房地产企业土地增值税清算中的几个问题

金婕

摘要：本文结合实际，在分析土地增值税清算重要意义的同时，对当前土地增值税清算过程的难点内容进行总结，同时对提升房地产企业土地增值税清算水平的措施进行总结分析，希望可以给该领域的研究者提供一些参考。

关键词：房地产企业;土地增值税;清算;问题

一、土地增值税清算过程的重要意义

土地增值税的清算过程对于整个工作的进行有直接且重要的影响，具体表现在以下几个方面：一方面，房地产项目在实施环节，极易存在高溢价的情况，其会导致高额税收成本的存在，严重影响企业的经济效益，阻碍行业发展。目前通过合理地调整商品房供应，能够更好地遏制高档商品房的建设，更好地减轻税负压力;另一方面，高额税收成本将进一步影响房地产企业的资金链，因此企业内部需要不断调整管理模式，理性投资，并对成本进行预设和把控，才能弥补增值税过高带来的高成本和低收益。

二、房地产企业土地增值税清算所面临的巨大挑战

随着我国改革开放的逐步进行，在进入20世纪90年代之后，房地产事业取得了高速的发展，房价急剧地飙升，房地产市场发展存在比较大的挑战。在一系列政策逐步发布之后，土地增值税的清算环节依然存在如下的问题：第一，国家非常重视土地增值税清算工作，所以房地产企业应该提起足够的重视。第二，土地增值税清算时税务部门与房地产企业还处于长期的摸索环节，还需要在实践中进一步完善，从而可以使得纳税管理工作顺利地进行，防止出现偷税漏税的情况。但目前房地产企业土地增值税依然面临很大挑战。

（一）稅务管理部门的征收管理力度严重不足，土地增值税清算工作要求非常高

伴随着我国土地增值税清算工作的顺利进行，国家开始逐步加大房地产调控力度，税务管理结构加强管理、征收管理逐步严格，需要逐步地开始有效的清算管理，可以消除近年来所存在的遗留问题。在该背景的影响之下，很多企业都没有充分地掌握土地增值税清算问题，造成的清算风险非常高。

（二）土地增值税清算政策更加特殊与复杂

土地增值税的清算工作与传统的会计处理存在明显的不同。比如，拆迁补偿、代建房、代收费等部分的处理，土地的增值税清算中有非常明确的要求，要准确地理解这些政策，提升土地增值税清算工作质量。土地增值税清算工作有一定的特殊性，所以就会对工作人员有极高的要求，一方面，清算管理人员必须要具备较强的专业知识，可以灵活有效地开展清算工作;另一方面，清算人员有极为丰富的经验，可以有效地开展清算工作，需要合理地应用国家政策来防止存在多缴税的问题。

（三）土地增值税清算工作也有政策不明确的问题

比如，征收环节与金额扣除过程是非常复杂的，也有一些不明确的地方，导致清算人员难以顺利地进行工作。如果销售面积存在偏差，进行补退款的情况下就难以有效处理违约金、滞纳金的收取等，使得土地增值税的清算环节更加复杂，并无法顺利地实施。

三、土地增值税清算环节主要问题

（一）土地的使用权

城市高速发展的背景之下，我国的人口数量在全面的增加，而可使用的土地资源却比较少，根本无法满足现代城市的发展需要。因此，政府机构从这个角度出发，深入分析当前的严峻形势，出台很多法律法规制度来限制土地资源的使用权，这种方式能够从一定程度上保证土地使用权的合法性，也能够禁止一些违规操作的情况，避免那些为了利益不择手段使用土地资源的情况存在，使得土地资源使用更加科学与合理，能够更好地实现资源的合理利用，充分保障各方利益。

（二）建筑安装的费用

房地产企业在项目建设的过程中，建筑安装费用所占比例较大，这些费用在扣除的过程中也存在很多的问题：第一，扣除预计成本工作。房地产企业在建筑工程项目实施环节所需要扣除的费用比较多。比如，在清算的过程中，审计工作并没有全部完成，分包实施的过程中也会受到很多的条件制约，造成很多工作无法顺利地进行。第二，成本的原始票据不完善，因为财务工作人员的水平较低、专业素质较差，且因为房地产建设项目的工程量大、工期长，所以在具体的增值税清算环节，税务机构应对于一些实际发生的增值税项目进行全面的审核，要对全部的原始凭证进行审查与分析，进行一些发票和合同进行重点比对、查看。对于存在票据缺失、数据失误等情况，不能批准，也不能进行核算，一旦进行计算，就会导致最终的成本、利润受到影响。

（三）房地产开发过程中扣除的金额问题

因为房地产企业的施工周期相对较长、资金使用量也非常大，导致很多开发商在具体的经营管理过程中会利用财务标杆效应来给企业筹集更多的资金，以满足项目开发需要和资金运行发展。但是国家开始全面实施宏观调控措施之后，发布了一系列的规定和管理办法，要求银行不能随意地将资金贷给房地产市场，让房地产开发商通过自筹资金的方式来解决实际经营中的困难。因此，这些房地产企业为了使得项目顺利进行，不得不选择委托贷款的方式来进行资金的筹集。根据国家税务法律的相关规定，房地产企业在具体经营的过程中所面临的资金扣除问题如下：只要是在项目实施阶段所存在的财务费用利益支出方面，在进行房地产项目转让过程中，就要通过项目分摊来进行，同时还应该提供相应的金融机构所出具的证明，能够及时地将这些费用扣除，但是对于该条款也有了非常明确的规定，那就是其总金额不能超出同期贷款的利息，否则将不能按照该标准进行计算。

四、土地增值税清算问题解决途径

（一）事先筹划，早做安排

土地增值税清算工作是系统性的，关系到整个项目的实施，各个环节都会对最终的土地增值税清算工作产生影响。基于此，房地产企业应该根据可能存在的问题，清算管理人员要提前做好各项准备工作，充分地掌握相应的政策与要求，积极地安排好自己的各项工作，从而可以有序地开展土地增值税的清算工作，可以更好地保证自己的经济效益，避免存在多缴税的情况，但是也不能存在偷税漏税的违法行为。

（二）加强成本管理

1.企业角度

房地产开发公司应加强财务人员的综合素质培养，建立健全成本核算办法，规范成本归集标准，收集识别整理相关成本费用原始凭证、合同等，从严夯实财税基础工作，为土地增值税清算奠定基础。

2.监管角度

税务人员在对土地增值税进行审核清算的过程中，需要对开发成本进行详细记录，确保清算的每一笔账都不重复、不遗漏。同时，房地产公司财务人员需要加强建筑修建成本记录，采取问责制，避免发生账目问题时推卸责任。在相关成本核实过程中，需要在审查通过的基础上，才能进一步对成本价格进行核实确认。

（三）坚持被动性清算

在征税过程中，有的房地产商会故意拖欠税款或拒绝缴纳的情况，导致土地增值税清算审核工作难以定时完成。因此，行业内部需要进一步强化规章制度建设，对恶意拖欠行为采取被动清算。如果房地产企业满足增值税清算条件，需要在九十日内向相关机构报送清算材料，保持良好企业信用。

五、结语

根据以上可知，土地增值税是当前房地产企业发展不可避免的重要条款之一，因此，相关企业需要进一步重视税务清算过程，行业内需要对税务清算进行进一步引导，努力提升行业整体竞争力和综合实力。税务部门在清算过程中，需要不断根据当前最新政策进行审核，以确保清算结果有效。