租赁住房“甲醛门”：信息不对称困境下的委托代理模型

罗珊 刘双良

摘 要：自如“甲醛门”让处于规模扩张阶段的租赁住房市场面临公共信任危机。为了揭示该事件所隐含的信息不对称特征以及所造成的问题，本研究通过建立委托代理模型分析政府、企业平台与承租方的关系。通过研究可知：一是政策实验阶段存在政策信息隐藏现象;二是出租方不良市场行为引起风险转嫁;三是信息反馈不充分导致逆向选择。对此，市场主体可以通过建立优秀企业品牌、增强企业信誉以及加强行业规范来减少委托代理过程中的不对称信息;政府则需要通过完善制度规范、加强市场监管和提高对公众期望的回应度等措施处理好政府与市场、社会的关系。

关键词：租赁住房;甲醛房;不对称信息;制度规范

[中图分类号] X2 [文章编号] 1673-0186（2020）004-0129-012

[文献标识码] A      [DOI编码] 10.19631/j.cnki.css.2020.004.012

在“房住不炒”的风控背景下，租赁住房市场为房地产长效发展提供了有效途径。中央政府层面，2018年9月，中共中央、国务院提出“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益”[1];2019年，政府工作报告强调“促进房地产市场平稳健康发展”。地方政府层面，重点则是因地制宜，如北京市因着重考虑土地集约节约利用，故而大力发展集体租赁住房;深圳市主张控房价、控涨幅，以稳定住房租赁价格为规范住房租赁市场的核心等。与之相配套的利好消息在于：一是大量资金响应房地产政策，投入租赁住房建设，这较好地解决了租赁住房的融资难问题;二是集体土地供应租赁住房以及提高房企自持用地比例等政策颁布后，减轻了租赁住房的供地压力。从中央到地方，相关政策无不体现出住房租赁市场的发展方向，彰显政府支持力度。

但是，在住房租赁发展受到政策大力扶持的光环下，需要注意的是，国家政策产生导向作用的同时，也意味着会对市场发展产生难以逆转和调整的强大驱动力，在政策评价完成之前，强力却不完善的政策推力容易助长住房租赁市场“野蛮生长”。通常情况下，定点定期的政策实验可以帮助完善政策信息，规避市场失灵问题，这也是国务院在广州、南京等地设立住房租赁试点的主要原因。但是，从政策实验到政策评价与推广，这一周期动辄长达数年，而住房租赁市场发展状况难以预料。2018年8月，阿里员工王某患白血病去世，新闻报道称其搬入租赁房前后身体健康差异明显，疑其死因与去世前租住的房间甲醛检测量严重超标有关。该新闻引发社会对长租公寓质量的强烈质疑和对行业短板的激烈讨论，揭露了租赁住房企业和平台不顾消费者权益、强行上架不合格租赁住房等种种弊病。在难以实现帕累托改进的前提下，单个企业的整改并不代表整个行业的改进，行业发展的痛点和路径惯性也限制了企业自我规范。因此，我们应当从市场主体视角和国家政策视域重新解读自如“甲醛门”事件，分析其委托代理关系及存在的问题，力求从源头改善信息不对称状况，促进住房租赁市场健康发展。

一、相关文献概述

自2017年以来，有关住房租赁市场的研究成果数量较以往有大幅增长，研究从金融、制度、供需等维度，从国内外租赁住房市场的比较研究、博弈论、自回归模型等多元化视角进行探讨。本文从相关性出发，从住房租赁市场的权益、结构、责任和信息四个维度做文献概述。

关于住房租赁市场的权益问题，黄燕芬等认为住房租赁市场长效发展需通过“租购同权”来促进“租售并举”，以解决“重售轻租”的重大問题[2]。但是，脱离我国公共服务非均等化的具体国情来谈论租购同权是不科学的，一旦租赁住房资本化，将使住房租赁市场发生中低收入群体的挤出效应，所以，陈杰、吴义东提出重新定义住房权，将住房权与公共服务获得权脱钩，防止投机性租赁无序扩张[3]。

关于住房租赁市场的结构问题，王艳飞等根据调查结果认为机构化租赁是市场成熟的重要标志，而我国目前的住房租赁市场大多数房源来自私人业主，包括城市个体租赁和农村自建房租赁，这使得整体住房供给品质不高，也难以享受均等的社会服务，因此，应当强化租赁住房供给侧改革[4]。陈卓、陈杰对152个地级市面板数据进行区域异质性分析：在东部地区和房价收入比较高的城市中，住房租赁比例与住房价格呈现明显的负相关;而在中西部地区和房价收入比较低的城市，相关性并不明显，因此，培育市场也应因地制宜，合理调整住房结构[5]。林梦柔、董藩等则提出了因城施策、扩大租赁住房供给的建议[6]。

关于住房租赁市场的主体责任问题，刘柏、卢家锐站在业绩预告视角，通过实证研究证明企业履行社会责任与业绩预告的准确性成正比，企业社会责任评分越高，业绩预告的准确性和精确性就越高，有利于缓解信息不对称现象[7]。曹滨、高杰认为可以通过合同设计来提高产品质量、优化产品甄别能力和加强违规惩罚力度等[8]。闫金金、刘宁建模得出结论，即租赁企业的服务水平只能适当提高，服务水平过高将导致高租金、低收益[9]。

关于住房租赁市场的信息不对称问题，张自然、王瑶认为可以通过政策调整和“自选择机制”来降低信息不对称的不良影响，“自选择机制”是指“针对信息不对称问题，通过制度设计使得拥有信息的一方选择适合自己的合约，并通过选择体现出自己的类型”[10]。刘晓提出要强化住房租赁资产证券化风险防控，改善相关产品结构、强化政府监管、培育和保护投资者等措施能够有效抵抗住房租赁市场潜在的信用风险和操作风险[11]。周跃辉则强调引入第三方评估以得到科学、客观、合理的评估结果，从而取得良好的事后监督效果[12]。杨松等认为一方面应当提高企业的知名度和美誉度，通过品牌建设提高企业竞争力;另一方面要加强协作，建立收益共享的利润分配机制[13]。

二、住房租赁的委托代理关系及其信息不对称特征

从信息传导路径来看，第一阶段，中央政府将扶持租赁市场发展的政策信息传递给地方政府，委托地方政府制定具体政策、监督管理住房租赁市场，形成政府间的委托代理关系。而后，相关政策促使房企、平台等以重资产或轻资产的模式建设或运营租赁住房。进入市场后，承租方与出租方签订租赁合约，双方履行合约中规定的权利与义务。第二阶段，“甲醛门”事件发生，长租公寓质量问题反馈至市场和政府。当甲醛检测量超标事件披露时，长租公寓甲醛检测信息才进入已承租或潜在承租群体的视线，公众及媒体开始挖掘后验信息，但是，房屋空气检测情况本应属于租赁住房产品的先验信息，这种矛盾属于不对称信息的典型表征。后验信息迫使房地产行业以及政府方面对此作出响应，否则将危及行业发展。第三阶段，市场和政府回应“甲醛门”事件。当企业和政府完成信息响应，就形成了一个完整的双向信息闭环。整个过程从信息不对称开始，以不对称信息得到弥补和完善为结果。由此可见，住房租赁市场各参与方的信息是否“对称”，正是委托代理是否出现问题的关键所在。

（一）政府间存在隐藏信息的“道德风险”问题

关于住房租赁市场，住房和城乡建设部发布的政策涉及住房租赁资产证券化、大中城市加快发展住房租赁市场、调整住房租赁市场税收政策、集体建设用地建设租赁住房试点等内容。“甲醛门”事件发生在杭州，杭州市住房保障和房屋管理局在2015年发布了《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》，仅提出“居住房屋应当具备基本居住功能，并符合建筑、房屋使用、治安、消防等安全要求”。2015年所公示的合同范本中，《杭州市房屋出租委托合同》主要关注房屋权利及房屋配置，其规定“甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全”，均未明确空气质量安全问题。出租方的环保安全要求究竟标准如何、承租方权益通过什么渠道来保障、责任如何划分等问题均未提及，更谈不上安排对应的责任部门来处理。也就是说，从工作责任落实这一角度来说，杭州市住房租赁试点政策对“出租人义务”和“承租人权益”的执行方式是模糊的，甚至是袖手旁观的。这说明政府间政策信息传导脱节，中央政府明确地方政府做好租房租赁市场的引导建设工作，而地方政府的市场监管工作并未落到实处。这一情况导致一部分重要的、应明确公示的信息遭到隐藏。

根据政策制定流程及其特征可知，要制定具备针对性、全局性和前瞻性的政策，需要进行可行性分析，在政策实验中探索可行性又通常伴随着时间上的滞后性。2019年3月19日，杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州加快培育和发展住房租赁市场试点工作》，明确“推行全市统一的合同示范文本，引导租赁双方使用規范化的租赁合同，明确租赁双方的义务”“市住保房管局设立专门的住房租赁管理机构”“负责处理属地范围内住房租赁相关事务和纠纷”“加强对住房租赁情况的日常检查”。但是截至2019年9月，与之相配套的《杭州市房屋租赁合同范本（企业版）》为2017年修订版，对比2015年合同范本，其进步性体现在房屋安全性能方面：提出“甲方出租的房屋不具备居住使用功能，乙方有权单方解除合同，并且甲方向乙方支付违约金”，支付标准由双方商定后写入合同，“甲方应当遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》，履行居住房屋出租安全管理有关职责和义务”，“甲方应保证在租赁期内，该房屋可以被安全、正常使用”。但其缺点是仍未提及房屋空气质量。而作为规范性文件的《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》仍为2015年版本，截至2019年9月2日，该版本并未修订更新，房屋安全性尤其是空气质量安全的划定标准亦未曾提及。制定政策要与时俱进保障消费者权益，时间成本巨大且难以预估，这类信息不对称会损害政府公信力，可能导致无法对接中央政策实验和保护消费者权益的道德风险。

（二）承租方与出租方的不完全合约存在“风险转嫁”问题

由上文可知，租赁合同中并没有规定甲醛超标后的处理方式，也没有制定相应的赔偿措施;再者，甲醛释放物不仅包括油漆，还包括各类家具板材如大理石地板，因而在法理上很难进行责任划定。相关案例的处理结果一般是依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”，承租人可以行使法定解除权解除合同，但在解约后很难获得违约金和损失赔偿。这种源于合同规范对承租人隐藏产品或服务信息导致承租人难以获得对等信息的情况，属于制度领域的信息不对称。科斯的现代合约理论指出，制度是另一种形式的合约。与市场经济中的交易合约不同，制度合约的参与方因地位不平等致使信息不对称的情况屡见不鲜。

“甲醛门”事件发生一个月后，公众只能看到自如的危机公关、司法程序宣布启动、检测机构门庭若市和租客们的艰难维权之路，有的检测机构直接拒绝接自如房客空气检测，甚至销毁空气样本。市场主体出于利益最大化目标导向，可能会对政府和消费群体隐瞒房屋质量信息，由于信息不对称在合约签订之后，会形成了政府与市场委托代理关系中的“道德风险”，承租方成为风险的实际承担者。

（三）信息反馈不充分导致“逆向选择”问题

在“甲醛门”事件信息反馈环节中，一级致癌物甲醛是最受关注的后验检测信息。由于家装材料广泛含有甲醛，且甲醛的污染源具有多元化特征、挥发期长达3～15年，其检测建立在单块检测物的基础上，且检测结果会随着季节、气温、通风度等差异而产生较大变化幅度，造成取证困难，也难以确定直接的因果关系，不符合法律法规的程序规范;而自如“甲醛门”事件发生后，承租人要求检验空气质量，却发现工作人员明目张胆篡改测量数据，给取证设置障碍。此外，链家所提到的“下架所有首次租赁住房，保证引入第三方检测机构、装修空置30天且会将检测报告如实放置”等措施颇受质疑——空置天数是否达到30天，以及检测报告是否符合实际情况等，这些问题都可能形成新的不对称信息，引发新的维权问题。

合约理论告诉我们，试图用隐瞒信息来降低负面影响的行为并不能帮助企业提高信誉，相反，这会加剧信息不对称，让承租人对住房租赁市场失去信心。监管缺位的政府和唯利是图的出租方利用自身掌握的更多信息损害了承租方的利益，受甲醛困扰的公众维权之路异常艰辛，归根结底在于我国法律缺乏对居住安全的认定标准以及影响居住安全因素的审定和规范。

当后验信息未及时反馈或未产生正向反馈，导致无法发挥应有效用时，处于信息劣势的承租方难以做出交易决策，将影响租赁住房供需平衡、租金价格和市场效率，这一结果就是承租方处于信息劣势时的“逆向选择”。

三、建立住房租赁市场的委托代理模型及问题分析

根据自如“甲醛门”事件信息链，本文建立住房租赁市场主体的委托代理模型（图1），并根据成本效用函数对前文所提问题进行探讨：

（1）中央政府和地方政府属于行政垂直管理关系，但在政策信息传递中也可视为委托代理关系，中央政府委托地方政府进行政策实验及推广。

（2）地方政府和企业存在具有社会效益关联的委托代理关系，地方政府委托企业提供多档质量、价格适当的租赁型房屋，由于企业为获得最大化利益，在一定程度上将偏离政府的社会效益目标。

（3）承租方与出租方之间也是委托代理关系。承租方信任并委托房企、中介或平台等代理者进行房屋质量管理。

（一）中央政府和地方政府之间的委托代理模型

1.基本假设

假设1：a为地方政府承担政策实验后所付出的努力水平，包括行业标准规范、消费者权益保护等;θ是一个外生变量，服从标准正态分布;委托方中央政府要求最终所得政策实验的效用为y（租赁住房市场的发展程度及消费群体满意度），根据成本函数的基本公式，可以用一元线性函数表示地方政府投入的行政资源和所得效用之间的关系：

y=a+θ                                                          式（1）

假设2：地方政府在优化出租方投资环境和应对市场失灵等方面需要付出成本。以g表示中央政府对地方政府的激励程度，h表示中央政府的固定期望效益，i表示中央政府对地方政府政策实验的监管强度，k是地方政府的绝对责任规避度量，k>0代表着社会责任规避，C0表示中央政府监管的固定成本，则地方政府受激励所获效用P（y）、中央政府的监管调控成本C1、地方政府自我完善让公众满意度上升后的社会效用S分别为：

P（y）=gy +h                                                      式（2）

C1=C0+ik                                                       式（3）

S=λih（λ>0）                                                      式（4）

假设3：不考虑随机因素的影响，住房租赁市场出租方的一元二次努力成本函数C2（r）列式如下，等价于货币成本;b为成本系数，数值越大，表明出租方每进行一单位努力所付出的成本就越大：

C2（r）=br2/2，b>0        式（5）

假设4：由于政策实验阶段更容易出現市场失灵，假设司法机关或政府部门会对市场失灵中危害公众权益的行为依法依规查处，则地方政府将产生的监管成本为：kaσ2。地方政府的期望效用Ew为总效用减去努力成本，中央政府期望的政策效用Ev等于社会总效用（即总产出）减去地方政府的努力成本和监管成本、中央政府的监管成本：

Ew=P（y）-C2=h+ay-br2/2-kaσ2                                         式（6）

Ev（y-P（y）+S-C1）=（1-a+λi）r-h-C0-ik                                式（7）

2.委托代理模型

根据上述假设，建立实现中央政府期望效用最大化的委托代理模型：

Max Ev（y-P（y）+S-C1）=Max（1-a+λi）r-h-C0-ik

（1）h+ai-1/2br2-1/2ka2σ2≥（2）h=a/b

对a求导，然后代入目标函数中，得到中央政府政策期望效用为：

Evmax=（1+λi）2/2b（1+bkσ2）-w0-C0-iλ                                 式（8）

地方政府的实际期望效用为：

w=w0+kσ2（1+λi）2/2（1+bkσ2）2      式（9）

3.结果分析

对多变量函数式（9）的变量i求偏导数，保持其它变量恒定可得：

由式（11）可知，地方政府监管的固定成本越大，中央政府期望效用越低。

由式（12）可知，地方政府的绝对社会责任规避程度越高，则中央政府的期望效用越小。

式（13）表明，地方政府的努力成本系数越大，中央政府的期望效率就越小。

上述模型揭示两点结论：（1）中央政府强调通过激励地方政府提高期望效用，而地方政府可以通过降低成本来提高自身效用;（2）地方政府提高自身效用的方式有两种：一是通过规避社会责任、让政策实验信息滞后、降低努力成本、增大固定监管成本等措施让中央政府期望效用降低，降低中央政府对地方政府的激励程度;二是地方政府通过主动担负社会责任、增加各类预期成本以提高中央政府对地方政府的激励水平。

但是，客观情况对地方政府产生了激励限制：尽管中央政府的激励水平较高，但激励程度仍难以上升。2019年7月财政部与住房和城乡建设部发布《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》表明，在试点阶段，即便中央政府对地方政府的激励水平上升，但地方政府能够得到的财政支持属于分档、定量奖补：中央财政奖补资金标准按城市规模分档确定，直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元。与此同时，地方政府由于政策实验成本高，降低成本的诉求要高于政策实验社会效益的诉求，这与中央政府的期望目标产生了偏差;而在奖补资金恒定的条件下，利用政策实验周期延迟担负社会责任、滞后政策实验信息能大幅降低努力成本，这就促使地方政府在面对市场失灵时，选择滞后或隐藏信息，造成道德风险。

（二）地方政府和出租方之间的委托代理模型

1.基本假设

假设1：e为住房租赁市场中出租方承担社会责任的努力水平，θ是一个外生变量，服从标准正态分布，委托方要求最终所得产出为y（住房租赁市场发展和社会公众利益），根据成本函数的基本公式，可以用一元线性函数表示企业投入的努力水平e和所得产出y之间的关系：

y=e+θ                                                          式（14）

假设2：住房租赁市场中出租方力图规避风险，且政府是风险中性的，由于出租方专业化程度造成信息私人化，政府只能根据市场表象数据来判断出租方的付出水平，为了减少不实表象数据，政府会根据激励理论对出租方采取适当的激励措施，也会通过政策加强行政监管和经济调控。以α表示政府对出租方的激励程度，β表示出租方的固定期望效益，γ表示政府部门对住房租赁市场出租方社会责任的监管强度，ρ是出租方的绝对责任规避度量，ρ>0代表着社会责任规避，C0表示政府监管的固定成本，则出租方受激励所获效用P（y）、政府的监管调控成本C1、监管后产生的负激励效用S分别为：

P（y）=αy +β                                                      式（15）

C1=C0+γρ                                                       式（16）

S=λγβ（λ<0）                                                      式（17）

假設3：不考虑随机因素的影响，住房租赁市场出租方的一元二次努力成本函数C2（e）如下，等价于货币成本：

C2（e）=be2/2，b>0        式（18）

b为成本系数，其数值越大，表明出租方每进行一单位努力所付出的成本就越大。

假设4：由于住房租赁市场出租方趋向于规避社会责任，假设司法机关或政府部门会对这类行为依法依规查处，则出租方将产生的风险成本为：■ρασ2。出租方的期望效用Ew为总效用仅减去努力成本，社会公众期望的净社会效用Ev等于社会总效用（即总产出）减去出租方的努力成本和风险成本、政府的监管成本：

Ew=P（y）-C2=β+αy-be2/2-ρασ2                                  式（19）

Ev（y-P（y）+S-C1）=（1-α+λγ）e-β-C0-γρ                               式（20）

2.委托代理模型

根据上述假设，建立实现社会公众期望效用最大化的委托代理模型：

Max Ev（y-P（y）+ S-C1）=Max（1-α+λγ）e-β-C0-γρ

（1）β+αe-1/2be2-1/2ρα2σ2≥（2）β=α/b

对α求导，然后代入目标函数中，得到社会公众的期望效用Ev为：

Evmax=（1+λγ）2/2b（1+bρσ2）-w0-c0-γλ                                 式（21）

住房租赁市场出租方的实际期望效用w为：

w=w0+ρσ2（1+λγ）2/2（1+bρσ2）2    式（22）

3.结果分析

对多变量函数式（21）的变量γ求偏导数，保持其它变量恒定可得：

由式（24）可知，政府监管的固定成本越大，社会公众期望效用也就越低。

由式（25）可知，住房租赁市场出租方的绝对社会责任规避程度越高，则社会公众的期望效用越小。

式（26）表明，住房租赁市场出租方的努力成本系数越大，社会公众的期望效用就越小。

上述模型可以得出两点结论：（1）地方政府的固定监管成本与承租方的期望效用成反向变化，政府提高监管成本将满足承租方基本租赁要求，提高承租方居住满意度，从而降低其额外诉求，也就是降低期望效用;（2）市场主体出租方以自身利益最大化为目标，规避社会责任行为将损害承租方利益，而当承租方租赁需求得不到满足时，他们对租赁住房的期望效用将会大幅降低，出租方将流失应有的市场份额，导致根本利益受损。短期内出租方对承租方的“风险转嫁”，长期来看最终仍将使市场主体受到反噬。

市场主体规避社会责任着重表现为转嫁风险，比如：本应由出租方承担的融资风险转嫁给承租方，在承租方不知情的情况下，以“零押金”等优惠诱骗承租人办理“租房贷”，透支承租人的贷款信用，方便出租方回笼资金;或是将房屋质量风险转嫁给承租方，使用劣质家装材料，在空气质量不达标的情况下出租，且带着侥幸心理隐瞒空气质量指标，使得承租方付出生命健康的代价。

（三）出租方和承租方之间的委托代理模型

1.基本假设

假设1：m是出租方为了履行社会责任所付出的努力水平，A為出租方的能力水平系数，B是常数，表示出租方的固定产出，θ'是一个外生变量，服从均值为0，方差为s'2的正态分布，则出租方的产出函数为P1用一元线性函数表示为：

P1=Am+B+θ'                                                   式（27）

假设2：承租人购买住房出租产品将会给出租方带来收益，对出租方的行为具有一定激励作用。出租方力图规避风险，而承租人是风险中性的，出租方的私人信息使得承租人难以了解住房产品的真实情况以及住房问题对承租人的实际影响。以L表示出租方的固定期望效益，Q表示租赁行为对出租方的激励程度，则出租方履行社会责任所获效用S（P1）等于固定期望效益加上激励效用：

S（P1）=L+QP1                                                         式（28）

由于在承租人看来，出租方履行社会责任属于应当承担的义务，因此承租人的期望效用Ev为市场产出减去出租方履行社会责任所获效用为：

Ev（P1-S（P1））=（1-Q）Am+（1-Q）B-L                                  式（29）

假设3：出租方的努力成本函数：

C2（m）=tm2/2，t>0                                 式（30）

t表示成本系数，t越大，表明出租方进行一单位努力所花费的成本越大。

假设4：由于采用高规格的家装材料和检验空气质量等责任行为将消耗出租方的前期资本投入，因此，当出租方具备有意规避社会责任的行为偏好，这会令承租人付出健康或金钱的代价。承租人或政府将会通过司法或行政渠道予以制约与追责，故而出租方将要承担的风险成本为1/2Q2σ2d，其中d为出租方的绝对社会责任规避度量，d>0则意味着社会责任规避。出租方的净期望效用EW'为总产出扣除成本与风险：

EW'=L+QAm+QB-tm2/2-1/2Q2σ2d                                式（31）

2.委托代理模型

鉴于住房租赁产品信息不完整、不透明，导致出现明显信息不对称现象，承租人难以明确了解住房租赁产品的状况，只能被动接受来自出租方的租赁产品。因此，承租人效用最大化委托代理模型为：

Max Ev（P1-S（P1））=（1-Q）Am+（1-Q）B-L

对Q求导、代入目标函数中，得到承租人的期望效用Ev为：

出租方的净期望效用W'为：

3.结果分析

上述模型揭示两点结论：（1）出租方市场行为影响了承租方的满意度;（2）出租方信誉影响租客的期望效用。

当出租方具有较强的实力和信誉时，承租方更愿意相信该主体，当出租方的固定产出增加时，表明该市场主体的市场收益在增加，这时由于规模效应，出租方更愿意提高租赁产品的质量，优化对承租人的租赁服务，使得政府对出租方的监督管理力度保持平稳，不再施加过强的压力，最终减轻承租人的负担，因此承租人的期望效用会相应提高;而当市场主体信誉陷入低谷，整个租赁行业尤其是长租公寓出现高价收房推高租房价格、隐瞒住房空气质量信息、拿不出有效解决方案等问题，将使整个行业陷入发展瓶颈;出租方的努力成本系数与承租方的期望效用成反向变动，主要是因为出租方的努力成本将会转嫁给承租方，比如：家装材料和租赁住房空气的甲醛量检测成本将会算入承租方的租房成本，进一步推高房租。

四、规范租赁住房市场的路径

发展住房租赁市场目的在于从供给侧发力，挤出房地产泡沫，满足多元化、现代化的住房租赁需求，最终形成房地产良性发展的长效机制。自如“甲醛门”事件是多方信息不对称导致空气质量问题被忽略、政策处于试点阶段导致制度合约不完善、相关法律不健全导致难以维权的综合性事件，看似是市场经济的波折，实质却是政策法规和行业标准引导不完善的反映。通过建立委托代理模型、分析突出问题后，以降低信息不对称程度为切入点，考虑从制度、品牌和法规三方面进行路径优化。

（一）加强制度设计，增加先验信息

1.中央政府应当设立阶段性试点评估制度，用动态激励机制促进试点城市积极反馈试点政策实验信息。中央政府对租赁住房试点城市设置了三年政策实验期，激励水平高但程度不变，使地方政府一定程度上随时间推移而产生惰性，并可能通过降低投入成本攫取额外收益。对此，应建立年度阶段性试点政策评估，形成动态激励机制，以破除静态激励的负面影响。

2.地方政府加大监督管理力度。要使承租人利益最大化，或者降低承租人的损失，满足各类情况下承租群体合理合法的需求和期望，政府部門必须加强对住房租赁市场出租方的监督管理。“甲醛门”事件信息不对称的特点决定了承租方信息获取成本较高，根本原因是承租方与出租方的目标不一致。因此，必须加大政府对行业的规范和监管力度，结合社会监管与行业自查，促使双方达成一致目标。正因为住房租赁市场处于试点阶段，更应该及早通过制度设计来规范市场行为。根据上文所述，政府的监管成本与社会公众的期望效用成反比，政府应有效控制成本，依法依规监管危害承租方居住安全的市场行为。对此，《杭州加快培育和发展住房租赁市场试点工作》提出的建立市、区、街道三级政府住房租赁管理体系，尚待建立健全。同时，地方政府应当尽快出台信息相对完善的住房租赁合同，增加保护承租方权益的合约条款，促进相关企业与平台向社会或承租方公开住房质量信息，以此增加承租方的先验信息，降低信息不对称程度。

（二）敦促企业担责，建立企业品牌

1.加快机构化租赁进程。住房租赁市场要实现长效发展目标，机构化租赁必不可少。不论是轻资产还是重资产企业，集中式或分散式租赁，都应当整合租赁住房资源，形成组织完善、流程规范的租赁机构，提供标准、安全的租赁住房。

2.优化租赁住房产品。根据上文结论，出租方的努力成本与承租方的期望效用成正比，所以市场和政府要敦促行业完善相关信息，改良租赁产品，即便不能完全杜绝甲醛或其他有毒有害物质释放，也应当尽可能采用环保材料或采取其他有效措施吸收有毒有害物质，提高住房建材质量，确保对承租方的健康安全无威胁。提高承租方的满意度和企业美誉度，建立企业品牌。

（三）完善法律法规，畅通维权渠道

1.法律法规与行业标准并行。要实现租赁住房的长效发展必须完善相关法律法规：首先，法律法规应明确租赁住房产品应达到的标准，通过行政手段辅助监管，防患于未然，做好事前监督。完善分级管理体系，对房屋使用情况进行实时反馈，降低潜在风险，及时调解矛盾纠纷，做好事中监管。租赁市场发展前景广阔，但其本质仍然是服务广大民众的服务型产业，故而住房租赁市场的出租方应强化自身约束，主动承担并践行社会责任，为民众提供无害、优质的租赁产品。

2.维护承租方权益，保證其维权有渠道。降低信息不对称给承租方带来的权益损失，依法加强事后监管。事后监管所带来的正向后验信息将对市场形成正向反馈，促进房地产市场健康发展。

参考文献

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Rental Housing “Formaldehyde Gate”： Principal-Agent Model under the Information Asymmetry Dilemma

Luo Shan  Liu Shuangliang

（1.Lianshan Management Department of Qingyuan City Housing Provident Fund， Guangdong， 513200;2.Public Management College， Tianjin University of Commerce，Tianjing，300134）

Abstract： The "formaldehyde door" of ZIRU exposed the housing leasing market in its infancy to a public trust crisis. In order to reveal the information asymmetry characteristics and problems caused by the incident， the contractual relationship between the government， the leaser and the lease is analyzed by establishing a principal-agent model. The analysis shows that： Firstly， there is a phenomenon of policy information hiding in the experimental stage of the policy. Secondly， the bad market behavior of the lessor causes the risk to be passed on. The third is that the insufficient feedback of information leads to adverse selection. In this regard， market entities can reduce asymmetric information in the principal-agent process by establishing excellent brands， enhancing corporate reputation， and improving industry norms. The government needs to handle the government and measures by strengthening market supervision and improving the response to public expectations， in order to maintain great relations among government， market and public.

Key Words：Housing lease; Formaldehyde house; Asymmetric information; Institutional regulation

（责任编辑：文丰安）

作者简介：罗珊（1991—），女，汉族，湖南邵阳人，管理学硕士，研究方向：土地资源管理;刘双良（1979—），男，汉族，湖北大悟人，天津商业大学公共管理学院副教授、硕士生导师，天津商业大学地方政府与治理研究中心副主任 ，中国人民大学住房发展研究中心研究员，研究方向：城市建设与土地集约利用。