中德住房储蓄合同解读

王淳祥

【摘  要】我国现有购房贷款主要为商业按揭贷款和公积金贷款两种。相较于传统的购房贷款，住房储蓄贷款具有贷款利率低且稳定的优点。住房储蓄贷款合同本质上是一种看涨期权，论文基于期权视角对住房储蓄贷款特点、优劣势进行分析，然后对住房储蓄贷款在中国的适用性问题进行了分析，最后提出了相应的改进建议。

【Abstract】The existing house purchase loans in China are mainly commercial mortgage loans and provident fund loans. Compared to traditional house purchase loans， housing savings loans have the advantage of low and stable loan interest rates. The housing savings loan contract is essentially a call option. Based on the options perspective， this paper analyzes the characteristics， advantages and disadvantages of the housing savings loan. Then this paper analyzes the applicability problems of the housing savings loan in China， and finally puts forward the corresponding suggestions for improvement.

【关键词】住房储蓄合同;住房储蓄贷款;看涨期权

【Keywords】housing savings contract; housing savings loan; call option

【中图分类号】F299.23                               【文献标志码】A                                   【文章编号】1673-1069（2020）05-0120-02

1 引言

由于购房需求增大，我国房价呈逐年上涨的趋势，住房压力大事实上是房价上涨与人们的购房能力之间的矛盾。目前，我国居民主要借助商业贷款（即银行按揭贷款）、公积金贷款、商业贷款和公积金组合三种手段购房。然而，商业贷款、公积金贷款都面临利率高且不稳定的问题，同时，这两种方式都会受到一定的限制，这无疑会加重购房者负担。二战后，为解决居民住房问题，德国政府开始鼓励互助合作形式的住房融资模式，这便是住房储蓄制度的由来，随后这种制度传遍欧洲各国。2004年，中德住房储蓄银行在天津正式成立，2011年其重庆分行开业。秉承先存后贷，以存定贷的原则。购房者需要先与银行签订住房储蓄合同，进行存款，存款额度达到合同额度50%且满足相关贷款要求后，银行会根据评级值，发放贷款。通过进行住房储蓄贷款，购房者可获得低利率的住房贷款，且贷款利率稳定，不受市场利率波动的影响。

2 主要条款解读

从金融工程角度进行分析，住房储蓄合同具有期权的交易特征，故下面以期权的视角来解读中德住房储蓄合同。

购房者通过签订住房储蓄合同，如果贷款人认为商业贷款和公积金贷款利率高于住房储蓄合同规定的贷款利率3.3%，就会选择执行期权，使用贷款;若浮动利率低于3.3%，贷款人会选择放弃贷款。可以避免利率上行导致还款压力增大，同时又可以享受利率下行带来的利息降低好处，所以可将住房储蓄合同看作一份看涨期权，期权合同的标的资产就是一笔固定利率贷款，中德住房储蓄银行会在评价日对存款额和其他硬性条件进行检查，达到要求后，会进行相应配贷，所以住房储蓄合同可偏向欧式看涨期权。合同的评价值等于存款利息总额，评价值系数，超额存款奖励系数乘积，再除以住房储蓄合同额计算得到。只有评价值达到合同要求，银行才会发放贷款。

有效期：从满足配贷条件开始，期权开始生效，客户最早可在达到配贷条件后的3个月开始行权贷款，最晚存款支付期满2年零2个月，有效期与评级值、存款额、存入时间有关，合同有效期长度明显短于合同履行周期。

期权费：住房储蓄合同的期权费包含显性和隐性两种。首先，从合同条款来看，客户選择不同的条款，需缴纳相应的服务费，以CA为例，合同服务费按合同额和提高额的1%计算，这可以看作显性的期权费。然而，住房储蓄合同的期权费不止于此，由于合同规定的存款利率低于市场上商业银行存款利率，因此，这部分利差也应该算作期权费的一部分，即隐形的期权费。合同规定，客户符合合同约定和政府规定条件可享受当地政府给予的政府补贴，这部分补贴也应算作隐性期权费。

期权费=服务费+同期市场银行存款利率-同期活期存款利率-政府补贴利率。

执行价格：执行价格是优惠贷款利率，按照合同规定，CA和CB两类优惠贷款利率为3.3%，CC类优惠贷款利率为3.9%。

财务成本：贷款客户需要承受的财务成本来自三个方面，第一部分是合同规定的优惠贷款利率;第二部分是由于存款利率低于市场银行存款而导致的收入减少;第三部分是合同所收的服务费。

财务成本=优惠贷款利率（3.3%/3.9%）-同期市场银行存款利率+同期活期存款利率+服务费。

3 产品分析

3.1 住房储蓄合同结构及功能分析

3.1.1 住房储蓄合同结构分析

住房储蓄合同可拆分为两个工具的组合，第一个工具，即存款部分，贷款客户需按要求存款，存入资金可获得利息收益，利息按合同规定的固定利率计算;第二个工具，即贷款部分，是按固定利率计息的住房贷款。

3.1.2 住房储蓄合同功能分析

客户通过签订住房储蓄合同，存入相应资金，获得固定利率计息的住房贷款，可避免由利率上行带来的还款压力增大的问题。

3.2 住房储蓄合同特点及优劣势分析

3.2.1 住房储蓄合同特点分析

住房储蓄合同特点为“先存后贷，利率固定，专款专用，封闭运作”，为获取贷款，客户每月需先存入一定资金，当存款总额达到合同金额一半时，就可以申请一定比例的用于购房的专用贷款。“先存后贷”模式可有效保证信贷资金规模充足，也可适当降低贷款银行所面临的经营风险。当市场利率有上行压力时，相比于商业贷款和公积金贷款，住房储蓄贷款的模式要更为划算。

3.2.2 住房储蓄合同优劣势分析

①住房储蓄合同优势。签订住房储蓄合同后，面对上行利率，客户可获得固定且相对较低的贷款利率，当利率呈下行趋势时，客户可放弃贷款利率，相当于直接存款。住房储蓄合同优点在于避免高额的浮动利率且获得稳定的按固定利率计息的住房贷款。②住房储蓄合同劣势。住房储蓄含有隐性的期权费，考虑到期权费隐性成本后，实际的贷款利率比商业贷款利率和公积金贷款利率更高;看涨期权适用于行情看涨，当市场利率下行时，合同的吸引力会大幅下降;从合同签订到配贷，至少有两年半的滞后期。

4 住房储蓄合同适应性分析

4.1 经济环境

我国经济发展总体正处于高速增长阶段。经济高速增长也会带动房价高速增长，然而由于收入、房价的增长速度不对称，即房价增长速度远高于国民收入增长速度，同时，住房储蓄存款增值速度远远低于房价增长速度，导致购房者不会先作长期的储蓄和规划，而只有按照合同存储一段时间，客户才可以申请贷款，因此，购房者更倾向于采取商业贷款和公积金贷款两种方式购房。

4.2 经营模式存在的问题

由于我国居民对住房储蓄业务了解过少，助销工作显得十分重要。然而，不同于德国住房储蓄贷款的营销方式，目前我国住房储蓄银行采取现买单制度，由直销团队派遣人员线下销售，同时搭配线上网络销售，这种方式并不利于住房储蓄贷款制度在我国的长远发展。

4.3 法律制度不完善

我国住房储蓄业务处于摸索试点时期，住房储蓄业务专门法律规章不完善，中德贷款储蓄合同执行期较长。合同执行过程中，外部监管環境发生变化，客户利益将受到严重损害。

5 改进对策及建议

住房储蓄贷款起源于欧洲，具有悠久历史。2004年住房储蓄贷款制度引入中国后，受经济环境、经营模式、法律制度的影响，并没有想象中受欢迎。在此，提出以下调整建议。5.1 明确市场定位，有针对性地设计产品

商业银行按揭贷款申请流程较快，适合有短期内买房需求、高、中收入阶层人群及资信良好的中低收入人群;公积金贷款推行强制性住房储蓄，不以盈利为目的，适合有稳定收入的人群。因此，住房储蓄贷款主要服务于无稳定收入的中低收入者，住房储蓄银行应针对这部分人群设计出相应合同。

5.2 积极调整经营模式

我国居民对住房储蓄制度了解过少。住房储蓄合同主要满足中低收入者的购买需求，由于高昂的服务费，线下直销模式不受欢迎。为促进销售，住房储蓄银行应积极调整销售策略，刺激居民住房储蓄和消费。

5.3 完善配套法律法规

住房储蓄银行规模不断的扩大，需要相关法律在背后做支持，避免客户利益受到侵害，同时，如果可以从政策层面给中低收入者支持，将更加有利于吸引客户。因此，推动住房储蓄贷款发展，需要推进法律建设。

【参考文献】

【1】刘健，李勇.关于对我国住房储蓄业务本土化的思考[J].华北金融，2016（08）：26-28.