轻资产运营模式下的房地产企业的内部控制措施

张涛 山东东岳联邦置业有限公司

房地产行业是我国经济发展的支柱行业，也是解决我国居民就业的重要产业，对我国经济发展的具有深远的影响，为此需要加强建立房地产企业的内部控制体系，以促进该行业的可持续发展。当前由于市场供需关系的变化、人民意识的变化、土地价格的攀升、新冠疫情的影响、国家政策的限制等多种因素的影响，房地产企业面临的市场环境急剧恶化，企业开发成本显著上升，而企业理论显著下降。而在现实环境下，房地产企业要想扩大企业规模，迎接更为严峻的挑战，这就要求它们在必须提高内部控制管理质量，加强风险抵抗能力。轻资产运营模式已经发展了40余年，也是当前发展快速的内部控制模式之一。本文具体探讨了轻资产运营模式下的房地产企业的内部控制措施，希望为我国目前房地产企业的可持续发展提供一些参考意见。现总结如下：

一、轻资产运营模式的内涵

（一）轻资产运营模式的概念

轻资产运营模式是企业为了提高核心竞争力，将非核心业务外包出去，而重点关注、创新与管理核心业务。有学者企业生产经营过程中的价值链环节划分为高附加值环节与低附加值环节，企业只有抓住高附加值环节的管理才能提高企业核心竞争力，才能提高企业的可持续发展能力，此被称呼为轻资产运营模式。

（二）轻资产运营模式的优劣势

企业实施轻资产运营模式可以提高企业的资源利用率与企业效益，也可加强加大企业控制风险的能力；并且该模式不仅可给企业创造更高与更好的价值，还可帮助企业获取更多的外部资源与外部效益，加大客户对于产品的了解，为企业可持续发展舔砖加瓦。

二、轻资产运营模式下的房地产企业内部控制存在的问题

（一）组织结构不合理

轻资产运营模式下的房地产企业的组织结构比较简单，股东人数少，控制权比较集中，法人治理结构不够完善，容易存在“一言堂 ”的局面，出现权利过于集中的局面。即使部分企业依照相关法律法规完善了组织结构，建立了监事会、董事会等组织机构，但是也多给“关系人”设置，没有发挥其应发挥的作用，造成其在对企业监督与管理的缺陷。同时企业内部下属各职能部门很多没有自主权，做任何决定与办理很多事物都需要回报与等候批复，降低了员工的工作积极性，降低了工作效率，不利于企业可持续发展。

（二）内部控制重视程度不足

有些企业的管理者对内部控制重视程度不够，对内部控制的实施只局限于企业办公室、财务部门、审计部分等个别部门与人员，虽然可节约一些资源，有利于企业管理，但是缺乏整体协同管理机制，使得企业内部控制不能发挥其最大的作用。同时一些企业为了省事，在内部控制上照抄恒大、万科、融科等房地产龙头企业已有的内部控制制度，没有与自身企业进行对比与分析，导致建立的内部控制制度与企业自身发展不适应，使得在执行中比较困难。

（三）内部风险评估能力不佳

随着企业的发展，其所面对的风险越来越多，包括财务风险、战略风险、人事风险、营运风险信息风险等。大型房地产企业由于建立了完善的内部控制体系，会有专门的部门与职工去分析与面对这些风险，从而可很好控制相关风险。但对于部分轻资产运营模式下的多数房地产企业而言，很多具有专业素质的工作人员去面对与解决风险，导致企业风险加大。

（四）内部沟通重视程度不够

部分轻资产运营模式下的房地产企业在内部沟通上重视程度不够，未能建立起一整套有效的信息沟通流程、管理层与管理层、管理层与基层员工、基层员工与基层员工之间缺乏有效沟通交流渠道，未能建立起一整套有效的信息收集、处理、输出流程。使得各级工作人员无法对企业的发展目标有明确的了解与认知，内部信息在管理上不系统、不完善，自身无法体会到自身工作的价值，也无法明确自身在企业发展过程中的重要作用，导致工作积极性下降，从而不利于企业可持续发展。

三、轻资产运营模式下的房地产企业的内部控制措施

（一）建全预算控制体制

全面预算管理是现代企业的标准化管理措施，其能实时监管企业运营状态，从而可指导企业调配相应的资源，有利于企业扬长避短，促进自身可持续发展。为此轻资产运营模式下的房地产企业应当建立全面预算控制体制，编制相应的预算计划，开展合理有效的预算管理，取得预算控制目标，进一步制定企业的预算管理规划，开展动态化的预算管理，来确保项目是否可行，以避免各种风险发生。可引入合作可以减轻筹资压力，约定好新企业或新项目的收益分配等事项，不仅可以减轻企业的筹资压力，而且能够让企业获得外部的资源，提升企业的资金、人力等各种资源的利用效率，实现资源的优势互补。

（二）增强内控的环境管理

当前很多房企推迟复工，也开始暂停线下售楼、行业销售，使得企业面对的困难重重。而内部控制的重点是环境建设，就包括赏罚明确的优化制度等，为此要增强内控的环境管理。作为轻资产运营模式下的房地产企业，为此需要时刻保持企业形象，增强内控的环境管理，建立企业自成一体的财务风险、战略风险、人事风险控制系统，注重企业的服务态度，用不同的解决方案处理各种客户需求，提高企业可持续服务能力，尽量使每个服务尽善尽美，从而满足客户的需求。

（三）提升企业的财务风险管控能力

当前新冠疫情对于房地产的冲击非常明显，主要表现为居民的购买意愿与购买力显著下降，房地产企业的现金回收力度大减。且由于复工复产的逐渐推行，很多企业的开发力度也逐渐减少，造成企业可持续发展能力减弱。为此要积极提升企业的财务风险管控能力，建立健全组织机构，建立企业责权体系，确定适当的财务风险预警线与准备线，建立评估相应财务流程的专门机构，定时对企业的财务情况实施管理与控制，并在项目全阶段中进行监管操作，来确保资金的安全性，从而保持企业的可持续发展。

（四）加强供应链与购销循环管理

在采购管理上，很多大型房地产企业拥有大量的供应商，也建立了良好的供应关系，供应商也拥有先进的采购平台和采购制度，为此具有更多的谈判手段与权力，从而可以降低采购成本，提高企业资金冗余。为此建议轻资产运营模式下的房地产企业可以将部分建造安装业务外包出去，实现轻资产运营管理模式，也为建立与优质而丰富的供应商资源长期合作业务提供基础。在购销业务方面，企业采购部人员必须建立市场调研机制，必须依照企业的有关规定守则来实施，从而找到优质、价廉的服务供方。同时在采购流程上，要建立企业购买资金的预算，交企业领导审核，从而保证企业经营成本处于合理范围区间之内。

总之，当前新冠疫情突如其来，可全方位影响房地产企业的发展，也使得房地产企业面临各种风险。轻资产运营模式下的房地产企业只有在当前环境下加强内部控制，才能促进自身的可持续发展。