当前商业地产走势

苏鑫

摘要：下行的利率使资产价格上扬，但经济下行租金下探会使资产价格下跌。对核心资产的价格走势来说，短期可能是中性，长期要看经济。近期的趋势信号要看两会是否有实质的经济政策。当然通过这次疫情也能观察到，中国经济的韧性还是不错的。

关键词：移动办公;数字商业;硬核资产

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）06-0055-56

收稿日期：2020-05-11

1现状——商业和写字楼的冲击严重

疫情最严重的2-3月商场人流不足正常情况下的20%，其中，冲击最严重的是零售商业中的餐饮业态。按照大悦城的专业预判，这一轮疫情对餐饮业造成的损失高达5000亿元。同时，对于写字楼市场，按照高力国际最新发布的2020年第一季度北京写字楼的空置率已经上升至16.7%。商办市场在快速分化，无论是优质租客或者是强势运营资源，都聚集于头部机构。

2分析——针对市场现状，业内的两点疑问

世联的创始人陈劲松提出国内商办物业价格会大幅下挫，黑石创始人苏世民认为未来将不再需要大的办公室，或预示办公楼的需求将有重大改变。还有很多这样或那样的对市场前景不乐观的声音。结合各种市场分析的声音，我们有3点判断。

第一，不动产市场由单边。上扬市场进入到危机波动市场。我们对经济预期判断不乐观，过去十年我们面对的都是单边上扬的周期，但未来的常态可能是危机波动的。

第二，货币放水的大背景下，資产价格的翘翘板会如何？即两股力量一下行的利率使资产价格上扬，但经济下行租金下探会使资产价格下跌。对核心资产的价格走势来说，短期可能是中性，长期要看经济。近期的趋势信号要看两会是否有实质的经济政策。当然通过这次疫情也能观察到，中国经济的韧性还是不错的。

第三，疫情冲击是暂时的，但会产生深远的长期影响。商业受到的冲击最猛烈，预计六七月后将会逐步复苏。

写字楼出租率和租金将会下降。总体表现，北京受到的负面影响最小，其次是上海，一线城市影响较大的是深圳广州。租金何时趋稳要看经济走势和各城市写字楼的供需情况，每个城市都不同。北京一定是最快稳定的。

3趋势与机会

对于极其不确定的未来，我们要及时调整和完善投资策略。为此，我们与黑石、弘毅等顶级地产投资机构也做了交流，大家的共识是：面对危险降低杠杆率，如优化贷款（目前每个项目都已启动和银行的沟通）;稳定已投项目的现金流。

但同时也有机会。好的资产可能不得不低价卖出，这样基金会有更多购买资产的选择机会;资产分化将加剧，有稳定现金流的资产将受到追求安全的资金追捧;资产分化的核心是看现金流，而现金流的核心是资管能力。

写字楼的租客品质甚至产业结构，直接决定写字楼本身的价值。而商业价值要看运营能力，头部运营公司在疫情陆续恢复时，最有可能捕捉市场反弹的契机。

所以，北京的融中心项目我们找大型IT企业来租，火神庙项目我们找中粮大悦城合作，都是降低了风险。

因此，我们认为当前商业地产有三大趋势：

新办公趋势——移动办公（或分布办公）的兴起。

新商业趋势——线上线下结合催生数字商业的诞生。

资本投资趋势——大家追逐”硬核资产"，即一线城市的核心资产但同时更关注现金流了。

4我们的应对措施——坚持稳健的投资策略

聚焦一线城市的"硬核"资产，降低杠杆，关注现金流。

寻找低价的好资产。多看项目，了解市场温度，但不轻易出手。

投资聚集：如品类方面受疫情冲击小的刚需类社区型商业或产业聚集的核心写字楼;如北京的互联网产业或高科技产业集中的区域是“互联网产业带”——中关村到北三环到望京区域;如社区商业找人口密集或人口稳定增加的区域。

面对市场的更大的不确定性，除了更加稳健，更加专业，我们需要更加努力，不辜负投资人和合作伙伴的信任。