凯德中国商业地产模式研究

布局核心；资本闭环；业务精简

摘要：在存量时代下，凯德如何在利润不高的商业项目中攫取到更多利润，这与其领先的资本运作模式及管理模式息息相关。尤其是在综合体及商场项目领域，凯德通过投资核心城市的潜力项目，加上基金/REITs的参与，得以更快回流资金再投入，此外通过精细化的运营，降低运营成本，从而提升利润空间。

关键词：布局核心;资本闭环;业务精简

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）06-0033-37

收稿日期：2020-04-01.

凯德集团是一家亚洲的多元化房地产集团，总部位于新加坡，其投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅，集团业务遍及全球30多个国家的200多个城市。此外凯德集团还拥有全球领先的房地产投资管理业务规模，旗下共管理8支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托，以及20多支私募基金。

在当前的存量时代下，大多数房企均已涉足商业领域，而凯德作为国内商业领域的先行者，无论是其资本运作还是管理模式，均有值得借鉴之处。

1凯德集团在中国的商业业务发展现状

1.1长远来看凯德将持续保持中国较大的业务占比

截至2019年上半年，凯德集团的资产管理规模1291亿新元，约6559亿人民币，较期初增长29.0%。其中，在中国43座城市拥有/管理200多个项目，在中国的总开发规模约2300万平方米，管理的总资产2755亿元人民币，占比42%，较2018年年末下降了6个百分点，主要由于凯德自2018年出售20家购物中心予印力后，围绕5大核心城市群不斷调整在中国各大区域的项目部署，于2019年6月又出售了3家购物中心，从而使得2019年上半年末资产管理水平相对下降较多。

此外，从所持有的总资产规模来看，凯德自2013年将中国业务定位其最重要的两大核心业务以来，中国的总资产规模占比从2012年的39%上涨到2016年的44%。综合2013年以来的情况，以及从凯德未来长远的战略规划来看，凯德于中国的业务仍在持续扩张中，未来中国的占比持续维持高位。

从营业收入情况来看，2019年上半年凯德集团实现营业收人21.31亿新元，约108.27亿元人民币，其中中国业务的营收占比为27.0%，同比下降了17个百分点，主要由于中国住宅部分的结转收入单价较低，从而降低了营业收入。从历年数据来看，凯德逐渐加大在中国的布局，这部分投资也渐渐为凯德贡献着不菲的营收，近年来其营业收人的40%左右都来自于中国。

1.2凯德中国房地产投资组合不断优化，估值上涨

凯德于中国除住宅开发外的业态主要分为综合体、商场、服务式公寓、商务、产业园区、工业及物流地产等。从建筑面积来看，截至2019年上半年，凯德拥有1管理的综合体、商场以及商务办公项目（剔除服务式公寓、产业园等）建面共计966.32万平方米，分布于中国的项目建面为641.35万平方米，占比达到66.37%，其中综合体的建面为422.20万平方米，占比达65.82%，综合体建面占中国商业业务建面（剔除服务式公寓、产业园等）超过一半。

此外，持有的其他的商场建面为205.08万平方米，建面占比为31.98%。整体来看，凯德于中国的商业业务中，综合体和商场的建面占比达到95%以上，是凯德在中国的主要业务。凯德集团拥有/管理的服务式公寓和多单元住宅共计20028间，其中中国拥有/管理2048间。商务面积较小，占比仅为2.19%。除此之外，凯德于2019年1月14日，以110亿新元与淡马锡达成交易，收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份后，凯德中国新增了多个产业园、物流及工业地块，也丰富了凯德的所涉业务类别。

而从2019年上半年的项目估值来看，凯德中国的房地产投资组合总估值为1812.30亿元人民币，较于2018年年末增长11.4%，主要由于现有的项目估值的上涨以及收购星桥腾飞附属公司所带来的估值上涨。从历年来看，凯德中国的房地产投资组合估值不断上涨，得益于其项目的扩张以及投资业务组合的不断优化。

2凯德集团综合体及商场领域的资本运作

在存量时代下，凯德如何在利润不高的商业项目中攫取到更多利润，这与其领先的资本运作模式及管理模式息息相关。尤其是在综合体及商场项目领域，凯德通过投资核心城市的潜力项目，加上基金/REITs的参与，得以更快回流资金再投人，此外通过精细化的运营，降低运营成本，从而提升利润空间。

2.1投资逻辑：注重长期发展且有潜力项目

2.1.1布局5大城市圈，覆盖核心经济带

自2013年，凯德就确定了其在中国的布局方案，不同于其他商业企业全国化铺开式的发展，凯德选择不断精炼其布局结构，确立了以上海、北京、广州、成都和武汉5大核心城市群的战略布局。一方面，凯德选择5大核心城市群，基本涵盖了中国核心经济带。随着这些城市的经济发展及城市建设，能够为凯德当地的商业项目提升估值。另一方面，精简城市布局能够有效缩小管理半径，较大程度降低运营成本。

2.1.2坚持综合体战略，拉大自身优势

除此之外，凯德在项目投资方面也更加注重其“综合体战略”。据悉在2018年初出售的20家商业项目中，全部都为传统的商场项目，占到了当时45家商场总数的44%，而凯德的20家综合体项目却一家都未有出售。相比综合体，传统的商场项目在业态上以零售为主，相对单一，易受到电商的冲击，在未来的发展中也将面临更多风险，而凯德以来福士为代表的商业综合体在业态上更加多元，能够形成稳定的商、办、住的生态圈。

从凯德近年来收购的商业项目来看，这些项目大部分都为综合体项目，如2018年11月收购的广州科学城项目，就将成为凯德在广州首座含办公楼业态的综合商业项目;而收购的。上海星港国际中心则由2栋50层的办公楼和一体式购物中心组成，为上海第3座来福士。凯德通过打造具有多元业态组合的综合体项目，不仅更加贴合市场的需求，此外也更有利于发挥凯德全产业链及各业务板块的优势，如旗下的服务式公寓、办公楼业务等，为整体项目带来更多附加价值。表1为近年来凯德集团项目收购概况。