违规违法行为，促进了房地产经纪行业健康发展。四是有力地维护了良好的房地产市场秩序，促进了社会和谐稳定。实行交易资金专用账户管理，经纪机构不得代收代付交易资金，交易资金案件的发案率大幅减少。

记者：由于各地政策不同，目前对一些无政策规定的地区中介房产机构并没有严格规定必须做资金托管，您认为有必要去强制要求么？还是通过房屋买卖合同去做到资金监管？

柴强：根据我国有关房地产法律法规，新建商品房预售資金实行政府强制监管，但存量房交易资金监管由于缺乏法律法规依据，各地监管尺度一直宽松不一。天津、济南、杭州等城市监管力度大，通过技术手段，在监管程序上做了种种设计，实际上变相实行了强制监管。有的城市虽然开展了监管，但监管效果不理想，且没有建立相应的制约机制，使监管工作流于形式。如银行或中介机构与相关当事人存在利益关系，难以实施全面有效的监管，存在监管漏洞。对首付款、贷款资金、尾款、税费、佣金等，只监管了其中的一部分，致使其它部分资金仍游离于监管范围外，存在风险隐患。

近年来，随着“放管服”及改善营商环境等要求，许多城市监管尺度进一步放松，如2018年北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会发布《关于进一步优化营商环境简化房屋交易流程的通知》（京建发〔2018〕182号），规定为进一步提高房屋交易效率，优化营商环境，取消房源核验和强制存量房资金监管，为房屋交易当事人提供房屋信息查询和存量房资金托管服务。交易当事人可根据需要自行选择是否托管资金及托管方式。

虽然存量房交易资金监管对保障交易安全、维护交易当事人合法权益具有重要作用且效果显著，但长远来看，政府强制性交易资金监管与《民法总则》赋予交易自由的权利相违背，且与我国正在进行的政府职能改革方向不相一致，只能通过扩大宣传，引导存量房交易双方特别是买家认识到交易资金监管的重要性，说服卖方共同进行交易资金监管。

记者：根据一些过往案例，仍有一些消费者遭遇到二手房资金托管的骗局，特别是有的卖家拿钱跑路，这种情况下，对于购房的消费者如何拿回支出的资金？

柴强：对于因没有选择交易资金监管而遭遇交易骗局，卖家或经纪机构拿钱跑路的情况，购房者只能通过向公安机关报案或者司法诉讼等法律手段解决问题。但由于存量房交易金额大，对方骗取交易资金后往往会很快挥霍或转移，而造成购房者难以追回损失。

因此，消费者购房时，要注意防范风险：一定要选择正规的房地产中介机构和经纪人员。合同上一定要有“权威的第三方资金监管”相关内容。