房地产室外园林工程成本控制研究

【摘要】近年来，房地产建设的趋势不仅在于居住建筑本身，更着眼于室外环境的美化与塑造。随着房地产业的发展，房地产室外园林景观越来越得到人们的重视，而其造价也对房价有着直接影响。本文针对室外园林设计、采购、施工和养护阶段的成本研究，阐述如何在这四个过程中节约资金，控制园林工程成本，建设既经济、又实用、且使居民高度满意的园林式居住环境。

【关键词】房地产;室外园林;成本控制研究

房地产室外园林工程是指建筑配套的附属工程，追求总体景观和局部造景的艺术美，实施对象既有亭、园路、亮化等实体配套工程，也有花草树木等活体植物造景等工程。其项目内容繁多、材料种类多、价格变化大、活体植物养护管理周期长、工程涉及面广、造价管理难度大。现就房地产室外园林工程成本控制、提高企业效益做一浅述。

1、设计阶段是成本控制的首要阶段

园林设计是房地产室外园林工程建设的关键，对于其工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后房地产能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算，设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下，但正是这少于1%费用的设计工作对工程造价的影响程度且占75%以上。由此可见，设计工作是整个园林工程建设成本控制的一个关键环节。

将竞争机制运用到设计阶段。采取多家设计单位投标的方式，从中择优选定最佳的设计方案，并借鉴各投标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的，同时有利于工程成本的控制，使中标的设计方案最理想化，并且达到预定的成本控制目标。

推行限额设计。园林项目设计费的多少取决于工程总造价的高低和建设面积的大小，致使有的设计单位为了追求利润，盲目扩大工程规模和提高单位面积建造成本，特别在绿化苗木中使用大规格苗木，增加苗木种植密度，过多采用珍稀名贵植物，奢侈使用昂贵的园林材料，超强度进行非常规园林设计等，从而人为提高工程造价。因此，应明确对设计单位提出限额要求，如每平方米造价等。设计总负责人按节约型室外园林绿化的指导方针，并要求设计人员反复优化设计方案，达到环境美化、经济合理的要求。

实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计单位应采纳其合理的建议，积极进行改正，防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程完工却不能通过验收而造成的返工，从而浪费工程费用。

建立奖惩制度。无论任何一方在保证质量的前提下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当给与奖励，以激励各方人员设法降低工程成本的积极性。

2、采购阶段的成本控制

加强完善内部采购管理制度，严格采购成本。一要完善采购流程;二要严把采购质量关;三要加强对供应商的监督。健全完善各组织机构，理顺工作关系及工作流程，强化监管机制和岗位责任制，加强监督，提高采购工作效率。价格审核部门要制定严密的价格监督机制与体系，充分发挥审查、监督职能，除审查选用供应商的价格外，也应收集审查被淘汰单位的相关信息，建立全国材料信息库，做到信息共享。

将竞争机制再次运用到采购阶段。对部分专业工程及甲供材料设备，采取多家单位投标竞价的方式，从中择优选择分包单位及材料供应单位，根据所报的价格及质量选择适合本工程项目定位以及性价比高的材料。

加强苗木采购阶段的成本控制。苗木采购环节，采购部门应不断扩大苗木选择范围，除了与苗木质量好、信誉强的供应单位建立长期的合作关系外，应扩大合作单位的范围，使供应商之间形成竞争，避免发生供应商坐地起价。或定期安排采購人员到较偏远地区考察，从山区及原产地采购乡土大树（地苗）或以低廉的价格采购清场苗木，从而达到节约成本的目的。尽量做到“当天挖、当天运、当天种”以提高苗木成活率，降低成本。

3、施工阶段的成本控制至关重要

首先加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算账后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查，针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。

加强质量管理，控制返工现象。在施工过程中，严把工程质量关，始终贯彻“百年大计，质量第一”的质量方针，各质量自检人员定点、定岗，定责加强施工工序的质量自检和管理工作。采取一切可能的防范措施，消除质量隐患，做到工程一次合格，杜绝返工现象的发生。

做好工程竣工结算的审查。首先由项目部对施工单位报送的图纸、变更单、签证单、结算书等结算资料进行审查，审查上述资料的真实性和完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给上级审核部门之前补齐，同时由项目部出具一份移交给上级审核部的结算资料属实的签字证明，以示负责。为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审核方式，即首先由监理公司初审，剔除结算书中不合理之处，再由建设单位造价部门做好复审工作，最后送到集团公司成本管理部终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。

4、养护管理阶段的成本控制

俗话说，“三分栽、七分养”，按照科学合理的园林养护管理理念，精心养护，才能发挥资金的最大效能。养护费用成本主要集中于人力和物力。

人工费控制。实际养护期间，要结合现有的人力，建立“轮班制度”以优化人员结构，这样可以减少不必要的人工费开支，以达到降低园林养护成本的目的。

材料费控制。在所有建设工程中，材料费占比高达60-80%。因此，在材料采购中要“货比三家”，选择质优价廉，方便运输的材料。另外，也可以与养护材料供应商建立长期合作关系，以最优惠的价格采购养护材料。

结语：

房地产室外园林工程的成本控制是一项长期的系统工程，涉及到经济、园林管理，景观设计、工程施工、养护管理等各个方面，其成本控制应该贯穿于施工控制活动的整个过程，进行全程控制，细心观察、仔细分析，采取有效的控制措施，在一定程度上取得降低工程成本的成效。房地产室外园林设计应该以经济效用为原则，协调好各个阶段的关系，建立一个完整的高效的成本控制体系，以较低的建设成本构建最优化的园林居住环境。

参考文献：

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作者简介：

张映霞，女，1980.11.23，甘肃定西人，就职甘肃亚特集团有限公司，园林工程造价研究方向，本科学历，中级工程师。