房地产企业财务成本核算与控制措施

常淑梅

摘 要：随着经济与社会的不断发展，各行业领域竞争愈发激烈。而房地产行业能否在这样激烈的市场竞争中始终立于不败之地，主要取决与企业中的成本核算与控制是否得当。本文以房地产企业中财务成本核算与控制的重要意义、存在的问题为出发点，并提出相关控制措施，以期能为房地产企业财务成本核算与控制工作带来一定的参考。

关键词：房地产  财务成本  核算与控制

当前，我国房地产工程项目建设数量正呈不断上升的态势。在该背景下，如何有效地控制与核算企业项目建设中的发生成本，已经成为房地产企业需要思考的一个重要问题。因此，房地产企业必须采取可促进与提高房其综合竞争能力的措施，从而推动自身的良性发展。

一、案例分析

甲公司预计对某建设用地进行开发，建设周期为1年零6个月，于2015年年底取得了政府相关部门颁发的开发产品竣工验收报告和开发产品完工交付使用证明，甲公司归集一期开发产品计税成本总额120000万元。其财务成本核算与控制步骤具体如图1所示。

二、房地产企业财务成本核算与控制的内容

房地产企业财务成本核算与控制是指对不同项目开发成本的总称。在项目建设初期，土地成本、管理成本等往往都会以公允价值进行计量，因此可以被确定。然而，随着项目的不断拓展，其可控性和变化的幅度就会相应缩小，这是因为前期已确定的各项成本与费用通常会由于自身特点而出现变化（如受政策、市场情况的影响的步伐）。因此，房地产企业必须要利用有效的成本核算与控制措施来进行管理。

三、房地产企业财务成本核算与控制的意义

当前，在房地产行业迅速发展的大背景下，其财务成本核算与控制得当、有效，不仅可以保障房地产企业的经济效益，还可以满足房地产企业利益最大化的基本要求。在房地产行业中，财务成本核算与控制是指对房地产中各类项目的投资进行合理控制，进而帮助自身实现成本控制这一根本目的。

房地产企业财务在核算与控制成本的过程中不难发现：造成成本增加的因素有很多，比如原材料价格的持续上升、人工成本的逐渐提高等。不仅如此，房地产企业中传统的管理模式也是造成成本不断增加的重要因素之一。基于此，企业财务成本核算与控制显得尤为重要。这不仅可以帮助房地产企业不断适应激烈的市场竞争，还可以促进房地产企业的健康与可持续发展。

四、房地产企业财务成本核算与控制中存在的问题

（一）成本核算缺乏一致性

房地产的开发周期通常都很长，其首先需要从国土资源管理部门取得土地使用权，进而合理地规划与调整所取得的土地，随后进入施工、验收和交付阶段，并最终由相关政府部门审批并出售给业主。当房地产某一建设项目的面积较大时，企业往往会难以对其同时投入大量的人力、物力与财力作为支撑，一定程度地给房地产企业的长足发展带来了不利影响。因此，我国大部分房地产企业都会以分期开发为主要模式，以高效地通过前期竣工工程获得的资金来支持后续工程项目的开发，进而实现对资金的循环使用和有效配置。

（二）资金账目缺乏规范性

受传统管理模式的影响，房地产企业在进行财务成本核算与控制的过程中，依然存在资金账目等不规范现象。而资金账目一旦缺乏了规范性，就会严重的阻碍房地产行业展开业财务成本核算与控制工作。其具体体现为：

（1）对于房地产企业中某些专业性强的项目成本，普通岗位的财务工作人员往往不会进行积极和主动的了解。

（2）由于部分普通岗位的财务工作人员的业务水平有限，因此其通常难以清楚地对工程项目成本进行合理分类，如基础建设费用、前期工程结算款及安装工程款项等。这导致了房地产企业对具体项目的建设过程中分期支出现象的较为常见性。

（3）财务工作人员缺乏对工程成本概念的相应了解，造成不同时期中的成本支出被列入于统一类别的错误。

（4）房地产企业中财务岗位人员的不断变动也是造成资金账目缺乏规范性的重要因素之一，这在一定程度上使得资金账目缺乏连贯性的分类。

（三）款项支付晚于工程期

目前，在我国房地产企业财务成本核算与控制的过程中，大部分工程款项的结算都晚于工程进度，而工程项目实际的进度却早于款项的支付。针对这一情况，房地产企业需先向相关部门上报工程量，待相关部门进行审批与核实后，方可最终确定。一般来说，这会需要花费很长时间。由于财务部门在没有得到确定核算结果之前，无法预估具体的工程量，因此，发票的取得和开发成本的确认，往往都会滞后于实际的开发工程进度。

除此之外，房地产企业前期的投入成本高于预期，也会导致其资金来源的必须加大。这与国家金融机构中的各项政策与宏观调控力度有一定的联系，因为该部分政策的力度与措施一旦扩大，房地产企业就会面临资金筹集渠道变小和成本不断加大的窘境。也就是说，当金融机构限制了对房地产企业的贷款，房地产企业中的资金筹集就只能依靠信托等类型的方式来代替金融机构的贷款项目。

五、房地产企业财务成本核算与控制措施

（一）成立成本核算与控制小组

通常来说，房地产企业中的财务成本与核算控制都需先通过验收工程项目，再结算款项的方式来展开。故而，如没有取得发票，则会很大概率地造成账面与实际成本之存在较大的差异性，导致不能真正体现实际工程成本的准确性原则。基于此，房地产企业财务在成本核算与控制的过程中，可以专门成立成本核算与控制小组，且要求组内成员必须具备较高的专业水平，并能合理地预估工程项目的成本，以保障房地产企业财务成本核算与控制的准确性与精准性。

（二）统一与确定成本核算的对象

目前，我国的《会计准则》尚未统一地划分成本的核算对象。但随着房地产市场中分期开发现象的日渐频繁，新型产品形态也被展现了出来。这要求财务工作人员在房地产项目开发前，就必须对其开发的品种（比如样板房、分期开发以及配套设施的装修等）进行深入的了解和研究。所以，对核算对象成本来说，财务工作人员必须始终遵循统一原则来确定企业的核算对象，以方便财务工作人员对成本费用整理和结算的及时性，从而进一步起到监控成本的目的。房地产具体可以从以下两个方面做起：

（1）將一些工程量较小的开发项目设定为独立的核算对象。

（2）对于一些开发较大和建设周期较长的开发项目（比如商业购物中心），可按使用功能来确定成本的核算对象。

（三）规范与整理工程资金项目

在最财务成本进行核算与控制的过程中，有时财务工作人员也无法将一些专业性较强的工程项目支出确定为精确类型，加之房地产企业品种和项目的多样性，若仅依靠经验来对其进行划分，则难免会造成资金项混乱现象的产生。对此，在具体的工作中，房地产企业可采取的措施有：

（1）由成本核算与控制小组在工程款项支付前提前划分成本的类型，而财务工作人员则负责制定出具有针对性的文件资料，集中管理无法核定成本的项目品种，以保证分类的正确性不受工程项目的建设周期长的影响。

（2）在台账中特别地备注和说明无法区分的项目成本，以方便成本核算工作人员在日后的成本核算过程中，可及时和准确找到相关依据。

六、结束语

综上所述，房地产行业应加强对企业财务成本核算与控制的重视程度，并善于发现、分析和解决问题。同时，作为财务工作人员也要不断提高自身的专业素养与能力水平，加强对财务成本核算与控制的相关方面工作，以帮助房地产企业实现成本控制核算的精准化与科学化，推动房地产企业的健康与可持续发展。

参考文献

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[3]曹晓文.房地产开发项目的成本核算及成本控制措施探讨[J].财经界，2019（33）：44-45.